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Grundstückskauf Brb - Grundbuch Pflicht zur Eintragung? Gehrecht ohne Widmung

17.03.2015 21:33 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Hallo,

ich habe folgende Frage:

Wir haben in Brandenburg ein Grundstück erworben.
Im Rahmen der Einholung von Leitungsauskünften und der vorgenommenen Vermessung ist leider ein Problem aufgetaucht, dass vorher für uns nicht absehbar war.

Das von uns erworbene Grundstück ist eine Teilfläche eines größen Grundstücks und sollte nach dem Kauf geteilt werden.

Laut der Vorabauskunft des Vermessers über die Größe und Aufteilung des Grundstücks, liegt der öffentliche Gehweg sowie ein dazugehöriger Grünstreifen auf der von uns erworbenen Grunstücksfläche.

Für uns war es vor Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags weder aus dem vorgelegten Teilungsentwurf, noch aus dem B-Plan ersichtlich, dass unsere Teilfläche des Flurstücks/Grundstücks überhaupt den Gehwegbereich, sowie den angrenzenden Grünstreifen im Bereich der X-Str. beinhalten soll, da in allen Unterlagen die Festlegung einer neuen Teilfläche des Grundstücks avisiert wurde. Ein Gehweg ist auch im Teilungsentwurf nicht eingezeichnet. Auch die vorhandene Situation vor Ort ließ für uns nicht den Schluss zu, dass der Gehweg mit zum Flurstück gehört, da die vorhandene Zaunanlage der Form nach den Teilungsentwurf wiederspiegelt.

Aus den textlichen Festsetzungen des B-Plan's, ist zu entnehmen: "Die in den Baugebeiten im Abstand von 3 Metern zur öffentlichen Straßenverkehrsfläche durch eine Strichlinie gekennzeichneten Flächen sind mit einem Geh- und Überfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit und mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. [...]

In unserem Grundstückskaufvertrag steht "Die Baulandqualität des Kaufgegenstandes wird aufgrund der Festsetzungen im gültigen Bebauungsplan zugesichert." Es sind auch in den weiteren Absätzen keinerlei Einschränkungen oder Teilflächen aufgeführt, die darauf schließen lassen, dass ein Teil des Grundstücks der Öffentlichkeit als Gehweg zur Verfügung zu stellen ist. Mehr noch wird bestätigt, dass "Der Verkäufer versichert, dass ihm über das Bestehen von Baulasten und von weiteren dinglichen Nutzungsrechten und Mitbenutzungsrechten, auch soweit sie im Grundbuch nicht eingetragen sind, nichts bekannt ist."

Auch sind im Grundbuch, Abteilung II keine Anhaltspunkte zu finden, dass ein Geh- und Überfahrrecht für die Allgemeinheit eingetragen ist. Hier ist lediglich ein Leitungsrecht für den Gasversorger eingetragen.

Da nach meinem Kenntnisstand Dienstbarkeiten in Brandenburg, egal in welcher Form, in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen werden müssen (§65 Brandenburgische Bauordnung?), war dies neben dem vorhandenen Teilungsentwurf ohne entsprechende Kennzeichnung des Gehwegs, kein Grund überhaupt darüber nachzudenken, dass ich faktisch öffentliches Straßenland zu Baulandpreisen kaufe. Zumal auch eine Auskunft im Geo-Informationsystem des Landes Brandenburg, unter Einblendung der "ALKIS-Daten" meine Auffassung bestätigte, dass der Gehweg und das öffentliche Straßenland außerhalb des Grundstücks liegen. Diese Daten sind aber, wie sich im Nachhinein rausstellte eher ungenau im Bezug auf genaue Lage und Grenze von Flurstücken.

Der entsprechende Bebauungsplan ist so grob gezeichnet und die Flurustücke sind nicht bezeichnet, sodass ich das dort vermerkte Geh- und Überfahrrecht für die Allgemeinheit nicht als für unser Grunstück relevant ansah.

Es war nach meiner Ansicht daher nicht erkennbar, dass wir eine Fläche kaufen, die wir faktisch nicht vertragsgemäß als Bauland nutzen können.

Wir haben nach bekanntwerden mit dem Verkäufer verhandelt und nun einen Preisnachlass erhalten, dem wir an sich zustimmen würden.

Jedoch sind in dem nun vorgelegten Vertragsentwurf sämtliche noch nicht grundbuchlich gesicherten Dienstbarkeiten aufgeführt, denen wir im Einzelnen nur ungerne zustimmen würden.

Im Einzelnen beinhaltet der Vertrag folgendes:

III.
Dienstbarkeit

1. Dem Käufer ist bekannt, dass auf seinem Kaufgrundstück - in der Lageskizze Anlage 1 schwarz umrandet und mit den Buchstaben A-B-C-D-E-A gekennzeichnet - entlang der Westgrenze ein Gehweg und ein Schutzstreifen verlaufen, die zur öffentlichen Nutzung gewidmet werden sollen. Der Verlauf des Gehwegs ist in dem dieser Urkunde als Anlage 1 beigefügten Plan rot schraffiert, der Verlauf des Schutzstreifens ist grün markiert. Der Käufer erteilt hiermit seine Zustimmung zur öffentlichen Widmung des Gehwegs und des Schutzstreifens. Zur dinglichen Sicherung des Gehwegs und des Schutzstreifens wird der Verkäufer – nicht wertmindernd – zu Gunsten der Gemeinde XXX lastend auf dem Kaufgrundstück als dienendes Grundstück eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gemäß nachstehend Ziffer 2. bestellen.

Sofern und soweit für die Erschließung oder die Ver- und / oder Entsorgung des Kaufgrund-stücks notwendig oder zweckmäßig oder sofern und soweit öffentlich-rechtlich notwendig o-der zweckmäßig, verpflichtet sich der Käufer zur Mitwirkung bei der Bestellung weiterer Dienstbarkeiten zu Gunsten der Gemeinde XXX, des Landkreises XXX und / oder etwaiger Ver- und Entsorgungsunternehmen. Auch solche etwaig zukünftigen Belastungen werden von dem Käufer als nicht wertmindernd übernommen.

2. Zur dinglichen Sicherung des Gehwegs und des Schutzstreifens auf dem Kaufgrundstück und zur Wartung/Instandhaltung und Instandsetzung der Leitungen erklärt der Verkäufer hiermit die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde XXX lastend auf dem Kaufgrundstück als dienendes Grundstück, die vom Käufer als zukünftigen Eigentümer des Kaufgrundstücks übernommen wird. Verkäufer bewilligt und beantragt, die Eintragung dieser beschränkten persönlichen Dienstbarkeit im Grundbuch (Geh-, Fahrt- und Leitungsrecht) zugunsten der Gemeinde-XXX lastend auf dem Kaufgrundstück als dienendes Grundstück und zwar mit folgendem Inhalt:

„1. Wegerecht (Gehrecht)

Die Gemeinde XXX ist berechtigt, den in der Lageskizze Anlage 1 zu dieser Urkunde rot schraffierten Gehweg nebst den in der Anlage 1 grün markierten Grünstreifen (Schutzstreifen) dauerhaft zu benutzen.

Sämtliche Rechte aus oder im Zusammenhang mit dem Gehrecht (Gehweg nebst Grünstreifen) kann die Gemeinde auch von ihren Angestellten sowie sonstigen beauftragten (und berechtigten) Personen wahrnehmen lassen.

2. Straßenlaternen- und Leitungsrecht

Die Gemeinde XXX ist berechtigt, Straßenlaternen und Leitungen beliebiger Art, insbesondere:

a. Strom;
b. Trinkwasser;
c. Heizwärme;
d. Gas;
e. Versorgungsleitungen für Telekommunikation oder Kabelfernsehen;
f. Entsorgungsleitungen für die Entwässerung von Regenwasser und Schmutzwasser einschließlich Abwasser;

im Bereich des Gehwegs nebst Grünstreifen auf dem dienenden Grundstück zu erreichten, zu verlegen und zu belassen sowie das dienende Grundstück zum Zwecke von Wartungsarbeiten an diesen Straßenlaternen und Leitungen oder zur Neuverlegung von Leitungen zu betreten und zu benutzen. Sämtliche Rechte aus oder im Zusammenhang mit dem Leitungsrecht kann die Gemeinde auch von ihren Angestellten sowie sonstigen beauftragten Personen wahrnehmen lassen.

3. Mitbenutzungsrecht

Der Eigentümer des dienenden Grundstücks ist berechtigt, den Gehweg nebst Grün-
streifen mitzubenutzen.

4. Unterhaltspflicht

Der jeweilige Eigentümer des dienenden Grundstücks ist verpflichtet, den Gehweg nebst Grünstreifen dauerhaft zu unterhalten und dauerhaft in einem guten Zustand zu erhalten. Dem jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks obliegt diesbezüglich die Verkehrssicherungspflicht der Gemeinde. Hinsichtlich der Straßenlaternen ist die Gemeinde dazu verpflichtet, diese dauerhaft zu unterhalten und dauerhaft in einem guten Zustand zu erhalten. Der Gemeinde obliegt insoweit auch die Verkehrssicherungspflicht.

5. Schadensersatzpflicht

Alle Schäden, die aus oder im Zusammenhang mit dem vorstehend vereinbarten Geh-recht am dienenden Grundstück entstehen, hat die Gemeinde verschuldensunabhängig zu ersetzen, sofern sie nicht auf einem Verschulden des jeweiligen Eigentümers des dienenden Grundstücks beruhen."


Soviel zu den Dingen die mir auferlegt werden sollen.

Nach Mitteilung der Gemeinde ist der Gehweg, der baulich schon vollständig hergestellt (Gehwegplatten, Grünstreifen ect. ) ist, bisher NICHT öffentlich gewidmet.

Eine Änderung bzgl. der Unterhaltsverpflichtung und der Übertragung an die Gemeinde nach öffentlicher Widmung wurde durch diese abgelehnt!
Die Gemeinde hat sich bereiterklärt, die Fläche (unentgeltlich) zu übernehmen.

Nun meine Fragen:
1. Welche Möglichkeiten hat die Gemeinde Ihre Rechte durchzusetzen, wenn ich dieser Ergänzung nicht zustimme und meinen "ersten" Vertrag ohne diese aufzunehmenden Belastungen zur Eintragung bringen lasse. Geht das überhaupt!?

2. Ist der Verkäufer im Rahmen der Grundstücksveräußerung überhaupt verpflichtet die Rechte eintragen zu lassen?

3. Da der Gehweg nicht öffentlich gewidmet ist, ist es möglich unmittelbar nach Eintragung bzw. Unterzeichnung des Zusatzvertrages, der öffentlichen Widmung zu widersprechen, da ich durch die weiteren Festlegungen bzgl. Unterhaltsverpflichtungen übermäßig belastet bin!?
(Hierzu folgende interessante Ausführungen: http://www.fes-kommunalakademie.de/_data/SW_Widmung_und_Entwidmung.pdf)

Es kann doch nicht sein, dass ich mein Grundstück der Öffentlichkeit zur Verfügung stellen muss und dann auch noch fast vollständig alle Kosten für Unterhalt und Verkehrssicherung tragen muss.

4. Ich möchte grundsätzlich keine übermäßigen Auseinandersetzungen mit der Gemeinde, aber gibt es rechtlich Möglichkeiten die Gemeinde zum Einlenken zu bringen?

Vielen Dank für das Lesen des sicherlich sehr umfangreichen Textes, aber es ist wie man sieht etwas kompliziert.

Für eine Antwort bin ich schon jetzt dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

17.03.2015 | 23:43

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Vorab eine allgemeine Bemerkung zu dem Zusatzvertrag:
Unterschreiben Sie den NICHT, zumindest nicht ohne vollumfängliche Prüfung durch einen örtlichen Anwalt. Die Regelungen zur Unterhaltspflicht sind krass benachteiligend für Sie.

Ich habe es so verstanden, dass Sie den Kaufvertrag für das Grundstück bereits unterschrieben haben. Dann haben Sie gegen den Verkäufer auch ohne Zusatzvertrag Schadensersatzansprüche aus Gewährleistung, je nach Größe des Straßengeländes auch einen Rücktrittsanspruch gegen den Verkäufer. Der Zusatzvertrag macht auf mich den Eindruck, als habe da jemand auf Verkäuferseite arg geschlafen und versuche nun, die Last auf Sie abzuwälzen. Wie gesagt empfehle ich da genaueste und engste anwaltliche Prüfung.

Nun zu den einzelnen Fragen:
1. Die Gemeinde kann die Fläche durch einen hoheitlichen Akt umwidmen. Sie hätten dann zwar einen Rechtsbehelf (Widerspruch, Anfechtungsklage) dagegen, aber wenn die Gemeinde wohlüberlegt vorgeht, kann die Gemeinde das durchsetzen.

2. Rein aus Vertrag ist der Verkäufer nicht verpflichtet, die Rechte der Gemeinde eintragen zu lassen. Allerdings ist es durchaus möglich, dass der Verkäufer seinerseits andere Verträge mit der Gemeinde hat, die ihn verpflichten.

3. Sie können der Widmung widersprechen, wenn diese als Verwaltungsakt erlassen wurde. Vorher ist es naturgemäß nicht möglich. Allerdings können Sie dann aufgrund der kraß benachteiligenden Unterhaltsregelung durchaus Widerspruch erheben. Ob dieser erfolgreich sein wird, hängt dann aber wiederum von der Widmungsverfügung ab. Zudem müßten Sie dann dem Gericht erklären, warum Sie einerseits den Unterhaltspflichten zustimmen, aber andererseits gegen die Widmung sind. Daher wäre eine Unterzeichnung des Zusatzvertrages und ein Widerspruch gegen die Widmung in sich widersprüchlich, wodurch der Widerspruch nicht durchgehen würde. Daher auch meine Warnung, den Zusatzvertrag NICHT zu unterzeichnen.

4. Rechtlich gibt es nur die Brechstangen-Methode, also nicht zu unterzeichnen und dann der Gemeinde mit dem Gericht zu drohen. Allerdings können Sie den Verhandlungsweg nehmen, indem Sie nicht unterzeichnen, auf das Gericht hinweisen und gleichzeitig Verhandlungsbereitschaft signalisieren.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


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