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Grundstückskauf + Hausbau unverheiratet - GBR oder Partnerschaftsvertrag besser?

16.04.2021 12:53 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Wir sind unverheiratet (1 Kind) und planen, ein Grundstück zu kaufen und darauf ein Haus zu bauen.
Die Eigenkapitalanteile, die wir einbringen sind wie folgt verteilt:
Person A: 80%
Person B: 20%

Für die Finanzierung wird ein gemeinsamer Kredit aufgenommen. Dieser soll gemeinsam bedient werden (nach innen in Abhängigkeit des verfügbaren Einkommens) und Sondertilgungen geleistet werden.

Person B wird höhere Finanzierungszahlungen übernehmen durch:
- höheres Einkommen als Person A (Person A wird z.B. in Elternzeit gehen und anschließend in Teilzeit arbeiten, um die Betreuung des Kindes zu übernehmen).
- zukünftige Mieteinnahmen aus der Vermietung einer Eigentumswohnung
- höheres Erbe

Ursprüngliche Überlegung war es, im Grundbuch zunächst die Anteile nach der Eigenkapitalquote zu verteilen, diese später zur Berücksichtigung der höheren Finanzierungszahlungen anzupassen und Details über einen Partnerschaftsvertrag zu definieren. Dieser sollte auch eine Entschädigungszahlung für die höheren Finanzierungsbeiträge von B beinhalten für den Fall einer Trennung vor Grundbuchanpassung.
Als Alternative wurde nun die Gründung einer GBR ins Spiel gebracht, da die Anteile flexibler und kostengünstiger übertragen werden können.


Wir haben nun folgenden Fragen:

1. Würden Sie uns einen Partnerschaftsvertrag oder die Gründung einer GBR empfehlen?

2 .Wenn Partnerschaftsvertrag:

- Können die höheren Finanzierungszahlungen von Person B (im Allgemeinen oder durch die Sondertilgungen), die Entschädigungszahlung im Falle einer Trennung oder die Anpassung der Beteiligungsquote im Grundbuch Schenkungssteuer verursachen?
- Sollten die finanziellen Mehrleistungen von B besser in Form eines Darlehens gewährt werden, das im Falle einer Trennung ausgezahlt oder in Anteile umgewandelt wird?

3. Wenn GBR:
- Muss hierfür Buch geführt werden und wenn ja, in welchem Detaillierungsgrad? Reicht z.B. eine jährliche Aufstellung der geleisteten Finanzierungszahlungen?
- Muss eine separate Steuererklärung oder eine EÜR abgegeben werden?
- Können dort weitere Themen wie z.B. Versorgungsausgleich definiert werden?
- Kann man Sachverhalte zum Todesfall direkt im Gesellschaftervertrag aufnehmen, oder muss zusätzlich ein Erbvertrag aufgesetzt werden?

Vielen Dank für Ihre Antworten!










-


16.04.2021 | 14:27

Antwort

von


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Sehr geehrte Ratsuchende,

eine GbR ist zu aufwendig, daher empfehle ich einen sorgfältig ausformulierten Partnerschaftsvertrag. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass Vermögensübertragungen zwischen A und B stets in direkter Verbindung mit einer gleich hohen Gegenleistung erfolgen, da sonst in der Tat Schenkungssteuer anfällt (Darlehensabzahlung wirkt schuldbefreiend und wäre daher eine Gegenleistung).

Darlehen sind natürlich einfacher, aber unsicher. Wenn der Darlehensnehmer nicht zahlen will, muß geklagt werden, wenn er nicht zahlen kann, hilft nichts mehr. Daher wären direkte Anteilsübertragungen besser.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 19.04.2021 | 11:41

Sehr geehrter Herr Weber,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Könnten Sie mir bitte darlegen, inwiefern die GBR zu aufwendig ist?Und in diesem Zusammenhang die Fragen unter dem Punkt 3 noch beantworten?

Wenn wir - wie von Ihnen vorgeschlagen - einen Partnerschaftsvertrag aushandeln: wie zeitnah/häufig müsste die Beteiligungsquote im Grundbuch angepasst werden, damit die Schenkungssteuer vermieden wird? Also reicht es, wenn man dies als schuldrechtliche Verpflichtung im Partnerschaftsvertrag hinterlegt und die Anpassung der Quote im Falle einer Trennung geltend macht, oder muss dies regelmäßiger passieren (was dann jedoch mit mehr Kosten verbunden wäre)?

Danke für Ihre Rückmeldung und freundliche Grüße!

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.04.2021 | 12:35

Sehr geehrte Ratsuchende,

eine GbR ist ein gesondertes Steuersubjekt im Rahmen der Einkommenssteuer, daher muß die GbR eine eigene Steuererklärung abgeben. Zudem unterliegen Auszahlungen der GbR an die Gesellschafter ebenfalls der Einkommenssteuer. Wenn die Gesellschafter die Immobilie ohne Mietzahlung nutzen, müssen die Gesellschafter die Nutzung als geldwerten Vorteil versteuern, es kostet also Geld.

Eine Buchführung ist nicht notwendig, sollte aber erfolgen, um bei späteren Trennungsproblemen eine Verhandlungsgrundlage zu haben. Denn sonst droht Streit, wann wer was warum zahlte oder nicht zahlte.

Ein Versorgungsausgleich ist Familienrecht, bei unverheirateten Paaren gibt es so etwas nicht. Der familienrechtliche Versorgungsausgleich sollte nach Möglichkeit getrennt von dem Gesellschaftsvertrag vereinbart werden, um den Gesellschaftsvertrag nicht unnötig kompliziert zu machen.
Allerdings können und sollten Sie für den Fall der Trennung oder des Todes gesellschaftsrechtliche Vereinbarungen in den Gesellschaftsvertrag aufnehmen, z.B. wer dann geschäftsführungsbefugt ist, was mit den GbR-Anteilen passiert, wieviel an wen auszuzahlen ist.

Wenn Sie eine GbR gründen, haben Sie ein neues Vermögens- und Steuersubjekt. Sie müssen dafür wie gesagt Steuererklärungen abgeben, Nutzungen/Auszahlungen versteuern, die ein- und ausgehenden Zahlungsströme und Nutzungen dokumentieren. Das kann sehr aufwendig werden.

Die Schenkungssteuer sieht bei Unverheirateten einen Freibetrag von € 20.000 vor, gegenüber einem Freibetrag von € 500.000 zwischen Verheirateten und € 400.000 zwischen Elternteil und Kind. Dieser Freibetrag wird alle zehn Jahre aufgefüllt, d.h. Sie können dem unverheirateten Partner alle zehn Jahre € 20.000 schenken, ohne das Schenkungssteuer anfällt. Aufgrund des deutlich höheren Freibetrages wäre es eine Überlegung wert, die Schenkung an das Kind zu richten, auch wenn dann neue Probleme bezüglich der Verwaltung durch das Kind auftreten.

Die schuldrechtliche Schenkung selbst löst grundsätzlich keine Schenkungssteuer aus, erst der grundbuchrechtliche Vollzug, wobei das auch sehr von der konkreten Gestaltung abhängt. Knackpunkt ist aber hier der Freibetrag, daher sollte die Anpassung immer unter Berücksichtigung des Freibetrages erfolgen. Eine Pflicht zur regelmäßigen Anpassung gibt es nicht, das sollte aber geregelt werden. Denn je konkreter und umfassender Sie sowas regeln, desto weniger Streit gibt es.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

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