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Grundstückskauf, anteiliger Verkauf, Steuerliche Bewertung eines Hauses

26.09.2016 20:07 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Guten Abend,

ich habe hier bereits kürzlich einen Fall geschildert bei dem es um den privaten Verkauf eines Grundstücks ging.

Ausgangssituation:
Ich werde in naher Zukunft ein Grundstück (bebaut mit einem Einfamilienhaus) mit einer Grundstücksfläche von 1.400m² kaufen.

Nach dem Kauf folgt eine Neueinmessung des Grundstückes, sodass zwei Grundstücke zu je 700m² entstehen.

Das eine Grundstück werde ich selbst bebauen und das neu zu erbauende Haus bewohnen, das andere Grundstück werde ich verkaufen.

Auf dem zu verkaufenden Grundstück steht ein Einfamilienhaus mit dem Baujahr 1954 - ein Wertgutachten einer Bank ergab einen Wert i.H.v. 42 TEUR.

Das gesamte Grundstück (1.400m²) werde ich für 200 TEUR kaufen, der Verkaufspreis für den zu verkaufenden Streifen (700m²) wird bei ca. 180 TEUR liegen.

Ich habe nun die ersten steuerlichen Betrachtungen durchgeführt, dabei kommt nun die Frage auf, inwieweit ich den Wert des Hauses steuerlich berücksichtigen kann.

Meine steuerlich optimierte Rechnung ist nun folgende:

1.) Ich setze den ermittelten Wert des Hauses in die Berechnung des Kaufpreises mit ein: Wert Haus = 41 TEUR lt. Bankgutachten

2.) Der Grund und Boden kann gemäß des vereinbarten Kaufpreises i.H.v. 200 TEUR nur noch 159 TEUR Wert sein.

Der Gesamtkaufpreis ergibt sich wieder zu 200 TEUR (41 TEUR + 159 TEUR).

Da eine Teilung des Grundstücks zu jeweils 2 Teilen a 700m² entsteht, kostet mich der zu verkaufende Grundstücksstreifen ca. 79,5 TEUR (159 TEUR * 0,5).

Da das Haus mit einem Wert von 41 TEUR auf dem zu verkaufenden Streifen steht, kommen hier noch 41 TEUR hinzu (ggü. dem Verkäufer)

Ergebnis meiner Rechnung ist, dass ich für den rechten Streifen insgesamt 79,5 TEUR Grund und Boden + 41 TEUR Haus = 120,5 TEUR bezahlen werde. Der eigene, zu bebauende Streifen kostet die restlichen 79,5 TEUR.

Meine bisherige "nicht optimierte" Rechnung sah eine einfache Teilung des Kaufpreises vor, unabhängig davon, dass das Haus einen Wert von 41 TEUR hat. Beide Grundstücke zu je 700m² hätten damit exakt 100 TEUR gekostet.

Die steuerlich optimierte Rechnung würde natürlich meine Steuerlast reduzieren, sofern diese beim Finanzamt akzeptiert werden würde.

Mir entstehen dabei folgende Fragen:

1.) Kann das Finanzamt der Ermittlung des Kaufpreises widersprechen und beispielsweise verlangen, dass ich den Kaufpreis 50/50 aufteile - das Haus damit also nicht berücksichtigt wird?

2.) Reicht ein Wertgutachten der Bank hier aus oder muss beispielsweise ein Gutachter den Wert des Hauses schätzen?

3.) Nach der Grundstücksteilung wird der Abriss des Hauses von mir durchgeführt. Ich würde also einmal den "höheren Kaufpreis" aufgrund des Hauses und später auch die Abrisskosten für exakt dieses Haus geltend machen - funktioniert das?

4.) Der notarielle Kaufvertrag enthält nur den eigentlichen Kaufpreis i.H.v. 200 TEUR, keine Kaufpreisaufteilung (159 TEUR Grund und Boden, 41 TEUR Haus). Macht es Sinn, die Zusammensetzung des Kaufpreises mit zu erfassen?

Hinweis an den Anwalt:
Es wäre klasse, wenn wirklich auf die Fragestellungen eingegangen wird und nicht nur im Rahmen von Paragraphen geantwortet wird.

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

1. Das Finanzamt wird Ihrer Wert- oder Preisermittlung immer dann nicht widersprechen, wenn Sie sich an die Bewertungsgrundlagen des Bewertungsgesetzes (BewG) halten.

Bei der Verkehrswertermittlung des Grundstückes, zu dem auch das Haus gehört, sind i.S.d. § 138 Abs. 1 BewG die tatsächlichen Verhältnisse und die Wertverhältnisse zu berücksichtigen. Grundsätzlich ist also zu fragen, was würde die Immobilie am Markt für einen Preis erzielen.

Darüber hinaus ergibt sich die Bewertung eines bebauten Grundstückes auch noch aus § 146 BewG, hier wird das 12,5 fache der jährlich zu erzielenden Miete als Wert angesetzt. ist das Gebäude besonders alt, kann es zu Minderungen kommen.

Das Gebäude ist als wertbildender Faktor stets zu berücksichtigen.

Innerhalb dieser Bewertungsgrundlagen haben Sie einen gewissen Spielraum, es muss also nicht immer zu dem Preis verkauft werden, den ein Gutachten ergibt bzw. vorgibt.

2. Das Gutachten der Bank, sofern es drittvergleichbaren Standards gefolgt ist, ist ausreichend. Es bedarf keines weiteren externen Gutachtens.

3. Abbruchkosten können Sie immer dann steuerlich geltend machen, wenn das Gebäude zuvor vermietet wurde und damit Einkünfte erwirtschaftet wurden. Brechen Sie das Gebäude ab, um an dessen Stelle ein gebäude zu errichten, dass Sie selbst nutzen werden, so sind die Abbruchkosten Herstellungskosten des neuen Gebäudes und nicht explizit geltend zu machen.

4. Die Aufteilung der Zusammensetzung der Immobilie macht immer dann Sinn, wenn auch Zubehör mitverkauft wird wie eine Einbauküche etc. Denn diese sind bei der Ermittlung der Grunderwerbssteuer nicht zu berücksichtigen.

Liegt kein Zubehör vor so kann eine Aufteilung auch unterbleiben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Nachfrage vom Fragesteller 27.09.2016 | 23:03

Hallo Herr Park,

kurze Rückfrage zur der Angabe unter 3.:

Das abzubrechende Haus steht exakt auf dem Grundstück, welches später veräußert werden soll. Das Grundstück war aber aufgrund der schlechten Substanz nicht vermietet o.ä.

Meine Annahme ist, dass ich die Kosten für den Abbruch zum Großteil (85%-90%) als Herstellungs- bzw. Anschaffungsnebenkosten rechnen kann.

Ist diese Annahme richtig?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.09.2016 | 08:21

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Es ist wohl davon auszugehen, dass Sie die Immobilie inklusive Gebäude in der Absicht erwerben das Gebäude abreißen zu lassen.

Somit steht aus meiner Sicht der Abbruch des Gebäudes mit der Herstellung eines neuen Gebäudes in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang, so dass die Abbruchkosten den Herstellungskosten des neuen Gebäudes zugerechnet werden.

Daher gebe ich Ihnen Recht,die Abbruchkosten werden als Herstellungskosten anrechenbar sein, dies wohl auch voll und nicht nur zu 85 bis 90%.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

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