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Grundstücksgrenzen verlaufen durch Garage der Nachbarin

09.08.2011 01:37 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Hallo/Guten Tag
im zusammenhang mit der hier schon einmal von mir aufgeführten gegebenheit vom 08.07 Unerschlossen Schwarzbau im Außenbereich erworben > http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=153104 möchte ich gerne aus der not herraus noch eine frage stellen.die stromversorgung zu meinem gebäude kam bisher aus einer unterverteilung aus dem hause meiner nachbarin.es wurde vor monaten von mir vorgeschlagen einen eigenen hausanschluß durch die stadtwerke in betrieb setzen zu lassen.dafür allerdings sind tiefbauarbeiten entlang des privatweges meiner nachbarin erfoderlich,wofür die stadtwerke eine einverständniserklärung der grundstückseigentümerin benötigt.die grundstückseigentümerin verlangt aber nun plötzlich dafür im gegenzug von mir eine notariell beglaubigte vereinbarung,daß ich niemals auf meiner fläche irgenteine art der gewerblicher nutzung ausübe.eine baugenehmigung zu bekommen geht aber nun mal nur mit einer außenbereichskonformen nutzung einher und diese ist halt gewerblich.
ich suche nach einer möglichkeit meine nachbarin notfalls in eine kompromiss-situation bringen zu können,dazu nun meine frage : der liegenschaftskarte nach verläuft meine grundstücksgrenze durch eine art gehege meiner nachbarin sowie durch eine ecke ihrer garage.würde ich mein grundstück den meßpunkten entsprechend abgrenzen,wäre die garage nicht mehr nutzbar.auch ein pächter käme nicht mehr an seinen taubenschlag (für den es übrigens eine baugenehmigung giebt)kann ich mir diese gegebenheit im ernstfalle zu nutze machen,oder habe ich damit zu rechnen das diese "zentimeter-hascherei" rechtlich zb als unverhältnismäßig erachtet würde ?
vielen dank und mit freundlichen grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworten:


Zunächst ist zusagen, dass Sie eine Notwegerecht für die Stromleitungen haben (analog § 917 BGB)

Aber nur dann,
WENN Ihre Nachbarin Ihnen die notwendigen Stromanschluss über die bisherige Leitung nicht mehr gewährt
ODER die Kapazität der Leitung nicht (mehr) ausreichend ist und Ihre Nachbarin einem Ausbau widerspricht.
(Für Wasserrechte und grundsätzlich entschieden BGH V ZR 172/07 in NVwZ 2008, 1150).

Allerdings ist mit dem Notwegerecht regelmäßig eine Geldrente gem. § 917 Abs. 2 BGB verbunden.


"dazu nun meine frage : der liegenschaftskarte nach verläuft meine grundstücksgrenze durch eine art gehege meiner nachbarin sowie durch eine ecke ihrer garage.würde ich mein grundstück den meßpunkten entsprechend abgrenzen,wäre die garage nicht mehr nutzbar.auch ein pächter käme nicht mehr an seinen taubenschlag (für den es übrigens eine baugenehmigung giebt)kann ich mir diese gegebenheit im ernstfalle zu nutze machen,oder habe ich damit zu rechnen das diese "zentimeter-hascherei" rechtlich zb als unverhältnismäßig erachtet würde ?"

Für die Garage wäre zu prüfen, ob Sie (Ihr Voreigentümer) den Überbau dulden mussten (§ 912 BGB).
In diesem wahrscheinlichen Fall ist auch hier die Geltendmachung einer Überbaurente nach § 912 Abs. BGB möglich.

Dies können Sie als Argument nutzen. Sie sollten aber im Hinterkopf behalten, dass sich diese Geldrente als geringfügig darstellen könnte.

"Maßgebend für die Beurteilung der Rentenhöhe ist der Verkehrswert allein der überbauten Fläche (BGHZ 57, 304, 305 ff = NJW 1972, 201; BGHZ 97, 292, 297 = NJW 1986, 2139), sofern nicht vorgetragen wird oder ersichtlich ist, dass auch die Nutzung der nicht überbauten Fläche beeinträchtigt wird (BGH NZM 2007, 300)"

Im Übrigen könnten Sie diese Abgrenzung ziehen, bis gerichtlich eine Klärung herbeigeführt wurde.

Der Pächter bzw. Ihre Nachbarin hätte Ihnen gegenüber (bei fehlender eigener Zuwegung) jedoch ein Notwegerecht.

Das Zeitmoment einer gerichtlichen Klärung ist dabei eine nicht zu unterschätzende Komponente.

Es ist also Fingerspitzengefühl gefragt, da Sie zur Nutzung Ihres Grundstückes ebenfalls "unter Zeitdruck" stehen.

------------------------------------------------
Ich hoffe, dass ich Ihnen eine erste Orientierung in der Sache geben konnte.


Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen und auch in anderen Angelegenheiten beauftragen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.08.2011 | 16:06

sehr geehrter herr tautorius
vielen dank für ihre bisherigen ausführungen.
es stellt sich mir noch die frage,wie sich die situation nun praktisch darstellt.meine nachbarin setzt mich ja mit dem vorenthalt einer genehmigung für die erforderlichen tiefbauarbeiten unter druck.kann ich nun auf grund des "strom -notwegerechts" trotzdem ihren privatweg einfach so aufgraben um eine leitung verlegen zu lassen ? ich denke wohl eher nicht,zumal sich auch die stadtwerke darauf nicht einlassen werden.die stadtwerke verlangt eine einverständniserklärung des eigentümers.muß ich das gerichtlich regeln lassen,oder kann ich der nachbarin sagen sowas wie " hier auf grund von "so und so" bist du verpflichtet mir die weiterversorgung meines gebäudes zu ermöglichen ? ( voraussetzung ist natürlich das die durch die bauarbeiten entstandenen schäden am weg > uralte mehrfach gerissenen betonplatten < vollends behoben werden + ausbesserungen als gegenleistung )und eine geldrente dafür das "meine" stromkabel unter ihrem weg entlanglaufen ??? ok selbst darauf würde ich mich ggf einlassen.mich interessiert in erster linie wie ich nun die weiterversorgung durch einen hausanschluß konkret realisieren kann.kann mir meine nachbarin auf grund von persönlichen,aus meiner sicht unbegründeten ängsten,die genehmigung für die erforderlichen tiefbauarbeiten untersagen ? sowie die bisherige stromversorgung trennen ? wie gehe ich hier nun am sinnigsten vor ?
vielen dank nochmals ... !!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.08.2011 | 16:54

Sehr geehrter Fragesteller,


insoweit Ihre Nachbarin nicht mitspielt, können Sie grob gesagt so vorgehen:

1. Angebot die Leitung auf Ihre Kosten so verlegen zu lassen, dass Ihre Nachbarin nicht in der Bebauung des Grundstückes beeinträchtigt ist.

Vorteil einverständliche Genehmigung und Zeitersparnis.

2. Drohung das Notwegerecht gerichtlich durchsetzen zu lassen.
Sie gewinnen hier zu 100% insoweit sich die Nachbarin weigert den bestehenden Anschluss nicht in notwendiger Kapazität auszubauen oder Ihnen zur Nutzung zur Verfügung stellt.
3.
Damit Sie was in der Hand haben drucken Sie sich die Entscheidung des BGH, Urteil vom 4. 7. 2008 - V ZR 172/07 (LG Bochum) aus der Entscheidungsdatenbank des BGH aus.
Bezeichnenderweise war die erste Instanz das LG Bochum!!
Nicht Irre machen lassen, es geht in der Sache um Abwasser. Das gleiche gilt für Strom.

Hinweis 1:
Entweder Sie erhalten die Genehmigung von Ihrer Nachbarin oder Sie erzwingen die Genehmigung von Ihr vor Gericht (auf Ihre Kosten...(2x Anwälte plus Gerichtskosten)...ist das Argument).

Ohne Genehmigung oder "gerichtlichen Zwang" geht es nicht.

Hinweis 2:
Ergänzend sollten Sie nochmals Ihren Grundbuchauszug prüfen. Möglicherweise ist für Ihr Grundstück zu Lasten des Grundstücks Ihrer Nachbarin ein Leitungsrecht eingetragen.

Hinweis 3:
Bei Kappung/Abschaltung oder Trennung können Sie zudem Schadensersatz geltend machen.

Hinweis 4:
Für die Duldung der Arbeiten gilt §§24, 25 Nachbarrechtsgesetz NRW


Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 09.08.2011 | 18:29

Klarstellung
zu Hinweis 1 "...auf Ihre Kosten...(2x Anwälte... " bedeutet auf Kosten Ihrer Nachbarin, der dann Unterlegenen vor Gericht

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