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Grundstücksgrenze - Überbau und Rückbau einer Mauer

18.05.2009 20:20 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Guten Tag sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein Problem mit unserer Haus-Grundstücksgrenze in NRW.

Sachverhalt:
Zwischen unserem Haus und einem Nachbarhaus verläuft die im Jahre 2007 offiziell bestimmte Grenze drei Meter von unserer Hauswand entfernt. Nun wurde - bevor wir bzw. die Nachbarn die Häuser besaßen - eine Mauer gezogen. Die Mauer ist einen Meter hoch und das Erdreich ist bei den Nachbarn komplett aufgeschüttet. Das Grundstück ist bei den Nachbarn also wie bei einem Plateau einen Meter angehoben. Die Häuser und Mauer sind Anfang 1990 errichtet worden.
Leider steht die Mauer nicht auf dieser offiziell festgelegten Grenze, sondern im vorderen Bereich 1 m auf unserem Grundstück, also 2 m von unserer Hauswand entfernt. Im hinteren Bereich steht die Mauer 50 cm auf unserem Grundstück, also 2,5 m von der Hauswand entfernt. Wie oben beschrieben, müssten dies aber lt. Grenzstein durchgehend 3 m sein. Hintergrund für diese Situation ist, dass der ehemalige Besitzer beider Häuser die Mauer nach seinem Geschmack nicht jedoch nach der Grenzsituation gebaut hat.

Uns war weder beim Hauskauf 2004 noch 2 Jahre nach dem Hauskauf klar, dass uns so viel Grundfläche fehlt. Durch Zufall sind wir auf das Thema aufmerksam geworden und haben den nicht vorhandenen Grenzpunkt 2007 offiziell bestimmen lassen.
Bei den Nachbarn habe ich unser Anliegen geäußert, die Mauer und das Erdreich auf Kosten der Nachbarn versetzen zu lassen und bin auf ein geteiltes Echo gestoßen. Da es sich um eine Eigentümergemeinschaft mit zwei Parteien handelt, die sich untereinander nicht gut verstehen, gab es Kommunikationsprobleme. Inzwischen kümmert sich in diesem besagten Haus eine Hausverwaltung. Die eine Partei möchte den Rückbau bezahlen, die andere Partei kann bzw. möchte nicht, da diese Partei (oberes Stockwerk, darf den Garten nicht benutzen) nichts von dem Rückbau hat. In einer Eigentümergemeinschaft gilt wohl die Regel, dass sich beide Parteien an solchen Kosten beteiligen müssten.

Unsere Frage lautet.
Wer muss für den Rückbau, also Mauerversetzung inkl. Erdarbeiten aufkommen?

1. Die Gegenseite komplett, weil ihr die Mauer gehört und verhindert, dass Erdreich auf unserer Grundstück rutscht?
2. Wir, weil wir die Mauer versetzt haben möchten?
3. Aufteilung der Kosten auf die beiden Häuser?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:

Bei der Beurteilung der Frage, wer die Kosten der Mauerversetzung zu tragen hat, kommt es darauf an, wem die Mauer gehört, und wer durch die Mauer beeinträchtigt ist.

Nach Ihrer Schilderung gehört die Mauer dem/den Eigentümer/n des Nachbargrundstücks. Somit können Sie unter bestimmten Voraussetzungen, die ich Ihnen gerne nachfolgend näher darlegen möchte, Ansprüche gegen Ihre Nachbarn herleiten.

Da die Mauer auf Ihrem Grundstück und nicht wie es eigentlich sein sollte auf der tatsächlichen Grundstücksgrenze steht, ist sowohl Ihr Besitz, als auch Ihr Eigentum an Ihrem Grundstück durch die Mauer beeinträchtigt.

Das Gesetz sieht in einem solchen Fall einen Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruch gem. § 1004 BGB vor.

Voraussetzung ist, dass Ihre Nachbarn Ihr Eigentum stören. Dass ist der Fall, da wie bereits dargelegt, seine Mauer Ihr Eigentum und Ihren Besitz an Ihrem Grundstück stört.

Dieser Anspruch ist nach Ihrer Schilderung auch noch nicht verjährt, da Sie ja erst 2007 Kenntnis von den tatsächlichen Umständen (also dass die Mauer nicht auf der katastermäßigern Grenze verläuft) erlangt haben und die 3 jährige Verjährungsfrist demnach noch nicht abgelaufen ist.

Somit hätten die Nachbarn grundsätzlich die Beseitigungskosten zu tragen.

Für die Wiedererrichtung der Grenzmauer auf dem eigentlich zulässigen Platz, sind jedoch die beteiligten Grundstücksnachbarn anteilig verantwortlich, so dass Sie sich die Kosten für die Errichtung der Grenzmauer grundsätzlich teilen müssten.

Wenn es in Ihrem Interesse liegt, könnten Sie jedoch einen Vergleich schließen, wonach Sie die Mauer so akzeptieren, wie Sie aktuell steht und dafür einen Ausgleichsbetrag von Ihren Nachbarn erhalten, dieser also die Mauer nicht auf seine Kosten beseitigen muss.

Diese wäre aus meiner Sicht eine probate Lösung. Es käme natürlich insoweit auf Ihr Verhandlungsgeschick an.


Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.

So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.

Auch stehe ich Ihnen sehr gerne für eine weitergehende Interessenvertretung zur Verfügung. Den hier im Forum geleisteten Erstberatungsbetrag würde ich Ihnen im Fall einer Beauftragung in voller Höhe anrechnen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagabend!


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax 0471/3088316

Nachfrage vom Fragesteller 14.06.2009 | 15:19

Sehr geehrter Herr Newerla,

danke für die Information.
Unser Schiedsmann ist der Auffassung, dass die Mauer und das Erdreich uns gehören, weil die Mauer und das Erdreich auf unserem Grundstück stehen. Damit wären wir Besitzer. Die Mauer verhindert jedoch das Abrutschen des Erdreiches des Nachbarn und somit gehört die Mauer - unserer Auffasung nach - von der Verantwortlichkeit her den Nachbarn.
Könnten Sie hier bitte noch eine konkrete Antwort geben.
Ist Ihre Aussage auch konsistent zum Nachbarschaftsrecht in NRW?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.06.2009 | 16:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfragen, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Wenn sic hdieMauer auf Ihrem Grundstück gehört, sind Sie als Grundstückseigentümer auch Eigentümer und gleichzeitig Besitzer der Mauer, da die Mauer wesentlicher Besandteil des Grundstücks ist und demnach unterennbar dem Eigentum des Grundstücks zuzurechnen ist.

Daß Sie Eigentümer der Mauer auf Ihrem Grundstück geworden sind, schließt aber nicht aus, dass Sie den eingangs beschriebenen anspruch aus § 1004 BGB gegen den Störer, also den Errichter der Mauer, durchsetzen könnten.

Wenn die Mauer von ehemaligen Grundstücksnachbarn gezogen wurde, muss Ihr jetziger Nachbar sich die Mauer als Störer zurechnen lassen.

Da die Mauer das Abrutschen des Erdreichs verhindert, wäre es meiner Meinung nach die sinnvollste Lösung, um einerseits die Beseitigungskosten zu sparen und andererseits sowohl Ihren als auch den Interessen Ihres Nachbarn gerecht zu werden, dass Sie sich von Ihren Nachbarn, anstelle diese auf Beseitigung in Anspruch zu nehmen, einen Geldbetrag oder auch eine laufende Geldrente zur Abgeltung zahlen lassen.

Die von mir getätigten Ausführungen gelten grundsätzlich auch für NRW. Diese Materie ist nämlich im Nachbarschaftsgesetz NRW nicht speziell geregelt und beurteil sich demnach nach allgemeinem Nachbarschaftsrecht des BGB, also insbesondere nach § 1004 BGB.

Ich hoffe Ihre Nachfragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntagnachmittag

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

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