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Grundstücksgemeinschaft und Ehescheidung

| 18.02.2009 14:12 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe mit meiner Frau ein gemeinsames Grundstück/Haus. Jeder von uns ist mit 50% im Grundbuch eingetragen. Nicht als Eheleute, sondern jeder für sich. Ich will nun nach vollzogenem Trennungsjahr die Scheidung einreichen und habe meiner Frau ein Angebot zum Kauf Ihrer Hälfte angeboten. Sie will weder die Scheidung (was sie ja nicht verhindern kann), noch will sie mir die Grundstücks-/Haushälfte jetzt verkaufen.

Sind Grundstücksgemeinschaft und Ehescheidung zwei völlig unabhängige Rechtslagen ? Welchen Einfluss hat diese Grundstückgsgemeinschaft, wenn ich unabhängig davon nun die Scheidung einreiche ?

Welche Vor- und Nachteile habe ich ?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Fragen auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Grundsätzlich können beide Angelegenheiten (Ehescheidung und Grundstücksgemeinschaft) voneinander unabhängig geregelt werden.

Das Verhältnis der Gemeinschaft bezüglich des Grundstücks richtet sich dann nach den Vorschriften der Gemeinschaft im BGB nach den §§ 741 ff. BGB.

Es sollte jedoch im Rahmen des Scheidungsverfahrens in der Regel auch eine Auseinandersetzung der Vermögenswerte der Eheleute erfolgen, um eine endgültige Trennung und Unabhängigkeit vom anderen Ehegatten zu erreichen, da anderenfalls immer wieder Berührungspunkte auf Grund des gemeinschaftlichen Eigentums besteht, welches u.U. immer wieder zu Problemen, gerade auch nach erfolgter Scheidung, führt.

Im Rahmen der Gemeinschaft können Sie nach § 749 Abs. 1 BGB jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen.

Bei der Gemeinschaft an einem Grundstück kann die Aufhebung ohne Titel durch Teilungsversteigerung erreicht werden, § 181 ZVG, § 753 Abs. 1 BGB.
Sie sind als eingetragener Miteigentümer im Grundbuch antragsberechtigt.

Durch ein solches Verfahren kann Ihre Ehefrau auch die Versteigerung des Grundstücks (Verkauf) nicht verhindern.

In der Regel lässt sich jedoch nicht ein solcher Preis erzielen, wie im freien Verkauf des Grundstücks. Dazu wäre jedoch die Zustimmung Ihrer Frau erforderlich.

Der erzielte Erlös aus dem Teilungsversteigerungsverfahren ist nach Befriedigung der auf dem Grundstück lastenden Verbindlichkeiten und Kosten des Verfahrens unter den Eheleuten zu gleichen Anteilen aufzuteilen.

Danach wäre die Gemeinschaft hinsichtlich des Grundstücks auseinandergesetzt.

Sofern die Gemeinschaft weiter besteht, haften Sie Dritten im Außenverhältnis grundsätzlich für die Kosten des Grundstücks auch weiterhin.

Intern hätten Sie gegen Ihre Frau ein Ausgleichsanspruch, wenn dies alleine im Haus lebt. Genau dies führt in der Regel, vor allem nach der Scheidung, immer wieder zu Problemen.

Sofern Ihre Frau alleine im Haus verbleibt, haben Sie einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

Die Obergrenze für die Bemessung ist in der Regel die verkehrsübliche Miete (BGH NJW 94, 1721) unter Übernahme und Anrechnung der Kosten und Lasten des Grundstücks durch den Teilhaber, der das Grundstück alleine nutzt (BGH NJW 82, 1753; BGH 82, 265; Köln NJW-RR 92, 1348).

Der Antrag im Scheidungsverfahren muss jedoch nach § 622 Abs. 2 Nr. 2 ZPO jedoch die Erklärung enthalten, ob Familiensachen der in § 621 Abs. 2 Satz 1 bezeichneten Art anderweitig anhängig sind, worunter auch die Teilung des Hausrats und der gemeinsamen Ehewohnung zählt.

Es sollte deshalb im Vorfeld der Scheidung Klarheit über den Fortbestand des Grundstücks bestehen.

Dies kann auch derart erreicht werden, dass beide Ehegatten sich darüber einig sind, dass das Grundstück weiterhin im gemeinsamen Eigentum verbleibt.

Dies ändert jedoch nichts an der Regelung über die Gemeinschaft nach den oben dargelegten Grundsätzen.

Sofern Sie in jedem Fall Ihren Grundstücksanteil übertragen wollen und aus dem Grundbuch als Eigentümer gelöscht werden wollen, Ihre Frau sich jedoch auch weiterhin weigert, Ihren Anteil gegen Zahlung zu übernehmen oder anderweitig zu verkaufen, empfiehlt sich lediglich die oben dargelegte Teilungsversteigerung.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Bestehende Unklarheiten beantworte ich Ihnen gern innerhalb der kostenlosen Nachfragefunktion, wobei ich darum bitte, die Vorgaben dieses Forums zu beachten.

Darüber hinausgehende Fragen beantworte ich Ihnen gern im Rahmen einer Mandatserteilung.
Durch eine Mandatserteilung besteht auch die Möglichkeit einer weiterführenden Vertretung.
Die Kommunikation bei größerer Entfernung kann via Email, Post, Fax und Telefon erfolgen und steht einer Mandatsausführung nicht entgegen.


Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 18.02.2009 | 21:59

Vielen Dank für Ihre ausführliche und "schnelle" Beantwortung.

Eine letzte Frage:

Ich habe meiner Frau nach unserer Eheschließung erst die Grundstücks- /Haushälfte überschrieben. Man sagte mir, dass ihr nur noch 1/4 des Wertes nach der Scheidung zustehen würde.

Ist das richtig ? .... welche Rolle spielt dabei Zugewinn bei der geplanten Scheidung ?


Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.02.2009 | 23:01

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

So pauschaliert kann die Sache nicht betrachtet werden, dass Ihrer Frau dann nur noch 1/4 des Wertes am Hausgrundstück zusteht.

Das kommt auf den Zugewinn beider Ehegatten im Übrigen an. Im Ergebnis kann es dazu führen, nämlich dann, wenn der Zugewinn Ihrer Frau nur im Wert des hälftigen Grundstücks besteht und Sie keinen Zugewinn erzielt haben.

Zugewinn bedeutet dabei immer die Differenz, die Ihr Endvermögen zum Zeitpunkt des Scheidungsantrages, dem Anfangsvermögen übersteigt.

Derjenige Ehegatte, der den geringeren Zugewinn hat, bekommt von der Differenz zum Zugewinn des anderen Ehegatten, die Hälfte als Ausgleichszahlung, § 1378 Abs. 1 BGB.

Mögliche Verbindlichkeiten spielen dabei auch noch eine Rolle, da diese möglicherweise den Zugewinn reduzieren können.

Im Scheidungsverfahren haben Sie einen Anspruch auf Durchführung des Zugewinnausgleiches nach §§ 1372, 1378 Abs. 1 BGB.

Diesen können Sie gerichtlich durchsetzen oder aber unter den dargelegten Gründen Ihre Frau zu einer einvernehmlichen Lösung bewegen.

Sofern Sie keinen Zugewinn erzielt haben, haben Sie durch den Ihnen zustehenden Zugewinnausgleichsanspruch gute Verhandlungschancen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Für zukünftige Fragen und Problemlösungen stehe ich Ihnen jederzeit gerne wieder zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 19.02.2009 | 11:15

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"Die Antwort hat mir weitergeholfen, doch letztlich weiß ich nicht genau, was auf mich zukommen wird hinsichtlich des gemeinsamen Grundstück/Hauses, weil ich wohl auf die Ermittlung des Zugewinns warten muss. "
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 19.02.2009 4,2/5,0
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