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Grundstücksgemeinschaft( je 1/3 Eigentum ) am Haus,2 wollen verkaufen, ich nicht


12.01.2018 14:32 |
Preis: 52,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Anja Holzapfel



Mehrfamilienhaus: 1/3 Anteil gehört dem Ursprungseigentümer, das andere 1/3 wurde von einer Grossneffe von dem Vater (Ursprungseigentümer ) geerbt und ich erbte das andere 1/3 von einem anderen Ursprungseigentümer. Immobilie ist komplett vermietet.Eine eingetragene Grundstücksgemeinschaft GbR besteht nicht. Jeder einzelne 1/3 Anteil ist einer namentlichen Person zugeordnet. Über den externen Hausverwalter soll der Verkauf abgewickelt werden? Beide ( Ursprungseigentümer und Grossneffe ) wollen Objekt verkaufen. Ich möchte dies nicht. Welche Handhabung ist möglich, dass ich mein 1/3 behalte. Kann nicht nur 2/3 verkauft werden, wenn ich mich wehre ? Welche Möglichkeiten - auch rechtliche - bestehen für mich? Muss ich das ganze Objekt = 2/3 erwerben oder kann auch nur eine Partei ausbezahlt werden ? Wer ermittelt Wert des Hauses und Nachfragepreis ? Welche Maßnahmen müssen eingeleitet werden zum Verkauf ( z.B es liegt kein Energieausweis vor: Haftung? )
Oder könnte man aus Mehrfamilienhaus ( 6 Wohnungen ) Eigentumsanteile/ Eigentumswohnungen machen und dann aufteilen und wer will, kann seine Wohnung dann verkaufen ? Was wird zum Wohnungsaufteilung gebraucht und welche Kosten kommen ca. auf einen zu ?

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Sehr geehrter Fragesteller,



Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist es zwar möglich, dass die beiden anderen Eigentümer lediglich ihre Anteile verkaufen. In der Praxis sind solche Miteigentumsanteile aber kaum veräußerbar, weil der Erwerber bei allen Entscheidungen auf die Mitwirkung der anderen Eigentümer angewiesen wäre. Sie können versuchen, die beiden anderen Anteile zu erwerben oder einen Anteil zu erwerben und den anderen Miteigentümer davon zu überzeugen, das er seinen Anteil behält. Wenn eine gütliche Einigung scheitert, können die beiden anderen die sogenannte Teilungsversteigerung betreiben. Das bedeutet, dass die Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung verwertet wird. Sie können dabei selbstverständlich mitbieten.

Im Rahmen der Zwangsversteigerung würde das Gericht ein Gutachten in Auftrag geben. Bei einer privaten Einigung können Sie sich mit den anderen auf einen Kaufpreis verständigen. Ggf. müssten Sie auch hier darüber nachdenken, ein Gutachten erstellen zu lassen, wenn sehr unterschiedliche Preisvorstellungen vorliegen. Die IHK oder der Gutachterausschuss des Katasteramtes können Ihnen geeignete Sachverständige nennen. Bei einer Veräußerung können Sie über einen Makler versuchen, den erzielbaren Preis zu ermitteln oder selber inserieren.

Wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind, ist grundsätzlich die Umwandlung in Eigentumswohnungen und eine Übertragung dahingehend, dass jeder von Ihnen eine oder mehrere Wohnungen zu Alleineigentum erhält, möglich. Dies erfordert zunächst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Gemeinde. Dann müsste die Begründung von Wohneigentum vereinbart und eine Teilungserklärung notariell beurkundet werden. Schließlich werden die Wohnungen jeweils auf eine Person übertragen.

Die Kosten lassen sich anhand Ihrer Angaben nicht zuverlässig schätzen. Sie sollten mit den anderen Miteigentümern abklären, ob die Aufteilung in Wohnungseigentum überhaupt in Frage kommt. Wenn das der Fall ist, wenden Sie sich an einen Notar vor Ort. Dieser wird für die Abwicklung ohnehin gebraucht und kann mit Ihnen und den anderen sowohl die weitere Vorgehensweise als auch die Kosten erörtern.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.



Mit freundlichen Grüßen aus Wunstorf

Anja Holzapfel
-Rechtsanwältin-

Nachfrage vom Fragesteller 12.01.2018 | 18:20

Ich verstehe nicht, was heißt " grundsätzlich und Teilungsversteigerung ? Mehrheitsbestimmung , dass heißt die 2 anderen Anteilseigentümer wollen verkaufen, muss ich mich der Überstimmung fügen und meinen Anteil auch verkaufen bzw. mein Anteil wird mitverkauft ? Können die mich dazu zwingen meinen Anteil zu verkaufen ? Und bei der Teilungsversteigerung : Bedeutet dies dass die 2 anderen ihre Anteile versteigern und ich meinen behalten kann ? Oder bedeutet dies, dass mein Anteil mitversteigert wird ?Wie hoch ist die Höhe der anfallenden ca. Kosten bei Umwandlung in Wohnungeigentum: Wert der Immobilie 600000 € bei 6 Wohnungen .
Bedarf es zur Veräußerung des Hauses eines Energieausweises: Eine Muss Regelung oder KannRegelung, d.h. Ein Energieausweis muss nicht zwingend vorliegen ?
Zusätzliche Rückfrage: Der Neue Käufer des Mehrfamilienhauses übernimmt die Mieter mit den alten günstigen Mieten ? Mieterhöhung durch Eigentümerwechsel nicht möglich. Gilt dies auch bei Umwandlung in Wohnungseigentum / in Eigentumswohungen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.01.2018 | 18:39

Sehr geehrter Fragesteller,


gern beantworte ich Ihre Verständnisfragen wie folgt:

Teilungsversteigerung bedeutet, dass auf Antrag eines Eigentümers die gesamte Immobilie versteigert wird. Das heißt, dass Sie die Veräußerung, ggf. eben im Rahmen der Versteigerung, nicht verhindern können. Dabei können Sie auch nicht Ihren Anteil behalten, sondern nur mitbieten und u. U. die ganze Immobilie ersteigern.

Ein Energieausweis müsste bei der Veräußerung der Immobilie erstellt und dem Käufer ausgehändigt werden.

Die Kosten lassen sich so tatsächlich nicht angeben. Je nachdem, ob die Teilungserklärung nur beglaubigt oder beurkundet wird, fallen entweder allein hierfür Kosten von unter 100 € (für die Beglaubigung) oder von rund 800 € (für die Beurkundung) an. Hinzu kommen die Kosten für die Übertragungen der einzelnen Wohnungen, die sich nach den Einzel-Werten richten, sowie die Grundbuchkosten.

Ich bitte um Verständnis, dass Ihre Fragen zu den Mietverhältnissen keine Nachfragen darstellen, sondern neue Fragen zu einem ganz anderen Themenkomplex sind.


Mit freundlichen Grüßen

Anja Holzapfel

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