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Grundstücks- und Wegeerwerb Wegerecht/Leitungsrecht


| 17.03.2005 11:23 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht



Mir wird ein Gartengrundstück G (kein Bauerwartungsland) in 2. Reihe mit Zufahrtsweg vom Verkäufer V angeboten. Von der öffentlichen Straße aus gesehen liegt das Gartengrundstück G hinter einem Wohnhaus A und vor einem weiteren, quasi in 3. Reihe befindlichen Wohnhaus C.

Der Eigentümer im Wohnhaus C nutzt seit ca. 40 Jahren den Weg des Verkäufers V rechts am Wohnhaus A vorbei. Der Weg geht beim Kauf in mein Eigentum über und dient a) mir als Zufahrt zu meinem Gartengrundstück G und b) als Zufahrt zu dem Haus C, eine andere Zufahrt gibt es nicht.
Ferner liegen in dem Weg alle notwendigen Hausanschlussleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Telefon) für das Haus C.
Diese Wege- und Leitungsnutzung ist nicht (!) im Grundbuch eingetragen sondern steht lediglich im Baulastenverzeichnis der Stadt.
Der Eigentümer des Hauses C zahlt an den bisherigen Eigentümer des Wegs und des Grundstücks B (beides vom Verkäufer V) keinerlei Nutzungsentschädigungen o.ä., allerdings hat er am Beginn des Weges (Grenze zur öffentlichen Straße) ein grosses Tor errichtet, durch das man erst Zugang zu dem Weg und damit auch zu meinem Grundstück G und zu seinem Haus C bekommt.

Welche Möglichkeiten habe ich
a) für den Erwerb des Grundstück G mit dem Weg bzgl. der Kaufpreisverhandlung (Wertminderung)
b) bzgl. der Gestaltung des Kaufvertrages hinsichtlich der Übernahme der eingetragenen Baulasten,
c) bzgl. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung zu zahlen durch den Eigentümer des Hauses C und
d) da das Zufahrtstor bei meinem Kauf des Grundstücks G mit dem Weg in mein Eigentum übergeht, bzgl. der Weiterverwendung des Tores, z.B. Umgestaltung oder Abriss?

Vielen Dank für die Bearbeitung.
Sehr geehrte(r) Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

a) Die Baulast verursacht einen so genannten "Rechtsmangel" des Grundstücks (§ 435 BGB). Dieser könnte sich dann auswirken, wenn Sie das Grundstück weiterverkaufen und Ihr Käufer nach dem Kauf auf einmal Gewährleistungsansprüche wegen dieses Mangels geltend macht, beispielsweise weil er vor dem Kauf nicht hinreichend über dessen Bedeutung informiert war. Abgesehen davon schränkt der Weg ja auch die Nutzungsmöglichkeiten Ihres Grundstücks ein. Sie sollten diese Baulast daher unbedingt bei den Kaufpreisverhandlungen zur Sprache bringen. Denkbar wäre aus meiner Sicht, dass Sie für die Fläche, die von dem Weg abgedeckt ist, nur ein Drittel des Quadratmeterpreises zahlen - neben Ihnen hat ja ein anderes Grundstück den Hauptnutzen von dem Weg.

b) Am sinnvollsten erscheint es, wenn Sie die Baulast im Kaufvertrag einfach übernehmen. Es ist nämlich schon fraglich, ob Sie vom Verkäufer verlangen können, dass dieser die Baulast beseitigt, dies wird ihm nämlich unter Umständen, je nachdem wie seine Baulastübernahmeerklärung gegenüber der Stadt aussieht und wie die äußeren Umstände sind, nicht möglich sein. Außerdem stellt die Baulast ein vergleichsweise kleines Übel dar, verglichen mit einer Ihnen sonst drohenden Enteignung der Wegfläche durch die Stadt. Irgendwie muss die Erschließung des Hauses C ja gesichert werden, und wenn die Stadt diese Sicherung nicht durch eine Baulast vornehmen kann, dann könnte sie zu einer Enteignung der benötigten Fläche berechtigt sein.

c) Die Baulast ist rein öffentlich-rechtlicher Natur. Hieraus folgt, dass die Privatperson, die durch die Baulast begünstigt wird (hier der Eigentümer des Grundstücks C), allein aus dem Bestehen der Baulast kein Recht zur unentgeltlichen Nutzung des Weges herleiten kann. Vielmehr dürfen Sie, wenn Sie das Grundstück kaufen und dann mit der Baulast belastet sind, vom Begünstigten eine angemessene Nutzungsentschädigung verlangen. Wie hoch diese sein darf, hängt von den örtlichen Gegebenheiten ab (gibt es vielleicht Vergleichswerte in der Umgebung?). In diesem Sinne hat auch der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 8. Juli 1983 (Az.: V ZR 204/82) entschieden und diese Ansicht bis heute aufrechterhalten.

d) Für das Zufahrtstor gilt ebenfalls, dass die Baulast Sie nur dazu verpflichtet, den Weg bereitzuhalten, nicht jedoch dazu, ein vom Nachbarn darauf angebrachtes Tor zu dulden. Als Eigentümer des Weges haben Sie daher prinzipiell einen Anspruch gegen den Eigentümer des Hauses C, das Tor abzubauen. Danach dürfen Sie dann auch ein eigenes Tor aufbauen, durch das der Eigentümer C aber auf sein Grundstück gelangen können muss (es darf also nicht etwa nur in einer Gartenpforte bestehen, durch die kein Auto fahren kann).

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 17.03.2005 | 13:51

Sehr geehrte Frau Laurentius,

vielen Dank für Ihre ausführlichen Darstellungen.
Eine Nachfrage zur Baulast: sofern dort nur das Leitungsrecht und nicht das Wegerecht eingetragen ist, sollte ich dies a) im Grundbuch nachtragen lassen und b) kann ich von den Betreibern der Leitungen (RWE, Telekom, Wasserwerke) ebenfalls Nutzungsentgelte einfordern?

Vielen Dank für Ihre abschließende Bearbeitung.

MfG
F.S.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.03.2005 | 15:42

Sie haben ja eigentlich gar kein besonderes Interesse an dem Wege- und Leitungsrecht, sondern vielmehr Ihr (zukünftiger) Nachbar. Ihm sollte allerdings daran gelegen sein, das Wege- und Leitungsrecht durch eine (im Grundbuch eingetragene) Grunddienstbarkeit abzusichern, denn die Baulast verpflichtet Sie nur im Verhältnis zur Stadt, nicht im Verhältnis zum Nachbarn. Und selbst wenn das Wegerecht gar nicht als Baulast eingetragen sein sollte, so sind auch nicht Sie in der Pflicht, dieses Recht im Grundbuch zu verankern, sondern Ihr Nachbar sollte sich eigentlich darum kümmern. Wenn Sie mögen, können Sie sich mal mit dem Nachbarn zusammensetzen und dies besprechen, aber Sie können genausogut abwarten, bis der Nachbar (vielleicht) mit diesem Thema auf Sie zukommt. Wie gesagt, Ihrem Nachbarn sollte daran gelegen sein, Ihnen kann es eigentlich egal sein.

Dass Sie Nutzungsentgelte von den Betreibern der Leitungen einfordern können, kann ich mir nicht vorstellen. Derjenige, der das Leitungsrecht eigentlich nutzt, ist allein Ihr Nachbar, die Leitungsbetreiber sind ja nur seine Beauftragten bzw. Hilfspersonen. Wenn es nicht irgendeine ganz spezielle Regelung für solche Fälle gibt (ich habe bislang keine gefunden), dann können Sie allein von Ihrem Nachbarn ein Nutzungsentgelt für die verlegten Leitungen verlangen.

Mit freundlichen Grüßen
Jana Laurentius(Rechtsanwältin)

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