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Grundstücke - fremdgenutzt

| 20.09.2012 22:15 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Heiko Tautorus


Vor ca. 5 Jahren habe ich ein Haus gekauft mit 4 Grundstücken in einem Paket. Zwei Grundstücke ergeben mein Ganzes, zwei Weitere liegen bei zwei Nachbarn. Beim Kauf erfolgte mit dem Verkäufer eine kurze Besichtigung - Grenzsteine waren nicht vorhanden - gezeigt wurde der Teil hinter den Nachbargrundstücken. Nun hat sich herausgestellt (ich hatte genug mit dem Umbau meines Hauses zu tun und habe den Grundstücken in der Bauphase aus Zeitgründen keinerlei Beachtung geschenkt), daß die Grundstücke gar nicht, wie auch vom Verkäufer (Erbe) angenommen, hinter den Nachbarn liegen (einmal 15m² und einmal 90m² mit eigenen Flurnummern) sondern seit eher von ihnen vollständig genutzt werden (bebaut und betoniert). Warum dies so ist, kann nicht mehr nachvollzogen werden. Einen Nachbarn habe ich mit dem Problem konfrontiert, natürlich ist er aus allen Wolken gefallen, und er wollte das nachprüfen, hat sich aber nie wieder gerührt.
Natürlich möchte ich keinen Streit heraufbeschwören, aber auch nicht auf mein Eigentum verzichten. Ich habe die Grundstücke im Paket gekauft und bezahlt - brauche aber nur meine beiden Teile.
Was muß ich tun, um nicht durch eine stillschweigende Duldung meine Rechte zu gefährden und welche Ersatz- oder Ausgleichsansprüche stehen mir zu bzw. kann ich geltend machen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Soweit die Nachbarn von einem Voreigentümer keine Zustimmung zu einem Überbau erhalten haben, verbleibt Ihnen bei einem Überbau durch ein Gebäude nach § 912 Abs. 2 BGB die Geltendmachung einer Überbaurente. Für die Höhe der Rente ist der Zeitpunkt des Überbaus maßgebend.

Der Beseitigung anderer Überbauten richtet sich nach § 1004 Abs. 1 BGB.

Beide Ansprüche unterliegen jedoch der Verjährung nach §§ 194ff. BGB. Je nach den einzelnen Umständen tritt die Verjährung nach 3-10Jahren, max. nach 30 Jahren, ein.

Ein Eigentumsübergang ändert an dem Lauf der Verjährung nichts.

Nach den Sachverhaltsangaben (Verkauf vom Erben vor 5 Jahren) scheint die Verjährung eingetreten zu sein.

Ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer ist zweifelhaft, da dieser wohl selbst keine Kenntnis von der korrekten Lage bzw. dem Überbau oder Fremdnutzung hatte.

Was jedoch nicht verjährt, ist der Herausgabeanspruch (§ 985 BGB) des Eigentümers gegen den Besitzer.

An diesen Anspruch sind die Nutzungsherausgabe und der Schadensersatz nach den §§ 987 ff. BGB geknüpft, die wiederum der Regelverjährung unterliegen.

Nach dem vorliegenden Sachverhalt dürfte es sich bis zum Zeitpunkt des Gespräches mit dem Nachbarn, um einen redlichen unverklagten und entgeltlichen Besitzer handeln, der nur die Nutzungen nach § 988 BGB nach Bereicherungsrecht herauszugeben hat.

Ab positiver Kenntnis vom fehlenden Besitzrecht, hat dieser die tatsächlichen oder schuldhaft nicht gezogenen Nutzungen herauszugeben (§§ 987, 990 BGB).

Bis zum Verzugszeitpunkt sind weiter Schadensersatz (§§ 989, 990 BGB) für Verschlechterung/Unmöglichkeit der herauszugebenden Sache (Grundstück) zu zahlen.

Ab Verzug (§§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB) sind zudem Vorenthaltungsschäden und Zufallsschäden zu begleichen.


Wegen der andauernden Nachbarschaft könnte man an einen Verkauf oder einen Flächentausch denken.


--------------
Sollte sich der Sachverhalt doch etwas anders darstellen, nutzen Sie bitte die Nachfrage.

Sie können mich jederzeit über die Kontaktdaten in meinem Profil erreichen.

Es sei noch der Hinweis erlaubt, dass die rechtliche Einschätzung ausschließlich auf den von Ihnen mitgeteilten Tatsachen beruht und dass durch das Hinzufügen oder Weglassen von weiteren tatsächlichen Angaben die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen kann.

Nachfrage vom Fragesteller 21.09.2012 | 08:15

Sehr geehrter Herr Tautorus,
danke für die ausführliche Antwort.
Erstens noch als Information - ein Eigentümer hat das Grundstück als Erbe übernommen, ist also nicht direkt für die Fremdnutzung verantwortlich, wurde aber von mir darüber informiert.
Um gegen alle Eventualitäten abgesichert zu sein nochmals die Frage nach der stillschweigenden Duldung etwas anders formuliert. Muß ich meine Ansprüche (Nutzungsentschädigung o.ä.) gegen die Parteien jetzt schriftlich formulieren, um eine Verjährung eventeller Entschädigung gleich welcher Art zu vermeiden, oder habe ich noch einige Monate Zeit, um diese Angelegenheit durch sensibles Vorgehen möglichst streitlos zu klären?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.09.2012 | 09:48

Sehr geehrter Fragesteller,

für die Ansprüche auf Nutzungsentschädigung, die der Regelverjährung von 3 Jahren unterliegen nach §§ 195, 199 Abs. 1 BGB, gilt das Rumpfjahr nicht.
Das Rumpfjahr ist jenes für den Verjährungsbeginn nach § 199 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Demnach verjähren die Ansprüch aus 2009 mit Ablauf des 31.12.2012.

Schadensersatzansprüche entstehen erst mit der positiven Kenntnis Ihres Nachbarn, der Bösgläubigkeit, hinsichtlich der Rechtes zum Besitz der Grundstücke.

Damit haben Sie bis 31.12.2012 Zeit für Lösungen.

Hinweis:
Die Nutzungsentschädigung für diese kleinen Grundstücke dürfte sehr gering bis 0 ausfallen ausfallen. Dies sollten Sie bei Ihrem Vorgehen bedenken.

Insbesondere die Nutzungenentschädigungen vor positiver Kenntnis, sind nach dem Sachverhalt unklar.

Es sind nur die tatsächlich gezogenen Nutzungen herauszugeben und diese unter den Regelung der ungerechtfertigten Bereicherung.

Insofern der Nachbar da keine Stellplätze vermietet hat (oder ähnliches, also selbst genutzt), gibt es da nichts.

Erst der bösgläubige Besitzer haftet für
schuldhaft nicht gezogenen Nutzungen.

Mit freundlichen Grüßen

Heiko Tautorus
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 21.09.2012 | 00:18

"um einen redlichen unverklagten und entgeltlichen Besitzer handeln"

muss lauten:

"um einen redlichen unverklagten und unentgeltlichen Besitzer handeln"

Bewertung des Fragestellers 21.09.2012 | 10:10

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 21.09.2012 5/5,0
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