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Grundstück reservieren

| 09.05.2016 19:25 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Notarkosten für die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfes.

Wir haben bei einem Immobilienmakler am 15.01 fernmündlich via E-Mail ein Grundstück in Forme einer Kaufabsichtserklärung reserviert. In der Erklärung steht drin, dass wir die Beauftragung eines Notars wünschen und es wird ein Widerrufsrecht von 14 Tagen eingeräumt. Kaufpreis des Grundstücks betrug 63.250 Euro.
Am 19.01 haben wir die Reservierung für das Grundstück gekündigt. Der Makler teilte uns daraufhin am 20.01 mit, dass er die Kündigung bestätigt und keine Reservierungsgebühr anfalle, da man einen anderen Käufer gefunden hätte.
Ein bis dahin unbekannter Notar schickte uns am 22.01 einen Kaufvertragsentwurf mit einer Gesamtrechnung in Höhe von 474,39 Euro. In der Rechnung wurde der Faktor "2,0" für das Grundstück verwendet. Der genaue Wortlaut in der Rechnung:
Vorzeitige Beendigung des Beurkundungsverfahrens nach einem der in Nr. XXXX genannten Zeitpunkte (2,0): 384,00 Euro
§ 47 - Geschäftswert; 63.250,00
usw...
Der Notar hat mittlerweile einen Gerichtsvollzieher beauftragt.

Ist der Faktor "2,0", also 384,00 zzgl. Umsatzsteuer, gerechtfertigt? Oder wäre bei einem reinen Kaufvertragsentwurf nicht der Faktor "1,0" bzw. "0,5" gerechtfertigt?
Können wir uns die Kosten mit dem Verkäufer teilen, obwohl wir das Geschäft abgebrochen haben?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Die Berechnung mit dem Faktor 2,0 ist aus meiner Sicht korrekt. Die vollständige Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs löst die doppelte Höchstgebühr aus, § 92, Abs. 2 GNotKG. Hieran ändert es nichts daran, dass die eigentliche Burkundung nicht stattgefunden hat. Für den Kaufvertragsentwurf werden keine hohen Anforderung gestellt. Dieser ist bereits vollständig, wenn er die notarielle Beurkundung unter Verwendung der vorhandenen Informationen umfassend vorbereitet.

2. Da der Notar sich eine vollstreckbare Ausfertigung selbst erteilen kann, ist der nunmehr geltend gemachte Anspruch nicht durch ein Gerichtsverfahren geprüft worden.

3. Der Anspruch wird nunmehr im Wege der Zwangsvollstreckung geltend gemacht. Aus meiner Sicht ist der Anspruch nicht zweifelsfrei begründet, da Sie zwar die Beauftragung eines Notars gewünscht haben, Ihnen die konkrete Beauftragung des Notars nicht bestätigt wurde. Im weiteren wäre zu prüfen, ob der Kaufvertragsentwurf überhauot geeignet war beurkundet zu werden.

Schließlich wurde Ihnen ein Widerrufsrecht eingeräumt. D.h. ein Notar hätte allenfalls nach Ablauf der Widerrufsfrist beauftragt werden dürfen. Aufgrund der Regelung mit der Widerrufsklausel sind die anfallenden Kosten durch die Verkäufer zu tragen.

4. Zur Vermeidung einer Vollstreckungsgegenklage sollte Sie eine Einigung mit den Verkäufer auf eine hälftige Teilung der Notarkosten anstreben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 09.05.2016 | 21:45

Ich hoffe, dass es nicht zu einem Missverständnis gekommen ist:

1) Am 15.01 wurde dem Immobilienmakler die Kaufabsichtserklärung unterschrieben per E-Mail zugeschickt. Auf der Bestätigung steht, dass wir die Beauftragung eines Notars wünschen und ein 14tägiges Widerrufsrecht eingeräumt wird.

2) Am 18.01 wurde die Kaufabsichtserklärung durch den Makler bestätigt.

3) Am 19.01 haben wir die Kaufabsichtserklärung gekündigt.

4) Am 20.01 hat der Immobilienmakler die Kündigung der Kaufabsichtserklärung bestätigt.

5) Der Kaufvertragsentwurf des Notars ist auf den 22.01 datiert.

6) Am 07.03 haben wir die Rechnung vom Notar erhalten, mit der Begründung, dass der Makler die Beurkundung storniert hat.

Der Makler argumentiert, dass er umgehend am 18.01 den Notar beauftragt hat.
Wir gingen davon aus, dass man die Notarkosten trotz Widerrufsrecht zu zahlen hat.
Können wir vom Notar oder Makler verlangen, dass man uns nachweist, wann der Notar beauftragt wurde? In welchem Gesetz steht, dass man erst die Notarkosten trägt, wenn die 14 Tage abgelaufen sind?
Was machen wir gegen den Gerichtsvollzieher? Wie werden wir diesen wieder los? Der Verkäufer möchte keine Beteiligung an den Kosten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.05.2016 | 00:12

Vielen Dank für die Rückmeldung.

1. Da der Notar bereits die Zwangsvollstreckung eingeleitet hat, können Sie gegen die bevorstehende Zwangsvollstreckungsmaßnahme nur im Wege einer Vollstreckungsgegenklage vorgehen.

Im Rahmen einer solchen Vollstreckungsgegenklage ist dann vorzutragen, dass Sie von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch gemacht haben und danach keine Kosten zu tragen haben.

Die Beauftragung des Notars unmittelbar am 18.01.2016 müßte der Notar nachweisen.

2. Eine gesetzliche Regelung, wonach die Notarkosten erst nach 14 Tagen zu tragen sind, gibt es nicht. Dies ergibt sich aus der Kaufabsichtserklärung. Es ist aus meiner Sicht mehr als ungewöhnlich, dass der Notar direkt am gleichen Tag beauftragt wird, obgleich hier eine Widerrufsmöglichkeit eingeräumt wurde.

3. Im Ergebnis können Sie außergerichtlich gegen die Geltendmachung der Forderung nicht vorgehen, sondern können dies aufgrund der eingeleiteten Vollstreckung nur durch eine Vollstreckungsgegenklage. Ggfs. läßt der Notar unter Androhung einer Klage sich zu einem Teilverzicht der Forderung bewegen.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage beantworten.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 12.05.2016 | 00:16

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