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Grundstück mit Pächter, Kündigung durch Eigentümer, SchuldRAnpG

02.03.2009 05:36 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


ich habe im Jahr 2003 ein Grundstück bebaut mit einem Haus, gekauft und mit Nutzungsvertrag übernommen.
Der Pächter hat mit staatlicher Genehmigung 1971 umgebaut und ohne Genehmigung in dieser Zeit einen Bungalow aufgestellt. Es wurden seitdem aber keine Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt.
Am 27.12.2007 habe ich eine Kündigung zum Januar 2009 schriftlich in Aussicht gestellt. Am 24. 11.2008 habe ich den Pachtvertrag aus Eigenbedarf gekündigt.
Nun meine Fragen:
1) Ist die Kündigung wirksam?
-nach §584 BGB
-nach §580a BGB
Der Pächter hat nach Erhalt der Kündigung Entschädigungsforderungen angekündigt und diese in Form einer Aufstellung auf 30.000 Euro beziffert. Der Kündigung wurde in diesem Zusammenhang nicht widersprochen!
Nach Auskunft eines Grundstückssachverständigen ist diese Aufstellung falsch und entspricht in keiner Weise dem derzeitigen Bauzustand, da Mängel und Bauschäden vorhanden
2) ab wann muss bei wirksamer Kündigung ein Besitzübergang an uns erfolgen?
3)Da auf Grund des schlechten Bauzustandes und auch unserer geplanten Vorhaben der Abriss erfolgen muss stellt sich für uns die Frage, ob der Pächter sich hälftig an den Abrisskosten beteiligen muss.

Sehr geehrte Fragestellerin,

1.

Die Wirksamkeit der Kündigung bestimmt sich nicht nach dem BGB-Pachtrecht, sondern vor allem nach dem Vertrag und dem Übergangsrecht hinsichtlich des Beitrittsgebiets. Nach § 23 Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) können Sie einen DDR-Nutzungsvertrag nur dann kündigen, wenn Sie selbst, Personen Ihres Hausstandes oder Familienangehörige dort ein Eigenheim errichten möchten oder das Grundstück zur Erholung und Freizeitgestaltung dringender als der Nutzer benötigen (§ 23 Abs. 2 u. 3 SchuldRAnpG). Wenn bei Ihnen also Eigenbedarf vorliegt, dann sind Sie grundsätzlich zur Kündigung berechtigt.

Die Kündigungsfristen richten sich nach dem Nutzungsvertrag. Prüfen Sie also bitte die vertragliche Regelung zu den Kündigungsfristen oder teilen Sie die Regelung im Rahmen der Nachfragefunktion mit. Ohne Kenntnis des Vertrags lässt sich die Frage, wann Ihre Kündigung wirksam wird, derzeit nicht beantworten.

Zum Entschädigungsanspruch des Nutzers: Wenn das Bauwerk nicht nach den Rechtsvorschriften der DDR errichtet wurde, dann handelt es sich um ein rechtswidrig errichtetes Bauwerk im Sinne von § 12 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG. In dem Fall sind Sie nach Beendigung des Vertragsverhältnisses nur insoweit zu einer Entschädigung verpflichtet, wie Sie durch das Bauwerk bereichert sind (§§ 812 ff. BGB). Das setzt voraus, dass der Grundstückswert durch das Bauwerk erhöht wäre. Nach Ihrer Schilderung ist das nicht der Fall, d. h. eine Entschädigungszahlung können Sie verweigern.

2.

Die Besitzübergabe muss an dem Termin stattfinden, zu dem das Vertragsverhältnis endet. Wann das der Fall ist, lässt sich, wie gesagt, ohne weiteres nicht beantworten.

3.

Der Nutzer ist nur dann von der Pflicht zur Beseitigung des Bauwerks frei, wenn er dieses (nach DDR-Recht) rechtmäßig errichtet hat. Da dem nicht so war, haben Sie Ihrerseits einen Beseitigungsanspruch. Der Nutzer muss also das rechtswidrig errichtete Bauwerk auf eigene Kosten beseitigen. Da der Nutzer berechtigt ist, die Beseitigung selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen (§ 15 Abs. 2 Satz 2 SchuldRAnpG), sollten Sie ihm rechtzeitig anzeigen, dass Sie den Abbruch wünschen und ihn zur Durchführung auffordern. Kommt der Nutzer der Aufforderung innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, können Sie die Beseitigung selbst vornehmen (lassen) und ihm die Kosten in Rechnung stellen.


Angesichts der verschiedenen gegenseitigen Forderungen empfiehlt es sich vielleicht, einen Vergleichsvertrag zu schließen, der alle offenen Fragen klärt (es sollte insb. auch ein Räumungstermin festgelegt werden). Dies gilt vor allem, wenn Sie erstens keinen langwierigen Rechtsstreit führen möchten, der u. U. erhebliche Anwalts-, Gutachterkosten etc. produziert, und zweitens - selbst für den Fall, dass Sie gewinnen - bei der Gegenseite mangels Zahlungsfähigkeit sowieso keine Kostenerstattungsansprüche realisiert werden könnten.


Mit freundlichen Grüßen

M. Juhre
Rechtsanwalt

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