Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:
Offensichtlich besteht hier aus dem Miteigentum eine Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundstück gem. §§ 1008 ff., 741 ff. BGB. Das heißt, dass zum einen die Erbengemeinschaft bestehend aus Ihrer Mutter und Ihrer Tante und zum anderen die Stiftung einen Miteigentumsanteil von jeweils 50 % an dem Grundstück haben.
Gem. § 747 BGB kann über das gesamte Grundstück nur durch alle Miteigentümer verfügt werden. Das heißt, dass ein Verkauf nur so erfolgen könnte, dass die Erbengemeinschaft und die Stiftung gemeinsam Verkäufer sind. Der Kaufvertrag wäre auf Verkäuferseite also von allen Beteiligten zu unterschreiben. Ihre Auffassung ist also zutreffend, dass die Stiftung eine Veräußerung des Grundstücks einseitig verhindern könnte, wenn sie mit dem zu erzielenden Kaufpreis (der entsprechend den Miteigentumsanteilen, also zu je 50 % aufzuteilen wäre) nicht einverstanden wären.
Das Vorgehen, das die Stiftung vorschlägt, ist ein anderes: Hiernach möchte die Stiftung ihren Eigentumsanteil an Ihre Mutter und Ihre Tante verkaufen. Dann würde die Erbengemeinschaft Alleineigentümerin des Grundstücks werden und könnte nach Belieben allein über das Grundstück verfügen. Ein solches Vorgehen ist häufig zweckmäßig, setzt aber voraus, dass sich die Miteigentümer über den Kaufpreis des Anteils einig werden. Sie können die Stiftung nicht dazu zwingen, den Kaufpreis zu reduzieren, denn aufgrund der geltenden Vertragsfreiheit kann keine Partei zum Abschluss eines Vertrags gezwungen werden. Selbstverständlich sollte hier also zunächst weiter verhandelt werden, da der Vorschlag der Stiftung für die Erbengemeinschaft tatsächlich nachteilhaft zu sein scheint.
Grundsätzlich kommt auch ein spiegelbildliches Vorgehen in Betracht. Auch die Erbengemeinschaft könnte ihren Miteigentumsanteil der Stiftung zum Verkauf anbieten. Gegen Zahlung einer Summe X an die Erbengemeinschaft würde dann die Stiftung Alleineigentümerin werden.
Als weitere Alternative kommt in Betracht, dass die Erbengemeinschaft ihren hälftigen Miteigentumsanteil an einen Dritten veräußert. Denn gem. § 747 S. 1 BGB kann jeder Miteigentümer unbeschränkt über seinen Anteil verfügen. In der Praxis ist es hierbei jedoch häufig problematisch, einen Interessenten zu finden, da nur wenig potentielle Käufer Interesse daran haben, "nur" einen Miteigentumsanteil zu erwerben.
Eine Zwangsversteigerung herbeizuführen, ist nicht empfehlenswert, da der Erlös in der Regel unterhalb des Marktwerts liegt. Und auch hier würde dann allenfalls der Miteigentumsanteil versteigert werden.
Die Auslagen wird die Erbengemeinschaft selbst tragen müssen, da die Beauftragung des Gutachters, Maklers etc. nur von durch diese erfolgt ist. Die Stiftung war hierbei ja unbeteiligt.
Bevor weitere Verhandlungen mit der Stiftung geführt werden, ist es ratsam, den maßgeblichen Vertrag anwaltlich überprüfen zu lassen. Bei Vetragsprüfungen macht in der Regel eine Honorarvereinbarung auf Stundenbasis Sinn. Problematisch ist hier, dass es sich um einen sehr alten Vertrag handelt, der für heutige Verhältnisse ungewöhnliche Klauseln enthalten dürfte, so dass der Bearbeitungsaufwand im Vorfeld nicht gut abgeschätzt werden kann. Ich biete Ihnen an, dass Sie mir den Vertrag unverbindlich zukommen lassen können, so dass ich Ihnen dann vorab erst einmal eine Kostenprognose erstellen kann, bevor es zu einer weitergehenden Beauftragung kommt.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.
