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Grundstück geerbt, Stiftung ist mit im Grundbuch eingetragen

16.03.2009 14:30 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

meine Großeltern sind verstorben. Meine Mutter und ihre Schwester haben als alleinige Erben ein Grundstück mit Haus geerbt. Der Grundstückswert liegt laut Gutachten eigentlich bei ~200.000 Euro. Der Zustand des Hauses ist jedoch absolut wertmindernd, so daß das Gutachten zu einem Ergebnis von ~140.000 Euro kommt.

Es wurde ein Makler mit dem Verkauf beauftragt. Im Zuge dessen stellte sich heraus, dass im Grundbuch ebenfalls eine Stiftung (possehl-stiftung) eingetragen ist, die sich seinerzeit mit 0,80 Pfennig pro m² am Grundstückskauf beteiligt hat (~1910). Insofern wir die Unterlagen korrekt gesichtet haben, hat mein Ur-Großvater ebenfalls 0,80 Pfennig pro m² gezahlt. Somit ist die Stiftung mit 50% beteiligt.

Der Vertrag mit der Stiftung läuft noch 17 Jahre und endet dann ohne weitere Ansprüche seitens der Stiftung.

Da meine Mutter und Ihre Schwester jedoch auch nicht mehr die jünsgten sind, ist es für sie unvorstellbar das Grundstück weitere 17 Jahre zu bewirtschaften. Es soll also weiterhin verkauft werden.

Die Stiftung teilte nun mit, dass sie ihre Anteile gegen eine Zahlung in Höhe von ~100.000 Euro an meine Mutter und ihre Schwester übertragen würde und ist weiherhin zu keiner Verhandlung bereit.

Bedenkt man nun, dass beim Verkauf evtl. nur ein marktgerechter Preis in Höhe von ~130.000 Euro erzeilt wird, würden meine Mutter und ihre Schwester gerade einmal 30.000 Euro erhalten (100.000 an die Stiftung). Für uns undenkbar bei einem Wert von eigentlich gut 200.000 Euro und äusserst ärgerlich.

Fragen die sich auftun:
- Die Stiftung kann als Miteigentümer den Verkauf verhindern, korrekt?
- Das bedeutet, sie würde dies in jedem Fall tun, wenn sie keine 100.000 Euro erhält
- Verkauft meine Mutter nun für 130.000 Euro und die Stiftung widerspricht diesem Verkauf nicht, kann die Stiftung dann tatsächlich 100.000 Euro fordern? Müsste sie nicht gemessen an ihren Anteilen (50%) "nur" 65.000 Euro fordern können?
- Was passiert mit den Auslagen, die meine Mutter hatte? (Gutachter bestellen, Makler, Vermessung vornehmen lassen) Kann sie diese gegenüber der Stiftung geltend machen? (Vom Verkauspreis abziehen vor Teilung des Geldes)
- Wäre eine Zwangsversteigerung evtl. die beste Option? Unsere Annahme: Diese kann die Stiftung nicht verhindern und bekommt als Ergebnis "nur" die Summe, entsprechend ihrer Anteile
- Was würde es uns circa kosten, den Vertrag mit der Stiftung von Ihnen als Anwalt prüfen zu lassen (auf Schlupflöcher etc)?

Für jeden Tipp und jede Hilfe dankbar

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Offensichtlich besteht hier aus dem Miteigentum eine Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundstück gem. §§ 1008 ff., 741 ff. BGB. Das heißt, dass zum einen die Erbengemeinschaft bestehend aus Ihrer Mutter und Ihrer Tante und zum anderen die Stiftung einen Miteigentumsanteil von jeweils 50 % an dem Grundstück haben.

Gem. § 747 BGB kann über das gesamte Grundstück nur durch alle Miteigentümer verfügt werden. Das heißt, dass ein Verkauf nur so erfolgen könnte, dass die Erbengemeinschaft und die Stiftung gemeinsam Verkäufer sind. Der Kaufvertrag wäre auf Verkäuferseite also von allen Beteiligten zu unterschreiben. Ihre Auffassung ist also zutreffend, dass die Stiftung eine Veräußerung des Grundstücks einseitig verhindern könnte, wenn sie mit dem zu erzielenden Kaufpreis (der entsprechend den Miteigentumsanteilen, also zu je 50 % aufzuteilen wäre) nicht einverstanden wären.

Das Vorgehen, das die Stiftung vorschlägt, ist ein anderes: Hiernach möchte die Stiftung ihren Eigentumsanteil an Ihre Mutter und Ihre Tante verkaufen. Dann würde die Erbengemeinschaft Alleineigentümerin des Grundstücks werden und könnte nach Belieben allein über das Grundstück verfügen. Ein solches Vorgehen ist häufig zweckmäßig, setzt aber voraus, dass sich die Miteigentümer über den Kaufpreis des Anteils einig werden. Sie können die Stiftung nicht dazu zwingen, den Kaufpreis zu reduzieren, denn aufgrund der geltenden Vertragsfreiheit kann keine Partei zum Abschluss eines Vertrags gezwungen werden. Selbstverständlich sollte hier also zunächst weiter verhandelt werden, da der Vorschlag der Stiftung für die Erbengemeinschaft tatsächlich nachteilhaft zu sein scheint.

Grundsätzlich kommt auch ein spiegelbildliches Vorgehen in Betracht. Auch die Erbengemeinschaft könnte ihren Miteigentumsanteil der Stiftung zum Verkauf anbieten. Gegen Zahlung einer Summe X an die Erbengemeinschaft würde dann die Stiftung Alleineigentümerin werden.

Als weitere Alternative kommt in Betracht, dass die Erbengemeinschaft ihren hälftigen Miteigentumsanteil an einen Dritten veräußert. Denn gem. § 747 S. 1 BGB kann jeder Miteigentümer unbeschränkt über seinen Anteil verfügen. In der Praxis ist es hierbei jedoch häufig problematisch, einen Interessenten zu finden, da nur wenig potentielle Käufer Interesse daran haben, "nur" einen Miteigentumsanteil zu erwerben.

Eine Zwangsversteigerung herbeizuführen, ist nicht empfehlenswert, da der Erlös in der Regel unterhalb des Marktwerts liegt. Und auch hier würde dann allenfalls der Miteigentumsanteil versteigert werden.

Die Auslagen wird die Erbengemeinschaft selbst tragen müssen, da die Beauftragung des Gutachters, Maklers etc. nur von durch diese erfolgt ist. Die Stiftung war hierbei ja unbeteiligt.

Bevor weitere Verhandlungen mit der Stiftung geführt werden, ist es ratsam, den maßgeblichen Vertrag anwaltlich überprüfen zu lassen. Bei Vetragsprüfungen macht in der Regel eine Honorarvereinbarung auf Stundenbasis Sinn. Problematisch ist hier, dass es sich um einen sehr alten Vertrag handelt, der für heutige Verhältnisse ungewöhnliche Klauseln enthalten dürfte, so dass der Bearbeitungsaufwand im Vorfeld nicht gut abgeschätzt werden kann. Ich biete Ihnen an, dass Sie mir den Vertrag unverbindlich zukommen lassen können, so dass ich Ihnen dann vorab erst einmal eine Kostenprognose erstellen kann, bevor es zu einer weitergehenden Beauftragung kommt.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

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