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Grundstück ersteigert – Rücktritt möglich?

26.06.2011 16:56 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Wir haben vor kurzem i. R. einer Auktion einer Gemeinde das Höchstgebot für ein Grundstück abgegeben. Unser Gebot wurde in der Gemeinderatssitzung angenommen. Die Auktion war über 2 Runden mit Bekanntgabe des Höchstgebotes aus der 1. Runde an alle Bietenden, Regeln zum Rücktritt o.ä. wurden nicht bekannt gegeben. Das Gebot in der 1. Runde war ohne Unterschrift, für die 2. Runde wurde ein unterschriebenes Gebot abgegeben. Es gab weitere Bieter, der zweithöchste Bieter war relativ nah dran an unserem Höchstgebot. Ein notarieller Kaufvertrag wurde bisher nicht geschlossen, ebenso wenig ein Vorvertrag o.ä.

Was ist, wenn wir das Grundstück nicht mehr haben wollen? Welche Kosten könnte die Gemeinde in diesem Fall von uns verlangen bzw. können wir uns von dieser Ersteigerung überhaupt noch lösen bzw. gibt es dafür Voraussetzungen?


-- Einsatz geändert am 26.06.2011 19:04:26

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Ein solches Bieterverfahren erfolgt um möglichst den höchsten Preis für eine Immobilie/Grundstück zu erzielen.

Allerdings bedarf es für einen wirksamen Kaufvertrag eine notarielle Beurkundung durch einen Notar, § 311b BGB. Nach Gebotsabgabe und Annahme durch die Gemeinde ist ein Notartermin anzusetzen, wonach der Kaufvertrag notariell beurkundet wird.

Ohne eine solche notarielle Beurkundung des Kaufvertrages entsteht keine vertragliche Bindung, wobei hier noch Einigung über den Vertragsinhalt zu erzielen ist. Bzw. ein Vertrag ohne notarielle Beurkundung ist gem. § 125 BGB nichtig.

Das abgegebene Gebot können Sie bis zum Zugang bei der Gemeinde widerrufen, § 130 BGB.

Sollte die Gemeinde das Gebot bereits erhalten haben, teilen Sie der Gemeinde umgehend mit, dass Sie an dem Gebot nicht mehr festhalten wollen, so dass ein möglicher Kaufvertrag mit dem anderen Bieter erfolgen kann.

Die Gemeinde kann allenfalls Ihren Schaden, der aus der Gebotsabgabe eingetreten ist gegenüber Ihnen geltend machen. Jedoch dürfte aufgrund der anderen vorliegenden Gebote kein nennenswerter Schaden entstanden sein. Die Differenz zum nächsten Bieter ist aufgrund des Formmangels nicht als Schaden geltend zu machen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 27.06.2011 | 08:09

Sehr geehrter Herr Schröter,

zu dem Schaden, der aus der Gebotsabgabe entstanden ist, möchte ich noch einmal zu meinem Verständnis nachfragen. Ist damit ausschließlich der zusätzliche Aufwand der Gemeinde gemeint, der dadurch entsteht, dass die anderen Bieter angeschrieben werden müssen, um mit dem verbleibenden Höchstbietenden den Kaufvertrag zu schließen? Muss dieser Aufwand irgendwie nachgewiesen werden?

Wichtig für uns ist insbesondere das richtige Verständnis des folgenden Satzes:
"Die Differenz zum nächsten Bieter ist aufgrund des Formmangels nicht als Schaden geltend zu machen." Ist mit Formmangel die fehlende notarielle Beurkundung gemeint? Bedeutet dies, dass wir die Differenz zu dem niedrigeren Preis nicht auszugleichen habe, zu dem das Grundstück nun letztendlich verkauft wird. Es wäre ja z.B. denkbar, dass der zweithöchste Bieter auch nicht mehr zu seinem Gebot kaufen will. Kann hier noch ein Risiko für uns bestehen?

"Ohne eine solche notarielle Beurkundung des Kaufvertrages entsteht keine vertragliche Bindung, wobei hier noch Einigung über den Vertragsinhalt zu erzielen ist." Unser Gebot wurde als verbindlich in dem Schreiben der Gemeinde bezeichnet. Wir verstehen Ihre Ausführungen so, dass dennoch bislang keine vertragliche Bindung entstanden ist.

Empfehlen Sie noch etwas in das Schreiben aufzunehmen, in dem die Rücknahme des Gebotes erklärt wird?

Stehen Sie für eine Mandatierung zur Verfügung, falls die Gemeinde einen höheren Schaden geltend machen sollte?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.06.2011 | 20:53

Vielen Dank für die Nachfrage. Durch die Gebotsabgabe können Sie allenfalls für den Schaden in Anspruch genommen werden, den die Gemeinde durch eine mögliches erneutes Gebotsverfahren hat un den zusätzlichen Aufwand für die Verfolgung eines anderen Gebotes. Der Schaden durfte hier überschaubar sein.

Die Differenz zum nächsten Bieter kann nicht als Schaden geltend gemacht werden, da zum einen noch eine Entscheidung der Gemeinde (Gemeinderat/Gemeindevorstand) zur Annahme des Gebotes erforderlich ist. Zum anderen fehlt es an einem notariellen Kaufvertrag und damit an dem notwenigen Formerfordernis.

Im Rahmen der Vertragsverhandlungen ist dann auch noch Einigung über etwaige Erschließungskosten, Belastungen in Abt. II etc. zu treffen.

Teilen Sie daher der Gemeinde umgehend mit - bevor die Gremien der Gemeinde entscheiden - dass Sie an Ihrem Gebot nicht mehr festhalten bzw. von diesem zurücktreten.

Einen Rücktrittsgrund zu nennen ist nicht erforderlich. Für eine Mandatierung stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

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