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Grundstück erben, Wohnung darf nicht verkauft werden, geht das?

30.05.2014 07:45 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,
Folgender Fall:
Meine Eltern besitzen ein Haus (1. Wohnung 70qm, 2. Wohnung 150qm, Hof, Garage, scheune, großer Garten); sind nun beide 62 und bald Rentner und haben noch 85.000 Euro Schulden auf dem Haus, die mein Mann und ich gerne annehmen möchten, damit sie ihre Rente genießen und nicht bis zum Tod weiter arbeiten müssen.
Mein zukünftiger Ehemann und ich möchten nun die 1. Wohnung kaufen für 85.000 Euro und diese erweitern/anbauen (50.000 Euro).
Meine Schwester macht nun Theater - aus Neid, da wir dies finanzieren können und sie nicht.
Zudem erpresst sie nun meine Eltern, dass sie oben bei ihnen in die Wohnung 2 mit einziehen will. Sie will ihr Erbe jetzt schon genießen und nicht erst in 20 Jahren - O- Ton meiner Schwester. Angst ich könnte ihr das Erbe wegnehmen?!?
Deshalb wende ich mich an Sie.
Der Wert der Wohnung 1 wird auf 84.000 geschätzt. Wir bekommen einen teil des Hofes dazu (für den Anbau) sowie einen Stellplatz und einen Stall, da wir keinen eigenen Keller haben.
Nun möchten meine Eltern im Testament festlegen, dass im Erbfall meine Schwester und ich Wohnung 2 plus restliches Grundstück erben und die Wohnung nicht verkauft werden darf sondern auf 80.000 Euro angesetzt wird d.h. im Erbfall meine Schwester an mich 40.000 bezahlt oder umgekehrt und somit in der Familie bleibt (Geht das überhaupt?). Und falls dann die Wohnung vermietet werden soll, nur mit Zustimmung von uns beiden.
Ist das so überhaupt möglich?
Kann meine Schwester im Erbfall trotz Testament einen Anwalt nehmen, die Wohnung schätzen lassen und dann die Hälfte davon verlangen? Denn dann müssten wir die Wohnung verkaufen, da wir diese Summe in 20 Jahren (mit 60) nicht mehr finanzieren könnten; deshalb soll die Summe auf 80.000 angesetzt werden, damit eine von uns beiden Schwestern die Wohnung 2 kaufen kann.
Ist das so möglich?
Gibt es vielleicht sonst noch etwas was wir beachten sollten?
Vielen Dank & Schöne Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass Ihr Plan, die Wohnung Nr. 1 zu kaufen, so einfach nicht zu realisieren ist.

Damit die Wohnung überhaupt verkauft werden kann, müsste das Grundstück zunächst von Ihren Eltern als Eigentümer nach § 8 WEG geteilt und in zwei Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Hierbei würden der Hof, Stellplätze und der Stall Gemeinschaftseigentum bleiben.

Denkbar wäre, dass Ihnen und Ihrem Mann an einem Stellplatz und dem Stall ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wird.

Schwierig wäre ein Anbau. Dieser würde auf Gemeinschaftseigentum erfolgen.

Ich rate Ihnen dringend, Ihre Pläne insoweit vorab durch einen Rechtsanwalt konkret prüfen zu lassen.

2.
Grundsätzlich ist es möglich, dass Ihre Eltern in einem Testament anordnen, dass die Erben eine gerbte Eigentumswohnung nicht an Dritte verkaufen dürfen.
Ob derartiges sinnvoll ist, ist eine andere Frage.

Dann wäre nämlich eine Nachlasauseinandersetzung nur in der Form möglich, dass eine der Miterbinnen den Anteil der anderen übernimmt.

Erzwungen werden könnte dies nicht. Ihre Schwester könnte Sie also nicht mit Aussicht auf Erfolg auf Übernahme ihres Anteils durch Sie verklagen.

Auch Ihren Eltern ist anzuraten, sich wegen eines beabsichtigten Testaments durch einen Rechtsanwalt oder Notar beraten zu lassen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

Nachfrage vom Fragesteller 31.05.2014 | 07:50

hr Fall
Sehr geehrter Herr Moosmann, 
Vielen Dank für Ihre Antwort. 
Allerdings ist uns schon bekannt, dass wir das Haus durch eine Abgeschlossenheitserklärung und Teilungserklärung erst mal trennen müssen; dies ist schon im Gange. 

Folgende Frage ist noch offen und sehr wichtig: 
Wenn meine Eltern testamentarisch festlegen, dass die Wohnung 2 auf 80.000 Euro festgelegt wird bzw. Dass im Falle einer Übernahme durch mich oder meine Schwester die andere Schwester 40.000 Euro erhält - ist dies möglich? 
Meine Befürchtung ist, dass sie im Erbfall die obere Wohnung nicht haben will und diese schätzen lässt und von mir dann plötzlich 70.000 will. Bis es zum Erbfall kommt, bin ich vielleicht 60 und Kann ihr keine 70.000 geben. Den Verkauf der oberen Wohnung möchte ich aber genauso wenig.
Wie sieht da die Rechtsgrundlage aus? 
Und kann sich da noch was ändern oder gilt der Zeitpunkt des Testaments? D.h. falls sich rechtlich da was ändern sollte als es aktuell ist?
Vielen Dank & Mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.05.2014 | 10:42

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

Ja, Ihre Eltern können testamentarisch festlegen, dass der Wert der Wohnung 2 bei der Erbauseinandersetzung 80.000,-- € betragen soll und für die Übernahme der Wohnung ein Ausgleich in Höhe von 40.000,-- € gezahlt werden soll.

Dies ist möglich im Rahmen einer Teilungsanordnung nach § 2048 BGB. Danach kann der Erblasser durch letztwillige Verfügung Anordnungen für die Auseinandersetzung treffen.

Es besteht insoweit auch die Befugnis, im Testament für die Auseinandersetzung BINDEND den Wert eines Gegenstandes festzulegen (OLG Frankfurt NJW-RR 2008,532).

Wenn Ihre Eltern für die Wohnung 2 einen Wert von 80.000,-- € festlegen, ist dies für die Erbauseinandersetzung zwischen Ihnen und Ihrer Schwester bindend.

Im Übrigen wiederhole ich die Empfehlung an Ihre Eltern, sich hinsichtlich der Errichtung eines Testaments durch einen Rechtsanwalt oder Notar beraten zu lassen, damit keine Fehler gemacht werden und später keine Probleme auftauchen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Moosmann

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