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Grundstück ehemalige DDR

07.09.2009 19:18 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Zu DDR Zeiten wurden Grundstücke enteignet und darauf ein Wasserwerk errichtet. Dieses Wasserwerk wurde von einem Wasserversorger betrieben, ist mittlerweile aber nicht mehr in Betrieb und soll in ca. 2-3 Jahren abgerissen werden. Nach der Wende (ab 1992) erhielten die Grundstückseigentümer eine sehr geringe Nutzungsentschädigung, die einer Wiese entsprach (30 Pf/m2), obwohl das umliegende Land mittlerweile Bauland war und heute mit ca. 30 Euro/m2 bewertet wird. Einige Eigentümer haben in der Vergangenheit das niedrige Kaufangebot von 10 Euro/m2 angenommen, unsere Erbengemeinschaft (3 Parteien mit insgesamt ca. 5000 qm) jedoch nicht. Allerdings haben wir uns auch nie um einen regulären Pachtvertrag mit dem Wasserversorger gekümmert. Mitte dieses Jahres erhielten wir dann eine Zahlungsaufforderung von fast 20.000 Euro über einen sogenannten „Herstellungsbeitrag für die öffentliche Entwässerungseinrichtung“ von dem zuständigen Wasser- und Abwasserverband. Beide Institutionen sind rechtlich völlig getrennt. Ein Einspruch beim Verband wurde abgewiesen, der Wasserversorger weigerte sich ebenfalls zu zahlen. Aufgrund der Zahlungsfristen wurde mittlerweile von uns ein Viertel (Stundung) der Forderung bezahlt. Trotz intensiver Gespräche bietet der Versorger als letztes Angebot weiterhin nur 10 Euro/m2 für das Grundstück, alternativ eine Pacht von 1,2 Euro/m2, die wiederum auf den 10 Euro/m2 Grundstücksangebot basiert.

Meine Fragen:
- Macht es Sinn, den Wasserversorger auf Zahlung des „Herstellungsbeitrag für die öffentliche Entwässerungseinrichtung“ zu verklagen
- Macht es Sinn, den Wasserversorger auf die Zahlung einer angemessenen Pacht zu verklagen, die Bauland zugrunde legt?
- Kann man diese Pacht auch die zurück liegende Jahre einfordern?
- Kann man bei einem Pachtvertrag unter Umständen auch noch für die Kosten des anteiligen Abrisses des Wasserwerks herangezogen werden?
- Macht es Sinn, den Wasserversorger bei Grundstückskauf auf die Zahlung eines Preises für Bauland zu verklagen?
- Gibt es eine andere sinnvolle Lösung?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage!


Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes zu Ihrer Frage wie folgt Stellung nehmen:


Zu 1.) Macht es Sinn, den Wasserversorger auf Zahlung des „Herstellungsbeitrag für die öffentliche
Entwässerungseinrichtung“ zu verklagen?


Die von Ihnen geschilderte Entschädigung nach dem Entschädigungsgesetz für den Eigentumsverlust durch Enteignung auf dem Gebiet der ehemaligen DDR kommt in de Praxis relativ häufig vor.

Das VermG (Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen sieht gem. § 8 ein Wahlrecht vor. Hiernach kann gem. § 3 VermG die Rückübertragung des Grundstück ins Eigentum des Berechtigten (oder dessen Rechtsnachfolger, etwa Erben usw.) oder die Entschädigung in Geld nach dem Entschädigungsgesetz verlangen, die aber oft nicht sehr lukrativ ist, da nur rein Bruchteil des Verkehrswertes gezahlt wird.

Maßgeblich für die Berechnung der Entschädigungsleistung ist nämlich der Zeitpunkt des Rechtsverlustes (bei Ihnen also noch weit vor der Wende), so dass die Entschädigungszahlungen leider betragsmäßig sehr gering ausfallen. Zudem werden von der Entschädigung auch noch gewisse Nutzungskosten betreffend des Grundstücks abgezogen.

Grundsätzlich hat der Grundstücksinhaber diese Kosten für die Erschließung zu tragen, so dass eine Klage voraussichtlich nicht viel Aussicht auf Erfolg haben wird. Ob sich aber vorliegend eine Ausnahme von diesem Grundsatz rechtfertigt, könnte nur unter Einsicht aller relevanter Unterlagen, insbesondre des Schriftverkehrs mit dem Verband beurteilt werden, was im Rahmen einer Erstberatung leider nicht möglich ist, weshalb sich an dieser Stelle zur abschließenden Klärung die Beauftragung eines Kollegen vor Ort empfiehlt.


Zu 2.)Macht es Sinn, den Wasserversorger auf die Zahlung einer angemessenen Pacht zu verklagen, die Bauland zugrunde legt?


Dies würde nur Sinn machen, wenn Sie das Vorliegen eines Pachtvertrages im Sinne von § 581 BGB, der auch mündlich geschlossen werden kann, nachweisen können, Zwar steht das Wasserwerk auf dem betreffenden Grundstück, jedoch ist das Vorliegen eines Pachtvertrages nach Ihrer Schilderung wohl nicht nachweisbar.

Sehr wohl können die Grundstückseigentümer aber für die Nutzung/Beeinträchtigung des Grundstücks durch das Wasserwerk eine Nutzungsentschädigung verlangen, die hinsichtlich der Höhe sich voraussichtlich an der ortsüblichen Pacht/Miete bemessen wird.


Zu 3.)Kann man diese Pacht auch die zurück liegende Jahre einfordern?


Das kann aus der Ferne leider nicht abschließend beurteilt werden, da nicht abschließend beurteilt werden kann, ob ein Pachtvertrag (gegebenenfalls mündlich) zustande gekommen ist.

Der Anspruch auf Nutzungsersatz könnte von den Grundstückseigentümern grundsätzlich auch rückwirkend eingefordert werden, aber nicht unbegrenzt, da der Nutzungsersatzanspruch grundsätzlich der regelmäßigen Verjährungsfirst von 3 Jahren gem. den §§ 195,199 BGB unterliegt.


Zu 4.) Kann man bei einem Pachtvertrag unter Umständen auch noch für die Kosten des anteiligen Abrisses des Wasserwerks herangezogen werden?


Nein, dies würde grundsätzlich nur dann in Betracht kommen , wenn dies in einem zwischen Grundstückseigentümer und Wasserwerk geschlossenen Pachtvertrag ausdrücklich geregelt wäre


Zu 5.)Macht es Sinn, den Wasserversorger bei Grundstückskauf auf die Zahlung eines Preises für Bauland zu verklagen?


Wenn der Wasserversorger das Grundstück kaufen möchte, bleibt es diesem natürlich überlassen, einen Preis, der Bauland entspricht zu zahlen. Da es sich aber bei einem Kaufvertrag immer um Verhandlungssache handelt, wird das Einklagen eines bestimmten Kaufpreises ( ohne Kaufvertrag) keine Aussicht auf erfolg haben


Zu 6.)Gibt es eine andere sinnvolle Lösung?


Die sinnvollste Vorgehensweise, nicht zuletzt aufgrund der rechtlichen Schwierigkeit sowie der Komplexität der Materie ist es , einen im öffentlichen Grundstücksrecht/Verwaltungsrecht erfahrenen Kollegen vor Ort mit der abschließenden Klärung des Sachverhalts sowie gegebenenfalls mit der weitergehenden Geltendmachung der Ansprüche beauftragen. Auf diese Weise sollte versucht werden einen vernünftigen und interessengerechten Vergleich zu erwirken.


Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!


Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne über meine E-Mail-Adresse oder die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagabend!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774



Nachfrage vom Fragesteller 07.09.2009 | 23:38

Sehr geehrter Her Newerla,
bezüglich der Pachtfrage, insbesondere meiner Frage 2 liegt m.E. ein Mißverständnis vor. Wie in der Sachverhaltsschilderung dargelegt, wurde bisher eine sehr geringe Nutzungsentschädigung, die einer Wiese entsprach (30 Pf/m2), gezahlt, d.h. es liegt bzw. lag kein Pachtvertrag vor, sondern nur eine Willenserklärung, einen solchen abzuschließen. Aktuell (quasi ab sofort) bietet der Wasserversorger eine Pacht von 1,2 Euro/m2 an, die auf der Kalkulationsgrundlage von 10 Euro/m2 Grundstückspreis basiert. Der Preis für Bauland liegt aber bei ca. 30 Euro/m2.

M.E. geht es bei diesem Punkt nicht darum, dass es sich hier um eine reine Verhandlungssache wie bei einem normalen Grundstücksverkauf bzw. Pachtvertrag, sondern darum, dass dieses Grundstück seinerzeit "zwangsbebaut" wurde, diese Bebauung jetzt zur Folge hat, dass wir Zahlungen in der Höhe von 20.000 Euro leisten müssen. Diese Höhe der Zahlungen findet man aber nur bei erschlossenen und bebauten Grundstücken. Hierfür werden wie schon erwähnt in dieser Gegend 30 Euro/m2 angesetzt. Diese Großenordnung sollte dann doch auch der Pachtvertrag reflektieren (d.h.1,2 *3= 3,6 Euro/m2) nicht reflektiert sind. Liege ich mit dieser Ansicht falsch?
Wenn nein, würde es ja Sinn machen, zu klagen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.09.2009 | 13:20

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Die situation denke ich verstanden zu haben. es geht also um ein Grundstück , welches zu DDR -Zeiten den rechtmäßigen Eigentümern enteignet wurde.

Nach der Wende fand eine Rückübertragung statt (sonst könnten ja auch kein Ansprüche wie Nutzungsentschädigung und dergleichen verlangt werden).

Die jetzigen Eigentümer sind also damit belastet, dass das Wasserwerk aus DDR-Zeiten noch auf dem Grundstück steht unddasGrundstück für die rechtmäßigen Eigentümer somit praktisch unbrauchbar macht.

Sollte es um den Abschluß eines Pachtvertrages/Kaufvertrages gehen, wäre dies naturgemäß Verhandlungssache. Das ist aber gar nicht der Kern der Problematik. Der Kern der Problematik ist vielmehr der Nutzungsersatz unabhängig von einem eventuell geschlossenen Pachtvetrag oder dergleichen.

Die Kernfrage läßt sich also darauf reduzieren, welche Höhe ein zu zahlender Nutzungsersatz (dass einer gezahlt werden muß liegt auf der Hand) haben muss, also insbesondere ob sich dieser an dem aktuellen Verkehrswert des Bodens zu bemessen hat.

Zur Bemessung des Nutzungsersatzes als Unterform des Schadensersatzes kommt es darauf an, ob das Grundstück noch einem öffentlichen Zweck gewidmet ist, also der Wasserversorgung , vwovon ich nach Ihrer Schilderung aber nicht ausgehe oder nicht.

Sollte es keinem öffentlichen Zweck mehr gewidmet sein, orientiert sic hder Ntuzungsersatz am sog. Äuivalenzinteresse. Dies bedeutet, dass Sie so zu stellen wären, dass Ihnen kein Nachteil durch die Nutzung des Grundstücks durch das Wasserwerk entsteht.

Ein Nachteil wiederum würde Ihne nur dann nicht entstehen, wenn Sie als Nutzungsersatz die ortsübliche Vergleichspacht erhalten würden, die nach Ihrer Schilderung bei ca. 3,6 €/ m² liegt. Hiervon würde ich noch einen Sicherheitsabschlag von ca. 10-20 % vornehmen.

Im Ergebnis würde ich Ihnen somit anraten, einen Kollegen vor Ort mit der Prüfung der genauen Höhe des Nutzungsersatzes sowie der Geltendmachung Ihrer Ansprüche zu beauftragen.


Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch alles Gute und viel Erfolg in der Angelegenheit!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur.Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

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