Grundstück am Hang, Baugenehmigung, Höhe EG / Bodenplatte über NHN

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben ein Pfeiffengrundstück, also in zweiter Reihe und Zufahrt über einen "Weg" und am Hang. Die Zufahrt an der Straße ist der höchste Punkt.
Bundesland Baden-Württemberg. Bebauungsplan gibt es nicht, nur Baulinienplan, und ein sogenannter Aufbauplan (z.B. 1 Geschoss = Gebäudehöhe 4m, Dachneigung usw.)

Der Zufahrtsweg ist bereits abfallend um 1,5m auf Länge von 35m. Höhe bei Straße 189m, Ende des Zufahrtsweges 187,5m.

Von dort geht das "eigentliche" Grundstück (ca. 16m breit und 30m lang) bis auf 185m herunter. Es fällt also entlang der 30 Meter um weitere 2,5m.

Der Architekt hat am Ende des Zufahrtsweges eine Garage geplant (die dort auch genehmigungsfähig ist, da Nachbar X auch an ähnlicher Stelle gebaut hat) auf Höhe 187,65 und entsprechend die OK des EG auf 187,8m.

Wir haben aktuell vier Abweichungen / Befreiungen, die Nachbar X auch hat (Flachdach statt Satteldach, Gebäudehöhe 6,25 statt 4m, 2 Vollgeschosse statt 1, Garage auf nicht überbaubarem Gebiet).
Laut übereinstimmender Aussage Architekt und Baurechtsamt ist dies genehmigungsfähig, da es dem Nachbar auch genehmigt wurde.

Dieser Nachbar X (rechts, dessen Grundstück laut Topographie niedriger liegt als unseres) war wohl direkt beim Bürgermeister und verlangt die "Tieferlegung" des EG um 1,00m (und damit auf seine Höhe EG). Damit wären wir ziemlich im "Loch", da links und rechts (X) beide Nachbarn jeweils aufgeschüttet haben. Der Amtsleiter vom Baurechtsamt hat seinem Bearbeiter dies mitgeteilt. Vom Bearbeiter kamen dann Kommentare wie "wenn sie die Befreiungen wollen, müssen sie irgendwo einlenken" oder "die Garage kann oben bleiben, und dann machen sie halt 6 Stufen runter ins EG". Leider bekommen wir keine klare Aussage, aber es hört sich so an, als ob es keine Handhabe für diese Forderung gibt, da wir auch nichts Schriftliches bekommen.

Meine eigentliche Frage: Darf das Baurechtsamt die Höhe des EG (bzw. Bodenplatte) festlegen, und falls ja, nach welchen Kriterien? Gibt es Rechtsprechungen dazu?
Unser Plan ist eigentlich, die Baugenehmigung so laufen zu lassen und auf eine offizielle Ablehnung mit Begründung zu warten, um dann juristisch dagegen vorgehen zu können. Ist dies eine gute Idee, oder was raten Sie?

Vielen Dank!

Rechtsanwältin Brigitte Draudt · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Die Festlegung des Geländeniveaus kann durch die Baugenehmigungsbehörde erfolgen. Dies kann durch einen Bebauungsplan geschehen oder auch durch einen Verwaltungsakt.
Sie teilen mit, dass es keinen Bebauungsplan gebe, so dass nur eine Festlegung durch VA erfolgen kann.
Dieser wiederum kann mit der Baugenehmigung zusammen geschehen, wobei die Baugenehmigung auch ein VA ist.
Auch möglich ist es, dass die Baugenehmigungsbehörde in einem Bauvorbescheid über das Geländeniveau entscheidet .
Jedenfalls müssen in Ihrem Bauantrag alle Angaben über das Gelände und dessen Höhe gemacht sein und eventuell Angaben zu begehrten Befreiungen.
Die Kriterien hierzu sind die tatsächlichen Gegebenheiten und ein Ermessen, welches die Behörde von der Landesbauordnung BW eingeräumt bekommt. Hierbei ist vor allem auch zu berücksichtigen, dass offenbar der Nachbar bereits eine Genehmigung hat und diese Ihnen dann wegen des Grundsatz der Gleichbehandlung ( Art. 3 GG ) nicht verwehrt werden darf.
Die Behörde trifft dann eine Entscheidung hierüber, welche mit einem Widerspruch und ggf. späterer Klage anfechtbar ist. Die Frist ist jeweils ein Monat.
Ich empfehle allerdings nicht, eine behördliche Entscheidung abzuwarten, sondern eher im Vorfeld bereits tätig zu werden. Ist erst einmal eine Entscheidung getroffen, so muss diese wieder aus der
Welt geschafft werden. Leider ist dies oft schwerer, als im Vorfeld etwas zu klären.
Daher sollten Sie mit der Behörde sprechen, schreiben und Ihren Standpunkt darlegen.
Wenn das für Sie in Frage kommt, so wenden Sie sich am besten an einen Anwalt. Die Erfahrung zeigt, dass oftmals eine Vorsprache bei der Behörde mit einem Anwalt Klarheit bringen kann. Dieser kann eventuell auch im Vorfeld schon schreiben.
Bis eine Entscheidung über einen Widerspruch ergeht, vergeht viel Zeit, daher besser vorher klären. Zu bedenken ist auch, dass Sie dann zunächst möglicherweise keine Baugenehmigung haben. Man muss dann ggf. besondere Anträge zusätzlich im einstweiligen Rechtsschutz stellen. Auch das spricht für eine vorherige Klärung.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen Draudt Rechtsanwältin

Grundstück am Hang, Baugenehmigung, Höhe EG / Bodenplatte über NHN

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwältin Brigitte Draudt

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