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Grundstück Notar Kaufvertrag schliesst Mängelhaftung aus - Alter Keller ein Mangel ?

| 01.10.2010 11:18 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Ich habe am 7. 7. 2010
ein unbebautes Grundstück in Hannover zum ortsüblichen Verkehrswert verkauft.

Der Käufer möchte auf dem Grundstück ein Haus erstellen ( ohne Keller )

Vor drei Wochen begann der Bauunternehmer meines Grundstückkäufers
den Untergrund mit Sand- und Füllkies vorzubereiten.

Dabei meldete sich der angrenzende Nachbar und sagte, das sich im Boden noch ein alter Keller befindet ( ca. 3 x 3 m breit ) der 2005 Jahren mit Bauschutt verfüllt wurde.
Er hatte auch noch Fotos davon, die den verfüllten Keller zeigen.

Nun weigert sich der Bauunternehmer ein Haus daruf zu erstellen, er sprach mit seinem Statiker ab und dieser sagt, der Untergrund ist an dieser Stelle nicht tragbar für ein Reihenhaus.

Fazit : Der alte Kellerraum mit dem Schutt müsse komplett raus.
Dann muss das Loch mit Füllkies fachgrecht mit Bodengutachten verschlossen werden,
damit er Untergrund tragfähig ist.

Der Käufer verlangt nun, das ich die Kosten komplett trage.
Also
1. das Entfernen des Kellers mit dem Schutt und
2. und das fachgerechte Zufüllen mit einem Bodengutachten für eine Tragfähigkeit des Untergrundes.
Diese betragen zusammen ca. 4.000 EUR

Das dort mal ein Keller war wusste ich nicht mehr so genau
und habe daher dem Käufer auch nichts davon gesagt, weil ich dem auch keine Bedeutung zugemessen habe.
Der Käufer konnte also von dem Keller nichts wissen.

(Zur Info unten den den Text §5 des Notar Kaufvertrages )

Nun die rechtliche Frage ?

Ich habe im nachstehend wörtlich zitierten Notarvertrag
einen ausdrücklichen Ausschluss von Mängelansprüchen von seitens des Käufers vereinbart.

Es sei denn, ein verborgener Mangel wurde von mir vorsätzlich
oder arglistig verschwiegen worden.

1.Muss ich dem Verkäufer das Grundstück bebauungsfähig übergeben ?

3. bin ich haftbar für die entstehenden Kosten von ca. 4.000 EUR ?
also muss ich den Mangel auf meine Kosten beseitigen obwohl das im Kaufvertrag
die Mängelhaftung Vertrag ausgeschlossen wurde ?

nun die wichtigste Frage:
2. Ist mein Verhalten vorsätzlich oder arglistig ?

schon mal Danke für die Bemühungen und Beantwortung meiner Fragen !

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dies ist der genaue Text im notariellen Kauf-Vertrag vom 7. 7. 2010

§5
Sach-und Rechtsmängel

Sachmängel
Der Kaufgegenstand wird im Hinblick auf den gegenwärtigen Zustand des
Kaufgegenstandes in dem heute vorhandenem und gebrauchten Zustand, der
bei der Bemessung des Kaufpreises von den Vertragsparteien berücksichtigt
worden ist, an den Käufer verkauft.

Der Käufer hat den Kaufgegenstand besichtigt. Dessen Zustand ist ihm deshalb in allen Teilen bekannt.

Eine bestimmte Grösse, Güte und Beschaffenheit des Kaufgegenstandes wird vom Verkäufer nicht zugesichert und von den Vertragsparteien nicht vereinbart.

- Die Vertragsparteien vereinbaren ergänzend bzw. stellen fest:

Alle Ansprüche und Rechte gegenüber dem Verkäufer wegen Sachmängeln
des Kaufgegenstandes und aller Anlagen sowie der Verwertbarkeit des Kaufgegenstandes
für die Zwecke des Käufers, werden hiermit ausgeschlossen. Garantien für die Beschaffenheit
oder Haltbarkeit des Kaufgegenstandes werden nicht vom Verkäufer übernommen.

Mit den Vertragsparteien wurde die getroffene Vereinbarung über den Ausschluss der Mängelansprüche des Käufers eingehend erörtert. Der amtierende Notar hat den Käufer darüber belehrt. dass ihm aufgrund dieser Vereinbarung bei etwaigen Mängeln keinerlei Ansprüche gegen den Verkäufer zustehen, der Käufer also auftretende Mängel auf eigene Kosten beseitign muss, es sei denn, ein verborgener Mangel ist vom Verkäufer vorsätzlich oder arglistig verschwiegen worden.

Die Vertragsparteien sind sich einig und stellen fest, dass der vereinbarte Kaufpreis auch unter der Berücksichtigung des umfassenden Sachmängelausschlusses ausgehandelt und angemessen ist.


Sehr geehrter Fragesteller:

gerne beantworte ich Ihre Fragen ich auf Grund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

Frage 1:
Dem Käufer müssen Sie kein bebauungsfähiges Grundstück übergeben. Es ist sein Risiko, wie und ob es bebaubar ist.


Frage 2:
Sie sind dann haftbar, wenn der Gewährleistungssauschluss nicht rechtswirksam war. Die Beantwortung dieser Frage erfolgt unter Frage 3.


Frage 3:

Da der Käufer das Grundstück als Baugrundstück erworben hat, kommt es darauf an, ob Ihnen Mängel definitiv bekannt waren, die eine solche Bebauung ausgeschlossen oder erschwert hätten.

Wären Ihnen solche bekannt gewesen, hätten Sie diese auch offenbaren müssen.

Arglistig hätten Sie demnach gehandelt, wenn Sie den Mangel gekannt oder für möglich gehalten hätten. Fahrlässige Unkenntnis hätte nicht genügt.

Entscheidend ist daher nach Auffassung des BGH, ob Sie wussten oder doch damit rechneten und billigend in Kauf genommen haben , dass der Käufer den Mangel nicht kannte und Sie doch damit rechneten, dass der Käufer bei Aufklärung den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätte.

Wen Sie gem. Ihrer Aussage dem Mangel keine Bedeutung beigemessen haben, hätten Sie nicht arglistig gehandelt, andernfalls schon.

Ob Ihnen allerdings in einem Gerichtsverfahren dass auch abgenommen werden würde, dass Sie sich nicht mehr richtig erinnerten (immerhin liegt das Zuschütten ja erst 5 Jahre zurück), ist doch recht zweifelhaft zumindest völlig offen.

Ich empfehle Ihnen daher, sich mit dem Käufer zu vergleichen versuchen, evtl. mit einer hälftigen Zahlung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht.

Einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage hoffe ich gegeben und Ihnen damit weitergeholfen zu haben.

Sofern Sie weitere Hilfestellung benötigen, können Sie sich gerne an mich wenden.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 01.10.2010 | 14:32

Sehr geehrter Herr Anwalt Michael Zuern

Vielen Dank für Ihre kompetente und ausführliche Antwort, die recht klar verständlich ist.

Auch ich sehe die beiderseitige Einigung von jeweils
ein halb Anteil der Gesamtkosten
als für beide Seiten bestmögliche Regelung an.

Ich habe dann noch die Nachfrage dazu.

da ich ja kein gemäss Ihrer Antwort zu meiner Frage 1
kein bebauungsfähiges Grundstück herstellen muss.

Falls ich mich gutmütig zur Mängelbeseitigung bereit erklären würde,
Würde es für als Mängelbeseitigung ausreichen ???
wenn ich den alten Keller samt inliegendem Bauschutt entfernen lasse ?

oder bin ich verpflichtet die Baugrube mit Sand zu verfüllen auch den Boden bebauungsfähig verdichten lassen
sowie das vom Bauunternehmer geforderte Bodengutachten auf meine Kosten zu erstellen ?
das es nun nachweislich bebauungsfertig wird ?

Vielen Dank für Ihre Bemühungen

Hochachtungsvoll T.R.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.10.2010 | 14:46


Sehr geehrter Fragesteller:

besten Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Auch im Falle von Arglist wäre der Kaufvertrag nicht unwirksam oder nichtig, sondern der Käufer hätte Gewährleistungsansprüche. Gem. § 437 BGB könnte er daher Nacherfüllung, Minderung, Schadensersatz oder Aufwendungsersatz verlangen.

Entscheidet er sich für den Schadensersatz, wie offenbar hier, sind Sie nicht zur Durchführung einzelner Massnahmen verpflichtet. Deshalb sollte ein etwaiger Vergleich auch ausschließlich finanzieller Natur sein.

Dann bestünde auch keine Verpflichtung einer Verfüllung mit Sand etc.

Da der Sachverhalt grenzwertig ist, hatte ich Ihnen ohne weitere Detailkenntnis zu einem Vergleich geraten.

Ich hoffe, ich habe damit Ihre Nachfrage beantworten können, andernfalls müssten Sie nochmals melden.


Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 04.10.2010 | 09:34

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