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Grundstück Mietvertrag bei Änderung Eintragung Grundbuchamt (Vereinigung)

4. Februar 2015 12:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden


Eine erste Frage wurde im folgenden Sachverhalt schon geklärt:

Ich habe am 01.07.2014 ein Grundstück gemietet um dort Lagercontainer zur Vermietung aufzustellen. Um das wirtschaftlich tragbar zu gestalten war es geplant, auf diesem Grundstück 25 Container aufzustellen. Von der Größe des Grundstücks her war das unter den mir bekannten Begebenheiten und unter Berücksichtigung der Bauvorschriften möglich. Als ich aber die Aufstellung beim zuständigen Bauamt beantragen wollte teilte mir dieses mündlich mit, dass bei dem Grundstück eine Baulast eingetragen ist. Diese Einschränkung hätte es mir daraufhin nur erlaubt, 18 Container aufzustellen.
Diese Baulast wurde im Mietvertrag nicht erwähnt. Hätte ich von der Baulast Kenntnis gehabt, wäre der Vertrag nicht zustande gekommen. Der Mietvertrag wurde für 5 Jahre abgeschlossen. Aus beruflichen Gründen war es mir nicht möglich, den Vermieter darüber zeitnah zu informieren. Das habe ich erst im Dezember 2015 nachgeholt, der Vermieter sagte mir, er weiß nichts von der Baulast. Miete für die zurückliegenden Monate habe ich natürlich regelmäßig bezahlt. Den Mietvertrag habe ich dann fristlos zum 31.12.2014 gekündigt. Der Vermieter ist dann zum Bauamt und hat die Baulast zum 20.01.2015 löschen lassen. Er hat mich jetzt informiert, dass der geschlossene Mietvertrag weiterhin Bestand hat. Begründung, Baugenehmigung würde jetzt erteilt werden und ich hätte mich schon viel früher bei Ihm melden müssen.

Von meiner Seite möchte ich aber, dass es bei der Kündigung des Mietvertrages bleibt. Bin ich damit im Recht oder hat der Mietvertrag weiterhin Bestand? Aus meiner Sicht hätte er mich bei Vertragsabschluss über diese Baulast informieren müssen, ob er es jetzt gewusst hat oder nicht. Das die Baulast jetzt gelöscht ist, ist für mich irrelevant. Wie soll ich mich verhalten?

**********Antwort des Anwalts********

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

"Von meiner Seite möchte ich aber, dass es bei der Kündigung des Mietvertrages bleibt. Bin ich damit im Recht oder hat der Mietvertrag weiterhin Bestand? Aus meiner Sicht hätte er mich bei Vertragsabschluss über diese Baulast informieren müssen, ob er es jetzt gewusst hat oder nicht. Das die Baulast jetzt gelöscht ist, ist für mich irrelevant. Wie soll ich mich verhalten?"

Das Mietverhältnis wäre nur dann beendet, wenn Ihnen ein Recht zur Kündigung zustand. Ein ordentliches Kündigungsrecht ist bei befristeten Mietverträgen gesetzlich nicht vorgesehen und müsste somit vertraglich vereinbart sein, was jedoch in der Regel nicht der Fall ist. Ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund steht Ihnen gesetzlich nach § 314 BGB nur zu, wenn Ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dies könnte hier durchaus der Fall sein, wenn Sie das gemietete Grundstück nicht in der beabsichtigten uneingeschränkten Weise aufgrund der Baulast nutzen können und dies Ihrem Vertragspartner bekannt war. Hier wird man jedoch, wenn man dies bejaht, von einer Pflichtverletzung des Vermieters ausgehen müssen. In dem Fall ist nach § 314 Abs. 2 BGB die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Vorliegend haben Sie jedoch lediglich den Sachverhalt angezeigt und die Kündigung erklärt, nicht jedoch zur Abhilfe aufgefordert. Diese ist aber nunmehr durch die Löschung der Baulast durch den Vermieter geschaffen worden, sodass das Leistungshindernis nicht mehr besteht. Sie sind also m.E. nach an den Mietvertrag gebunden, da die Kündigung unwirksam ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt


****** 2. die noch zu beantwortende Frage ******

Sehr geehrter Herr Anwalt,

erst einmal vielen Dank für die hilfreiche Antwort, auch wenn sie nicht unbedingt in meinem Interesse ist.

Ich habe aber noch eine Ergänzung zu diesem Thema (ist mir beim lesen des Löschungsvermerkes aufgefallen). Der Vermieter hat die Baulast löschen lassen und das Leistungshindernis ausgeräumt, o.k. soweit.
Eine Löschung der Baulast konnte er aber nur erreichen, indem er eine Grundstücksvereinigung mit dem Nachbargrundstück (er besitzt es auch) durchführen ließ.
In meinem Mietvertrag steht das Grundstück mit der Hausnummer 5, durch die Vereinigung gibt es dieses Grundstück jetzt aber nicht mehr, es gehört jetzt zur Hausnummer 7. Dazu habe ich noch folgende Aussage eines Bauamtes gefunden:

"Durch die Vereinigung können die zuvor selbstständigen Flurstücke / Grundstücke nicht mehr selbstständig am Rechtsverkehr teilnehmen, also beispielsweise nicht weiter einzeln veräußert werden"

Wie ist jetzt die Rechtslage? Meiner Auffassung nach miete ich jetzt eine Grundstück, welches rechtlich nicht mehr existiert und von daher der Mietvertrag ungültig ist. Vermieter hat mich über die Vereinigung auch nicht vorher informiert.


Vielen Dank im voraus

4. Februar 2015 | 13:33

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal ist die rechtliche Einschätzung des Kollegen korrekt gewesen.

Zu Ihrer weiteren Frage:

Es kommt hierbei weniger auf die grundbuchrechtlichen Vorschriften an, als mehr auf die faktischen Gegebenheiten. Wenn das gemietete Grundstück faktisch noch das gleiche ist und auch sonst keine anderen Umstände eintraten, die die Nutzung beeinträchtigen, dann können Sie dies dem Vermieter nicht vorhalten, da unabhängig des Grundbuches die vollständige Nutzungsmöglichkeit weiterhin existiert.

Sie hätten nur dann ein Sonderkündigungsrecht, wenn Sie in irgendeiner Art und Weise tatsächlich in der Benutzung beschränkt wären. Dies liegt jedenfalls nach meinem Kenntnisstand nicht vor.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine positivere Antwort geben konnte.

Bei weiteren Fragen oder wenn Sie bei diesem Fall Hilfe brauchen sollten, stehe ich Ihnen selbstverständlich jederzeit zur Verfügung, da meine Kanzlei auch auf bundesweite Mandate ausgerichtet ist. Die von Ihnen entrichtete Beratungsgebühr würde im Falle einer Beauftragung vollständig angerechnet werden.

Mit freundlichen Grüßen


Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt


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