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Grundstück Kaufvertragsentwurf

| 29.08.2012 10:08 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Ich möchte gerade ein Grundstück kaufen und das Grundstück gehörte früher die DB AG.
Der Eigentümer hatte in Mai 2012 das gesamte Grundstück gekauft und verkauft Einzelgrundstück (Parzellen) für den Bau von Einfamilienhäusern. Das Grundstück soll von Eigentürmer noch abgerissen werden (stehen teilweise noch ältere Gebäude)
Der Eigentümer hat auch den Notar beauftragt den Kaufvertragsentwurf zu machen.
Ich brauche rechtliche Hilfe um möglichen Nachteile bzw. ungeklärte Punkte zu identifizieren.
Was bedeutet genau den Punkt mit der DB AG und Dienstbarkeit?

Siehe Vertragsentwurf:

UR - Nr. (???)/2012 Entwurf (Fassung vom )
Diese Urkunde ist durchgehend
einseitig beschrieben.
Verhandelt
zu am (???) 2012
Vor dem unterzeichneten
Notar XXXX
erschienen heute:
1. Herr XXXX,
2. Frau XXXX
3. Herr XXXX
Der Erschienene zu 1. ist dem Notar von Person bekannt. Die Erschienenen zu 2.
und 3. wiesen sich aus durch ihre Personalausweise.
Der Notar erläuterte das Mitwirkungsverbot des § 3 Absatz 1 Nr. 7 BeurkG (Vorbefassung).
Die Erschienenen verneinten die Frage des Notars, ob eine solche Vorbefassung
hier vorliegt.
Der Erschienene zu 1. erklärte vorab:
Ich handele hier nicht in eigenem Namen, sondern als alleiniger und von den Beschränkungen
des § 181 BGB befreiter Geschäftsführer für die
- XXXXX
- 2 -
diese wiederum handelnd als alleinige und von den Beschränkungen des § 181
BGB befreite persönlich haftende Gesellschafterin für die
- XXXXX
Der Notar bescheinigt nach § 21 BNotO aufgrund heutiger Handelsregistereinsicht
die obenstehenden Vertretungsverhältnisse bei der XXXXX
XXXXX „die Verkäuferin"
genannt. XXXXX werden nachstehend „die Käufer" genannt.

Die Erschienenen erklärten sodann:
G ru n d s t ü c ks ka u f v e r t r a g
- Un v e rme s s e n e Te i l f l ä c h e c a . 6 0 1 qm -
„Pa r z e l l e 2 "
§ 1. Voraussetzungen
(1) Die Verkäuferin ist Eigentümerin des nachfolgend bezeichneten Grundbesitzes:
Gemarkung XXXXX, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts XXXXX, nachstehend: „der Grundbesitz".
(2) Eintragungen in Abt. II und III des Grundbuchs sind nicht vorhanden.

§ 2. Kaufgegenstand, Vermessungsverfahren
(1) Gegenstand dieses Vertrages ist eine Teilfläche von ca. 601 qm, die aus dem
Grundbesitz noch herauszumessen ist, nachstehend: „der Kaufgegenstand". Der
Kaufgegenstand ist in dem Lageplan, der dieser Urkunde als Anlage 1 beigefügt
ist, mit Linien zwischen den Buchstaben A, B, C, D, E und A eingezeichnet und
mit „Parzelle 2" weiter bezeichnet.
(2) Der Kaufgegenstand ist nicht vermietet, verpachtet oder anderweitig Dritten
zur Nutzung überlassen.
- 3 -
(3) Die Verkäuferin hat die Vermessung des Kaufgegenstandes bereits veranlasst.
Die Verkäuferin hat das Vermessungsverfahren nach besten Kräften zu betreiben.
Die (anteiligen) Kosten des beauftragten XXXXX und des Katasteramtes
tragen die Käufer. Die Käufer stellen die Verkäuferin von diesen Kosten frei
(Kostenfreistellungsverpflichtung).
(4) Die Verkäuferin ist verpflichtet, dem Notar und den Käufern jeweils unverzüglich
nach Erhalt (a) eine Abschrift der betreffenden Grenzniederschrift des beauftragten
Vermessungsingenieurs sowie (b) eine Abschrift der betreffenden Fortführungsmitteilung
des zuständigen Katasteramtes zu überreichen.
§ 3. Verkauf, Übernahme von Belastungen
(1) Die Verkäuferin verkauft den Kaufgegenstand an die Käufer mit allen wesentlichen
Bestandteilen und dem Zubehör, und zwar zu gleichen Miteigentumsanteilen.
(2) Der Verkauf erfolgt frei von allen Eintragungen in Abt. II und III des Grundbuchs.
Die Käufer übernehmen jedoch diejenigen Rechte, die sie selbst bestellt und
zur Eintragung beantragt haben.
§ 4. Kaufpreis
(1) Der Kaufpreis für den Kaufgegenstand beträgt XXXXX EUR (in Worten:
XXXXX).
(2) Der Kaufpreis ist bis zum (???) auf das nachstehende Notaranderkonto des amtierenden
Notars einzuzahlen: Notaranderkonto Nr. (???) bei der XXXXX.
(3) Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Zahlungseingang auf dem Notaranderkonto
maßgeblich. Bei Zahlungsverzug schulden die Käufer die gesetzlichen
Verzugszinsen (fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz). Zinsen des Notaranderkontos
stehen allein der Verkäuferin zu.
(4) Die Käufer unterwerfen sich wegen des Kaufpreises gesamtschuldnerisch der
sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Der Notar darf der
Verkäuferin jederzeit nach Kaufpreisfälligkeit die vollstreckbare Ausfertigung dieser
Urkunde erteilen. Eine Umkehr der Beweislast ist damit nicht verbunden.
(5) Ergibt die Fortschreibung des Liegenschaftskatasters eine Mehr- oder Mindergröße
zu der vorgenannten Größe des Kaufgegenstandes, ist die Differenz auf der
- 4 -
Basis von (???) EUR je qm nach Vorlage der Fortführungsmitteilung zwischen den
Beteiligten unmittelbar und unverzüglich auszugleichen.
§ 5. Hinterlegungsanweisung
(1) Der Notar wird von den Beteiligten angewiesen, den Hinterlegungsbetrag zuzüglich
angefallener Zinsen sowie abzüglich Bankgebühren und einbehaltener Steuern
an die Verkäuferin auszuzahlen auf deren Kontoverbindung bei der XXXXX
(2) Auszahlungen soll der Notar veranlassen, sobald (a) für die Käufer eine erstrangige
Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen oder deren Eintragung
sichergestellt ist,(b) feststeht, dass öffentliche Vorkaufsrechte nicht bestehen oder
auf deren Ausübung verzichtet worden ist, (c) bei den Notariatsakten eine Abschrift
der Grenzniederschrift des beauftragten Vermessungsingenieurs vorliegt,
und (d) der Treuhandauftrag eines kaufpreisfinanzierenden Kreditinstituts die Auszahlung
zulässt.
(3) Die Käufer tragen die Verantwortung dafür, dass das Kreditinstitut die Auszahlung
neben den vorstehenden Voraussetzungen nur noch von der Sicherstellung der
Eintragung des Finanzierungsgrundpfandrechts abhängig macht.
§ 6. Besitzübergang und Verrechnungstag
(1) Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt am (???) unter der Voraussetzung
der frist- und vertragsgerechten Hinterlegung des Kaufpreises, andernfalls am Tage
nach vollständiger Hinterlegung des Kaufpreises.
(2) Der Kaufgegenstand ist verkäuferseitig geräumt von allen baulichen Anlagen zu
übergeben. Diese Verpflichtung gilt nicht für Zaunanlagen, die zum Zeitpunkt des
Besitzübergangs möglicherweise noch auf dem Kaufgegenstand vorhanden sind.
(3) Die Gefahren des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung
des Kaufgegenstandes, Nutzungen und Lasten, Steuern und öffentliche Abgaben
sowie die Verkehrssicherungspflichten gehen am Übergabetag über auf die Käufer.
§ 7. Sach- und Rechtsmängel
(1) Der Kaufgegenstand wird von den Käufern in seinem gegenwärtigen Zustand
übernommen. Der Verkäuferin sind keine wesentlichen Mängel des Kaufgegenstandes
bekannt, die bei einer Besichtigung nicht ohne weiteres erkennbar sind. Die
- 5 -
Verkäuferin hat den Kaufgegenstand bis zum Besitzübergang ordnungsgemäß zu
verwalten.
(2) Die Käuferrechte wegen eines offenen oder verborgenen Sachmangels sind im
Übrigen ausgeschlossen. Der Ausschluss gilt jedoch nicht bei schuldhafter Verletzung
von Leben, Körper oder Gesundheit, außerdem nicht bei grobem Verschulden.
(3) Für Rechtsmängel hat die Verkäuferin grundsätzlich einzustehen. Die Verkäuferin
hat insbesondere dafür einzustehen, dass am Tage der Übergabe keinerlei
Miet-, Pacht-, Nutzungsverhältnisse oder sonstige Rechte Dritter sowie Rückstände
an Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben bestehen.
(4) Auflagen des Bauaufsichtsamtes oder sonstiger Behörden sowie Eintragungen
im Baulastenverzeichnis sind der Verkäuferin nicht bekannt. Etwa bis zur Übergabe
ergehende Auflagen sind noch von der Verkäuferin auf deren Kosten zu erledigen.
Etwa bestehende Baulasten werden von den Käufern übernommen.
(5) Die Erschließungskosten für Maßnahmen, die bis zum heutigen Tag vollständig
durchgeführt sind, trägt noch die Verkäuferin. Im Übrigen tragen solche Kosten
die Käufer.
§ 8. Rechtsnachfolge
(1) Die Verkäuferin hat beim Erwerb des Grundbesitzes zur UR-Nr. 398/2012 vom
10.05.2012 des Notars XXXXX gegenüber der DB Netz Aktiengesellschaft
mit Sitz in Frankfurt am Main, eingetragen: Amtsgericht Frankfurt am Main
HR B 50879, eine Freistellungsverpflichtung mit folgendem Wortlaut übernommen:
Der Käufer hat keine Rechte aus Verunreinigungen des Kaufgegenstandes, insbesondere
Boden- und Grundwasserverunreinigungen, soweit nachfolgend nichts
anderes bestimmt ist. Den Beteiligten ist bekannt, dass der Kaufgegenstand in der
Vergangenheit zu Wohnzwecken genutzt wurde und er daher ggf. verunreinigt sein
kann. Wird der Verkäufer / Eigentümer oder ein mit diesem nach § 15 AktG verbundenes
Unternehmen oder die Bundesrepublik Deutschland - Bundeseisenbahnvermögen
- nach der Beurkundung aufgrund von Verunreinigungen des
Kaufgegenstandes öffentlich-rechtlich und / oder privatrechtlich in Anspruch genommen,
so verpflichtet sich der Käufer, diese von sämtlichen Kosten einer solchen
Inanspruchnahme ohne Einschränkung freizustellen. Etwaige Ausgleichsansprüche
des Käufers gegenüber den Freigestellten nach § 24 Abs. 2 BBodSchG
und / oder § 9 Abs. 2 USchadG sind ausgeschlossen.
- 6 -
(2) Der Verkäuferin sind keine Verunreinigungen des Kaufgegenstandes bekannt,
insbesondere keine Boden- und Grundwasserverunreinigungen.
(3) Weiter hat die Verkäuferin in derselben Urkunde gegenüber der DB Netz Aktiengesellschaft
eine Verpflichtung zur Bestellung von Dienstbarkeiten mit folgendem
Wortlaut übernommen:
Soweit der Kaufgegenstand per heute von Einrichtungen Dritter, insbesondere
von öffentlicher Versorgungsunternehmen (Strom-, Wasser-, Gas- und Fernmeldeanlagen,
Verkehrsbetriebe usw.) berührt wird, für die der Verkäufer / Eigentümer
oder ein mit diesem nach § 15 AktG verbundenes Unternehmen oder die Bundesrepublik
Deutschland - Bundeseisenbahnvermögen - zur Sicherung von Rechten
bei Veräußerung verpflichtet ist, wird der Käufer auf seine Kosten auf Verlangen
der Träger dieser Einrichtungen zu deren Gunsten entschädigungsfrei beschränkte
persönliche Dienstbarkeiten i.S.d. §§ 1090 ff. BGB zur Sicherung des
Anlagenfortbestandes und -betriebes einräumen. Diese Verpflichtung verjährt in
30 Jahren ab Vertragsschluss. Die entsprechende Verpflichtung zur dinglichen Sicherung
gilt auch für den Kaufgegenstand berührende Einrichtungen des Verkäufers
/ Eigentümers oder eines mit diesem nach § 15 AktG verbundenen Unternehmens
oder der Bundesrepublik Deutschland - Bundeseisenbahnvermögen.
(4) Der Verkäuferin hat bei allen in Betracht kommenden Leitungsträgern angefragt,
ob Leitungen auf dem Kaufgegenstand vorhanden sind und Leitungsrechte in
Betracht kommen. Die Leistungsträger haben mitgeteilt, dass keine Leitungen vorhanden
sind oder Leitungen nicht bekannt sind.
(5) Schließlich hat die Verkäuferin in derselben Urkunde gegenüber der DB Netz
Aktiengesellschaft die Verpflichtung übernommen, ihre Verpflichtungen und Verzichte
lt. vorstehenden Abs. 1 und 3 auf etwaige Rechtsnachfolger im Eigentum zu
übertragen mit der Maßgabe, ihrerseits bei einer Veräußerung des Kaufgegenstandes
ihre Rechtsnachfolger entsprechend zu verpflichten.
(6) Zur Erfüllung der Weitergabeverpflichtung gegenüber der DB Netz Aktiengesellschaft
überträgt die Verkäuferin hiermit ihre Verpflichtungen und Verzichte lt.
vorstehenden Abs. 1 und 3 auf die Käufer mit der Maßgabe, ihrerseits bei einer
Veräußerung des Kaufgegenstandes ihre Rechtsnachfolger entsprechend zu verpflichten.
§ 9. Eigentumsvormerkung
(1) Die Beteiligten bewilligen und beantragen, im Grundbuch zugunsten der Käufer
eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums am
Kaufgegenstand einzutragen, und zwar zu gleichen Miteigentumsanteilen.
- 7 -
(2) Die Käufer bewilligen und beantragen schon jetzt, die vorgenannte Vormerkung
wieder zu löschen, (a) sobald das Eigentum auf sie umgeschrieben wird, sofern
zwischenzeitlich keine Eintragungen ohne ihr Mitwirken erfolgt oder beantragt
sind, oder (b) sofern ein Beteiligter von dem nachstehend vereinbarten Rücktrittsrecht
Gebrauch gemacht hat.
(3) Der Notar wird unwiderruflich angewiesen, die Löschung der vorgenannten
Vormerkung zu beantragen, sofern eine dieser beiden Voraussetzungen gegeben
ist. Dies hat das Grundbuchamt nicht zu prüfen.
§ 10. Auflassung
(1) Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass der Kaufgegenstand auf die Käufer
zu gleichen Miteigentumsanteilen übergeht (Auflassung). Die Beteiligten bewilligen
und beantragen die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch des Kaufgegenstandes.
(2) Bis zur Eigentumsumschreibung dürfen Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften
der heutigen Urkunde die hier erklärte Auflassung nicht enthalten (teilweise
Ausfertigungen und Abschriften).
§ 11. Rücktrittsrechte
(1) Als vertragliche Rücktrittsrechte vereinbaren die Beteiligten: (a) Die Verkäuferin
ist zum Rücktritt von diesem Vertrag berechtigt, wenn die Kaufpreiszahlung
nicht innerhalb eines Monats nach Fälligkeit erfolgt ist. (b) Die Käufer sind zum
Rücktritt von diesem Vertrag berechtigt, wenn die Eintragung der Eigentumsvormerkung
im Range nach dem derzeit im Grundbuch eingetragenen Recht II/1 innerhalb
von einem Monat nach Vertragsschluss aus Gründen nicht erfolgen kann,
die die Verkäuferin zu vertreten hat.
(2) Die o.b. Rücktrittsrechte sind auszuüben innerhalb von einem Monat nach
Kenntnis des zur Ausübung des Rücktritts berechtigenden Umstandes, und zwar
durch einfache schriftliche Anzeige gegenüber dem amtierenden Notar. Für die
Rechtzeitigkeit ist der Eingang der Anzeige beim Notar maßgebend.
(3) Derjenige Beteiligte, der den Rücktritt zu vertreten hat, trägt alle dadurch entstehenden
Nachteile und Kosten.

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§ 12. Kosten und Steuern
(1) Alle Kosten dieses Vertrages und seiner Durchführung tragen die Käufer. Die
Käufer tragen auch die Grunderwerbsteuer.
(2) Die Käufer verpflichten sich, die Grunderwerbsteuer unverzüglich nach Zugang
des Grunderwerbsteuerbescheides zu zahlen.
§ 13. Finanzierungsmitwirkung, Belastungsvollmacht
(1) Die Verkäuferin verpflichtet sich, als derzeitige Eigentümerin bei der Bestellung
von (auch dinglich) vollstreckbaren Grundpfandrechten nebst Nebenbedingungen
mitzuwirken, die auf dem (gesamten) Grundbesitz lasten. Die Mitwirkungspflicht
besteht jedoch nur, wenn in der Bestellungsurkunde nachstehende und
bereits jetzt von den Beteiligten vereinbarte Bestimmungen wörtlich oder sinngemäß
wiedergegeben werden:
(a) Sicherungsabrede: Die Grundpfandrechtsgläubigerin darf das Grundpfandrecht
nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als sie tatsächlich Zahlungen
mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld der Käufer geleistet hat. Alle weiteren
Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- oder Verwertungsvereinbarungen
innerhalb oder außerhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig
bezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung.
(b) Zahlungsanweisung: Soweit der Kaufpreis nicht anderweitig zur Freistellung
des Kaufgegenstandes von eingetragenen Belastungen zu verwenden ist, sind Zahlungen
gemäß (a) zu leisten auf das obenstehende Notaranderkonto.
(c) Persönliche Zahlungsverpflichtungen, Kosten: Die Verkäuferin übernimmt im
Zusammenhang mit der Grundpfandrechtsbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten.
Die Käufer verpflichten sich, die Verkäuferin von allen Kosten und
sonstigen Folgen der Grundpfandrechtsbestellung freizustellen.
(d) Fortbestand: Das Grundpfandrecht darf auch nach der Eigentumsumschreibung
bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihm
zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem
Fall ab Eigentumsumschreibung, auf die Käufer übertragen. Entsprechende Grundbucheintragung
wird bewilligt.
(2) Die Verkäuferin erteilt den Käufern Vollmacht zur Vertretung bei allen vorstehenden
Rechtshandlungen (Belastungsvollmacht). Von der Vollmacht kann nur
durch Erklärung vor dem amtierenden Notar oder seinem Vertreter im Amt
Gebrauch gemacht werden.

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(3) Der Notar wird angewiesen, Anträge auf Eintragung solcher Grundpfandrechte
erst zu stellen, wenn zu derjenigen Teilfläche, die nicht Gegenstand dieses Vertrages
ist, eine Pfandhaftentlassungsverpflichtungserklärung der Grundpfandrechtsgläubigerin
vorliegt. Das Grundbuchamt hat diese Voraussetzung nicht zu prüfen.
§ 14. Bauvorbereitungsvollmacht
(1) Die Verkäuferin erteilt den Käufern bezüglich des Kaufgegenstandes Vollmacht,
(a) bei allen zuständigen Behörden Auskünfte einzuholen, die Akten einzusehen
und daraus Ablichtungen anfertigen zu lassen, (b) Vereinbarungen mit Versorgungsunternehmen
zu treffen, (c) Abriss- und Bauanträge sowie Förderungsanträge
aller Art zu stellen, zu ändern oder zurückzunehmen, überhaupt Baugenehmigungsverfahren
einzuleiten und zu betreiben, (d) Vermessungen in Auftrag zu
geben sowie (e) Bodenuntersuchungen zu veranlassen. Die Käufer dürfen Untervollmacht
erteilen.
(2) Soweit diese Vollmacht von den Käufern verwendet wird, übernimmt die Verkäuferin
keinerlei Haftung und Kosten. Vorsorglich stellen die Käufer die Verkäuferin
von sämtlichen Kosten und allen Inanspruchnahmen durch Behörden oder andere
Dritte frei.
(3) Auf Anforderung der Käufer ist die Verkäuferin verpflichtet, die Vollmacht zusätzlich
und gesondert in privatschriftlicher Urkunde zu erteilen.
§ 15. Antragsrecht des Notars, Vertragsdurchführung
(1) Die Beteiligten verzichten auf ihre Antragsrechte gegenüber dem Grundbuchamt.
Der Notar soll alleine berechtigt sein, Anträge zur Durchführung dieser Urkunde
zusammen und getrennt zu stellen, gestellte Anträge zurückzunehmen, neu
zu stellen, die Reihenfolge der Erledigung dieser Anträge selbst zu bestimmen und
alle Erklärungen abzugeben, die zur Durchführung dieses Vertrages verfahrensrechtlich
oder anderweitig notwendig sind oder zweckdienlich erscheinen.
(2) Der Notar wird angewiesen, die Eigentumsumschreibung erst zu beantragen,
wenn der Hinterlegungsbetrag vertragsgerecht auf das Notaranderkonto eingezahlt
wurde.
(3) Der Notar wird mit der Durchführung dieses Kaufvertrages und der Einholung
aller etwa erforderlichen Bescheinigungen oder Genehmigungen beauftragt. Er
wird bevollmächtigt, alle Genehmigungen einzuholen, diese für die Beteiligten entgegenzunehmen
und sich selbst mitzuteilen, so dass sie mit Eingang bei ihm unmittelbar
wirksam werden.

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(4) Die Beteiligten erklären sich damit einverstanden, dass ihnen die Abrechnung
über Einnahmen und Ausgaben auf dem Notaranderkonto durch eine Ablichtung
des abgerechneten Massenbuchblattes erteilt wird.
§ 16. Mitarbeitervollmacht
(1) Die Beteiligten erteilen den Notariatsmitarbeiterinnen XXXXXX und XXXXX, dienstansässig: Vollmacht, und
zwar jeweils einzeln und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB ,
alle zur Durchführung dieses Vertrages weiter erforderlichen Erklärungen für sie
abzugeben, insbesondere zur Behebung etwaiger Beanstandungen des Grundbuchamtes.
(2) Die Bevollmächtigten sind auch berechtigt, nach Vermessung des Kaufgegenstandes
und Vorliegen der Fortführungsmitteilung des Katasteramtes den Kaufgegenstand
gegenüber dem Grundbuchamt zu bezeichnen, ggf. die Auflassung erneut
zu erklären und entgegenzunehmen, die Eintragung des Eigentumswechsel zu beantragen
und zu bewilligen, überhaupt alles zu tun, was zur Eigentumsumschreibung
auf die Käufer erforderlich oder zweckmäßig ist.
(3) Von dieser Vollmacht darf nur vor dem amtierenden Notar oder seinem Vertreter
im Amt Gebrauch gemacht werden.
(4) Unter Freistellung der Bevollmächtigten von jeder persönlichen Haftung erteilen
die Beteiligten dem Notar den Auftrag, von den beurkundeten Erklärungen nur
im Interesse der Beteiligten sowie unter Übernahme seiner Amtshaftung Gebrauch
zu machen.
§ 17. Hinweise
(1) Der Notar hat die Erschienenen darauf hingewiesen, dass (a) die Umschreibung
des Eigentums im Grundbuch erst erfolgt, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung
des Finanzamtes vorliegt, (b) gesetzliche Vorkaufsrechte am Kaufgegenstand
bestehen können, (c) erst mit der Umschreibung im Grundbuch das Eigentum
übergeht, und (d) die Beteiligten für Kosten und Steuern dieses Vertrages gesamtschuldnerisch
haften.
(2) Der Notar hat auch darauf hingewiesen, dass bei unrichtigen oder unvollständigen
Angaben über den Kaufpreis oder sonstige Gegenleistungen der Kaufvertrag
unwirksam sein und keiner der Beteiligten hieraus Rechte herleiten kann. Die Erschienenen
versicherten daraufhin die Richtigkeit und Vollständigkeit ihrer heutigen
Angaben.

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(3) Der Notar hat das Grundbuch am (???) eingesehen und den Grundbuchstand
erörtert. Das Baulastenverzeichnis hat der Notar nicht eingesehen. Insoweit stellen
ihn die Beteiligten von jeder Haftung frei.
(4) Der Notar hat die Amtspflicht erläutert, die ihm bei sog. Verbraucherverträgen
nach § 17 Abs. 2 a S. 2 BeurkG obliegt.
§ 18. Ausfertigungen und Abschriften
Von dieser Urkunde sollen gefertigt werden:
- eine Ausfertigung und eine beglaubigte Abschrift für das Grundbuchamt,
- eine beglaubigte Abschrift für die Verkäuferin,
- zwei beglaubigte Abschriften für die Käufer,
- die erforderlichen Abschriften für die Behörden.
Die Anlage 1 hat zur Durchsicht vorgelegen. Die Niederschrift wurde den Erschienenen
von dem Notar vorgelesen, von ihnen genehmigt und eigenhändig wie folgt
unterschrieben:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Vorab der generelle Hinweis, dass der Notar im Wege der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages grundsätzlich auch alle Ihre Fragen umfassend zu beantworten hat - Sie müssen diese nur stellen.

Die in § 6 Abs. 1 und 3 des von Ihnen vorgelegten Vertragsentwurfes enthaltenen Regelungen zu möglichen Diesntbarkeiten sagen untechnisch gesprochen Folgendes aus:

(Hinweis: Abs. 1 der Regelung betrifft zwar nicht die von Ihnen angefragten Dientsbarkeiten, beinhaltet nach meiner Einschätzung aber eine nicht zu vertretende Haftungsfalle, weshalb ich ergänzend auch darauf eingehen möchte.)

zu Abs. 1:
Sollte sich in Zukunft eine am aktuellen Vertrag nicht beteiligte Person mit Schadensersatzansprüchen gegen den Verkäufer, die DB oder die Bundesrepublik richten, so übernehmen Sie die volle Haftung für die entsprechenden Ansprüche. Dies bezieht insbesondere sich auf Ersatzansprüche durch mögliche Bodenverunreinigungen.

Im Klartext: hat die DB als Voreigentümerin des Gründstückes in irgendeiner Form den Grund und Boden verunreinigt und ist durch diese Verunreinigungen jemand anderes zu Schaden gekommen, haben Sie den Schaden auszugleichen.

Abs. 2 der Regelung ist insoweit unbeachtlich, als dass es für spätere Schadensersatzforderungen nur bedingt auf eine aktuelle Kenntnis der Verkäuferin ankommt.

Hier droht Ihnen eine nicht zu übersehende Haftungsfalle. Diese Regelung sollte zwingend zu Ihren Gunsten abgeändert werden. Allerdings könnte Ihnen die vorhergehende Verpflichtung der Verkäuferin gegenüber der DB (§ 6 Abs. 5) im Wege stehen. Ich rate daher dringend an, sich zu diesem Punkt nochmals sehr genau vom Notar beraten/belehren zu lassen.

zu Abs. 3:

Mit diesem Abschnitt verpflichten Sie sich, etwaige Strom-, Wasser- und anderweitige Versorgungsleitungen auf dem von Ihnen zu kaufenden Grundstück installieren und warten zu lassen. Ebenfalls auf Ihre Kosten und ohne Anspruch auf Entschädigung für die damit verbundenen Beeinträchtigungen am Grundstück. Allerdings bestehen nach Auskunft der Verkäuferin aktuell keine Leitungen.
Auf diese Auskunft würde ich jedoch nicht ohne Weiteres vertrauen. Ich rate daher an, die Erklärungen der Leitungsträger (Abs. 4) von der Verkäuferin vor der Vertragsunterzeichnung nachweisen zu lassen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Martin Hünecke, Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 29.08.2012 | 21:36

Sehr geehrter Herr Hünecke,

vielen Dank für die Antwort.

Sie haben gerade in meinen Bedenken bei diesen Kaufvertrag getroffen.
Ich werde die beiden Punkten mit den Eingentürmer und Notar sprechen.
Wissen Sie ob das normal bei Verträgen mit öffentlichen Eingetümer wie der DB AG ist?

Sind sonst weiteren Punkten als negativ gegen mich zu beachten?

Vielen Dank vorab.

MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 30.08.2012 | 09:27

Ob das für Verträge mit der öffentlichen Hand auf Verkäuferseite üblich ist, vermag ich nicht zu beurteilen.
Es kommt immer wieder vor, dass derartige Haftungsrisiken auftachen - ganz gleich, wer der Verkäufer ist.

Bitte haben Sie im Übrigen Verständnis dafür, dass ich in Anbetracht der Vergütung meine Prüfung auf die beiden Absätze beschränke. Weitergehende Auskünft zu Ihrem Vertrag stellen eine Vertragsprüfung dar, die über eine Erstberatung hinausgeht. In diesem Falle wäre ich zur Abrechnung der regulären Anwaltsvergütung angehalten. In Ihrem Falle wären das voruassichtlich rund 1.500,00 €.

Die Plattform 123Recht bzw. Frag-einen-Anwalt soll Ihnen im Grunde nur einen ersten Einblick in die Rechtslage Ihres Falles bieten.

Bewertung des Fragestellers 31.08.2012 | 13:39

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