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Grundstück Kaufvertrag auf Leibrente Basis. Käufer stellt Zahlung ein. Strategie?

08.08.2019 13:30 |
Preis: 25,00 € |

Generelle Themen


Aufmerksam geworden durch eine sehr sachkundige dennoch verständliche Beantwortung möchten wir folgenden Fall schildern und bitten um Ihre Einschätzung.

Grundstück Kaufvertrag auf Leibrente Basis. Käufer stellt Zahlung ein. — Strategie???

Sehr geehrte Damen und Herren,
Am 01.07.1993 finden sich zwei KFZ-Meister (mit entsprechendem betriebswirtschaftslichen Hintergrund) vor dem Notar (†) ein, um zwei (Kauf?)Verträge beurkunden zu lassen. Verkäufer *1932 (Vater), Käufer *1941.

Urkunde 205/93 •Vertrag über Veräußerung von Autohaus GmbH-Anteilen. Kaufpreis ~500TDM. ( §6 "zur genauen Bestimmung des weiteren Kaufpreises wurde … unter Beteiligung beider Vertragsparteien per 30.06.1993 eine körperliche Inventur durchgeführt". Kaufpreis nachträglich reduziert -40TDM aufgrund zunächst nur vorläufig ermittelten Warenbestandes. §6 "Rücktrittsrecht des Käufers" — nicht in Anspruch genommen)

und anschließend, jedoch nicht miteinander verknüpft

Urkunde 207/93 •Kaufvertrag zwischen KFZ-Meister Verkäufer und KFZ-Meister Käufer über Grundstück auf Renten Basis - beginnend 01.07.1993 mit 5.000DM jeweils monatlich zum 05. Kalendertag, ab dem 01.07.1995 5.500DM bei Lebenshaltungkostenindex Steigerung >10% = Anpassung ab 01.07.1995. (Juli 2007 letztmalig angepasst - aktuell bezahlt letztmalig 12/2017 3.415€) bei Zugrundelegung Wert Rentenrecht 900TDM. In § 4 Bezugnahme auf Wertgutachten örtlicher Handwerkskammer HWK: Zeitwert 975TDM. Einträge Grundbuch: •Abt. II Nr. 1 Reallast für eine Geldrente mit Wertsicherungsklausel. Zur Löschung genügt Nachweis des Todes. Im Rang nach Recht Abt. III Nr. 1. •Abt. III Nr. 1 Grundbuchschuld 300TDM SPK im Rang vor Recht Abt. II Nr. 1

In 1996 ging es dann erstmals los. Kaufmann versus Kaufmann ? Beim Käufer setzte 'Kaufreue' ein. Strittig waren immer wieder •Zusammenhang der beiden Verträge und •Anpassungsbegehren aufgrund vermeintlich überhöhter Werte u.a. vor dem • Landgericht - Urteil 07/1998 Klage abgewiesen: Kein Anspruch auf Anpassung des Grundstückkaufvertrages UR-Nr. 207/93. Vor dem • Oberlandesgericht - Urteil des Zivilsenats 02.1999. Vor • Bundesgerichtshof - Beschluss 7/99 BGH 02/2000 : Revision abgewiesen - ohne/keine Aussicht auf Erfolg. Basis: "zwei Urkunden, die nicht einmal Bezug aufeinander nehmen" [OLG]

Dann 'Ruhe' bis ~06/2016. Verkäufer zwischenzeitlich an Demenz erkrankt in Pflege-/Seniorenheim. (Tochter) als gesetzliche Vertreterin (mittels Vorsorge Vollmacht) des Verkäufers (Vater). Die monatliche Rentenzahlung aus o.a. Vertrag 207 stellt quasi die tragende Säule der Alterssicherung dar. (01/2018 Zahlungseinstellung Käufer. Anfang 2019 wird Verkäufer hierdurch zum Sozialhilfe Empfänger.)

chronologisch
06/2016 Käufer begehrt Anpassung/Senkungen aufgrund "schwieriger wirtschaftlicher Situation".
07/2016 RA Verkäufer besteht auf vollständige Erfüllung Pachtvertrag.
12/2017 persönliches Schreiben Käufer an Verkäufer "letztes Angebot" 50% = 1.710€".
01/2018 Käufer stellt Pacht-/Rentenzahlungen iHv 3.415€ pM komplett ein.
02/2018 RA Käufer: •möglicherweise Anpassungsrecht 'nach unten' •ein Vielfaches des seinerzeit vorgestellten Kaufpreises gezahlt •Mandant Rentner •Autohaus defizitär* •Reduzierung. [*Anm d Verf : das ist ja nicht gottgegeben "vom Himmel gefallen"! Die wirtschaftliche Situation des Käufers ist nicht äußeren Umständen geschuldet, sondern explizit seiner Fehl-/Minderleistung, Missmanagement, unternehmerischen Unvermögens]
03/2018 RA Verkäufer an Autohaus GmbH z. Hd. Geschäftsführung = Käufer (Geschäftsführer) und Sohn des Käufers (ehemals Geschäftsführer; seit 02/2018 nurmehr Prokura*): Zahlungsverzug und Fristsetzung 04/2018. [*Anm d Verf : Verdacht auf InsolvenzVerschleppung? in Vorbereitung - Bankrottdelikt (§ 283)? u.a. Schuldnerbegünstigung Prokurist?]
04/2018 RA Käufer an RA Verkäufer Anspruch der Höhe nach nicht berechtigt/unangemessen.
04/2018 RA Verkäufer an RA Käufer (Nach-)Fristsetzung bis 23.04. reduziert 3.000€.
05/2018 RA Verkäufer Klage Einreichung AG/LG?.
05/2018 RA Käufer an RA Verkäufer: falscher Wert zugrunde liegend, Anpassung begehrt, übergebührlich geleistet, nicht mehr gewillt und in der Lage weiterzuführen; in der Anlage ein 'Gegen'-Gutachten aus 04/2018 eines Feld-Wald-Wiesen-Gutachters (ohne Objekt-In-Augenschein-Nahme [Ertragswert 445TDM sei gleich Verkehrswert]) gegen das seinerzeitige s.o. HWK-Gutachten aus 11/12/1992 [975TDM].
06/2018 RA Verkäufer an RA Käufer: Käufer als Kaufmann war Bedeutung und Risiko einer Leibrente bekannt - insbesondere die Unbestimmtheit der Leistungszeit für die Gegenleistung! Vergleich Angebot (bis 12. Jul) monatliche 2.400€.
07/2018 RA Käufer an RA Verkäufer Angebot 1.000€ monatliche Leibrente.
11/2018 RA Verkäufer an örtl. AG. Zurück verwiesen.
00/2019 ? Verkäufer wird Sozialhilfe Empfänger.
02/2019 RA Verkäufer an zuständiges LG Klage (im Urkundenprozess) auf Zahlung 14x3.402,65€=47.637,10€ .
04/2019 RA Käufer an zuständiges LG: Klage abzuweisen.
05/2019 RA Verkäufer an zuständiges LG: Stellungnahme, Mediation?
05/2019 RA Käufer an zuständiges LG: Klage nicht im Urkundsprozess zu führen - Anspruch bestritten, Geltendmachung der Leibrente i. S. § 242 StGB treuwidrig und verstößt gegen gute Sitten i. S. § 138 Abs 1 und 2 BGB, Verknüpfung beider Verträge 205&207.
06/2019 LG an Kläger Mediation in 09/2019.

Fazit: zieht oder besser schleppt sich seit 3 Jahren so dahin, ohne erkennbare Fortschritte …
in o.a. Sache bat mich (Tochter) als gesetzliche Vertreterin (mittels Vorsorge Vollmacht) des (Vater) darum, mit Ihnen diesbezüglich in Kontakt zu treten.

(Auf das aus unserer Sicht hanebüchene "Gefälligkeits Gutachten" eines XY-Gutachters vom Rübenberge soll an dieser Stelle nicht weiter eingegangen werden. Da könnten wir ja leichtestens alle Jahre wieder an jedem Haufe ein Wald-und-Wiesen-Gegen-"Gutachten" ohne weitere In-Augenschein-Nahme mit entsprechend selbst gewählter 'Steigerungs'-Vorgabe in Auftrag geben … Ebenso soll nicht eingegangen werden auf den Hinweis, es sei zum Nachteil des Käufers seitens des Verkäufers mit einer 40%igen Differenz "gearbeitet worden" — Dieser Vortrag wurde bereits unter 8 A xx5/97 LG als "nicht schlüssig" beurteilt. Was das Gefasel von einer - für mich nicht nachvollziehbar gegebenen - "starken Beziehung des Verkäufers zur IHK" mit dem Fall zu tun haben soll, erschließt sich ebensowenig.)

Käufer ist in Bringschuld, weil Zahlung nicht wie vereinbart beim Verkäufer eingegangen ist. Dies tritt 30 Tage nach Fälligkeit/nach dem Erhalten einer Rechnung ein. Möglichkeiten des Verkäufers nach nicht erfüllter Nacherfüllung:
• sofortiger(!) Rücktritt vom Kaufvertrag?
• Zahlung ablehnen und Schadensersatz statt Leistung einklagen! ?

Wie RA Käufer selbst in seinem letzten Absatz richtigerweise ausführt, bereits vom x.Senat des OLG X ein Zusammenhang beider Verträge negiert worden ist. Bis hin zum BGH: abgelehnt! (s.h.a.o.) Ständig sich wiederholende Versuche des RA Käufer einer Verquickung beider Verträge machen diese durch immer neue Variationen nicht schlüssiger. Gleiches gilt für die wiederholten Bemühungen, den Käufer als "ausgenutzt und Unerfahrenen" als "einfachen Autoschlosser" in "geschäftlicher Unkenntnis" darzustellen. Definitiv falsch! (s.u.) Fakt ist, das sich ein Kaufmann bei dieser "Wette auf ein schnelles Ableben" schlichtweg verzockt hat.

Dem Verkäufer geht's allerdings auch nicht viel besser. Dieses Pachtverhältnis stellte eine tragende Säule der Altersversorgung des zwischenzeitlich an Demenz erkrankten Verkäufers dar. Durch den Pacht-Totalausfall im Januar d.J. 2018 ist dieser mittlerweile zum Sozialhilfeempfänger-Fall geworden.

[Die Autohaus GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter der Verkäufer m. W. auch erst im Jahre 1993 wurde, hatte sich in den beginnenden 1990er Jahren vor dem Hintergrund des Mauerfalls und der Wiedervereinigung prächtig entwickelt. Eingebunden in zwei ertragreiche Lieferanten Verträge - zum einen PKW-seitig JAPAN (dazumal Marktführer Importeure) als "A"- (=Premium) Händler mit erweitertem Sportwagen-Produkt-Portfolio, zum anderen NFZ-nutzfahrzeug-seitig DEUTSCH mit einer A-B NFZ KD-Station (Zugang zu lukrativem Werksangehörigen-, Jahreswagen-, Geschäftswagen-Geschäft) wurden Steigerungen erzielt in den Jahren vor Käufer: Umsatz +200%, Gewinn +100%, Personal +50%. KFZ-Bestand DE 1993 ~45 Mio, 2017 ~56 Mio. Beste Ausgangslage! — Warum also konnte Käufer mit seiner Autohaus GmbH nicht an der Entwicklung im KFZ-Sektor partizipieren? : wenn man sich konsequent mit Lieferanten und treuer Kundschaft überwirft, eine junge, motivierte Personalmannschaft vergrätzt, sich den Ruf eines 'Prozess-/Streithansels' erarbeitet und damit seine Zeit und sein Geld vertut, statt in Kundenbindung, Mitarbeiterförderung und Arbeitsqualität zu investieren, darf man sich vielleicht nicht wundern … dass das Wirtschaftswunder (abseits der beiden Einbrüche 2000er und 2008er Jahre) spurlos an einem vorüberzieht. Käufer war nach Lehrlings- und Gesellenzeit, mit bestandener Meisterprüfung incl Betriebswirtschaftslehre in mehr oder weniger leitender Funktion in einem benachbartem JAPAN-Autohaus der gleichen Marke. Wusste also sehr wohl, worauf er sich einließ. Kannte die Branche! Kannte die Marke! Kannte den Markt! ]

Unser Ziel muss sein: schnell nachhaltig Erträgnisse aus dem Objekt (Grundstück mit Gebäuden und Garagen) zu erzielen, die zur Deckung des Unterhalts des Verkäufers beitragen. (Dies war bereits das Ziel bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 01.07.1993 - zwischen den beiden mit entsprechender Betriebswirtschaftlicher Ausbildung gleichzustellenden 'Kraftfahrzeugmechaniker-Meistern' Verkäufer *1932 und Käufer *1941 - zur Zahlung einer Rente auf Lebenszeit)

1.) die Frage gestellt, warum hat man nicht sofort auf 'Rücktritt vom Kaufvertrag' und 'Schadenersatz wegen Nichterfüllung' abgestellt? Gibt es nachvollziehbare Gründe? (aus meiner Sicht, ist bei der Gegenseite eh' nichts mehr zu holen; und somit auch eine evtl. Mediatisierung etc. vertane Zeit!?) was passiert dann?? Eine im Grundbuch eingetragene Reallast sichert den Verkäufer ab. Kann er dann das Grundstück zwangsversteigern lassen, sollte der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen? Mit der Reallast wird das Grundstück in der Weise belastet, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind (§ 1105 BGB). Der Berechtigte hat dann unterschiedliche Ansprüche. So kann er den Leibrentengeber aus dem Leibrentenvertrag auf Zahlung der Leibrente persönlich in Anspruch nehmen (§ 759 BGB). Außerdem kann er seinen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer wegen seiner fällig gewordenen Leibrenten geltend machen (§ 1105 BGB).?

2.) die Frage: was passiert mit Ableben des Einen *1932(!) oder des anderen Protagonisten? Führen Erben das angelaufene Verfahren mit Ansprüchen auf offene Forderungen fort oder erlischt dann 'alles' oder … ?

3.) 05/2019 Sozialamt begehrt Elternunterhalt von Tochter und Sohn des Verkäufers (—> DAS IST DER EIGENTLICHE KNACKPUNKT!) Wie kann der Sohn (ohne Vollmacht) hier hineingrätschen (wenn bevollmächtigte Tochter sich sperrt) um den Fall zu beschleunigen?

4.) ist betreuende Tochter schadenersatzpflichtig? Oder das Betreuungsgericht? Versäumnisse •Aktualisierungen der Forderungen •Anpassung Lebenshaltungskosten index •zeitliche Verzögerungen •Verfahren? •VermögensVorsorge?

Die Intention: Rücknahme ALLER bisher erfolgten Vorschläge zu irgendwelchen einvernehmlichen Lösungen! Umgehend und zeitnah (!) Einleitung zielführender Verfahren/Prozesse! Maximal-Forderungen! Nix Medi(t)ation!

—> Frage: die "RICHTIGE" Strategie???

MfG
Eingrenzung vom Fragesteller
13.08.2019 | 12:04
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