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Grundsteuer-Nachzahlung für Vorjahre in Nebenkostenabrechnung


| 15.12.2008 22:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe im Dez. 2008 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007 für eine Wohnung erhalten, die ich von Dez. 2004 bis Juni 2007 bewohnt habe. Darin abgerechnet wird u.a. eine Grundsteuer-Nachzahlung für die Jahre 2005 und 2006 - die Grundsteuer hat sich wegen einer Wertfortschreibung mehr als verdoppelt. Der Grundsteuer-Bescheid des Finanzamts mit der Änderung für die Jahre 2005-2008 datiert vom Juni 2008. Der Mietvertrag sieht die Umlage der Grundsteuer vor. Die Nebenkostenabrechnungen 2005 und 2006 enthielten keinen Vorbehalt.

Ist die Nachforderung der Grundsteuer-Nachzahlung für die Jahre 2005 und 2006 in der Abrechnung des Jahres 2007 rechtens?
Sehr geehrte Ratsuchende,

nach meiner vorläufigen Einschätzung hat der Vermieter durchaus eine rechtliche Möglichkeit, die Grundsteuer-Nachzahlung auf Sie abzuwälzen. Ob er sich im Streitfall durchsetzen kann, lässt sich anhand Ihrer Angaben nicht abschließend ermitteln.

Grundsätzlich sind Sie zwar durch die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB geschützt, wonach solche Nachforderungen auf die Betriebskosten in Ihrem Fall nur noch für den Zeitraum bis zum 31.12.2007 vom Vermieter verlangt werden dürfen.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist die Korrektur einer formal wirksamen, lediglich inhaltlich fehlerhaften Abrechnung aber jederzeit möglich. Allerdings ist die korrigierte Nachforderung der Höhe nach begrenzt: Der Vermieter darf auch nach der Korrektur
nicht mehr nachfordern, als er dem Mieter in der ersten Abrechnung als
Nachforderung mitgeteilt hat. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des
Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu
vertreten (BGH NJW 2005, 219).

Es wird also darauf ankommen, ob die Nachzahlungsforderung seitens des
Finanzamtes auf einen (Rechen-)Fehler des Finanzamtes oder des Vermieters zurückzuführen ist. In letzterem Fall wäre die Nachforderung Ihnen gegenüber meines Erachtens unberechtigt, wobei der Vermieter derjenige ist, der beweisen muss, dass ihn kein Verschulden trifft, etwa weil das Finanzamt sich bei der ursprünglichen Berechnung der Grundsteuer vertan hat.
Sie können daher die Zahlung der Rückforderung verweigern, solange der Vermieter Ihnen nicht den Grund der fehlerhaften bzw. verzögerten Abrechnung darlegt, sollten dies allerdings auch schriftlich kundtun.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Rechtsfragen hinreichend und verständlich klären. Andernfalls können Sie gerne Rückfragen stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2008 | 21:19

Lieber Herr Geyer,

vielen Dank für Ihre hilfreiche Antwort.

Wg. anwendbarem Recht: Die Wohnung liegt in Deutschland, ich bin später ins Ausland gezogen.

Ich habe eine Rückfrage: Verstehe ich Sie richtig, dass eine Nachforderung generell nur möglich ist, wenn den Vermieter keine Schuld an der Grundsteuer-Nachzahlung trifft? In meinem Fall hat der Vermieter ja formal nicht die Abrechnungen 2005 und 2006 korrigiert, sondern den korrigierten Grundsteuerbescheid (aus 2008) in der (ersten) Abrechnung für 2007 angesetzt.

Könnten Sie diesen Aspekt noch einmal kurz näher erläutern?

Danke im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2008 | 22:09

Sehr geehrte Ratsuchende,

in der Tat ist eine Nachberechnung nach Ablauf der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur möglich, wenn den Vermieter keine Schuld an der Grundsteuer-Nachzahlung trifft.

Wenn kein Verschulden des Vermieters vorliegt, etwa weil die Finanzbehörde so lange gebraucht hat, die Grundsteuer richtig zu berechnen, kann der Vermieter die zusätzlich angefallenen Kosten also nachträglich auf Sie umlegen, wenn die damalige Abrechnung formell ordnungsgemäß erstellt war. Ob dies durch eine Korrektur der alten Abrechnung erfolgt oder ob die aktuell vom Finanzamt fällig gestellten Beträge mit der Abrechnung für das Jahr 2007 geltend gemacht werden, bleibt dem Vermieter dabei unbenommen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 16.12.2008 | 00:51

Sehr geehrte Ratsuchende,

aufgrund der Angabe Ihres Wohnortes (nur für den antwortenden Anwalt einsehbar) ist nicht klar, ob hier deutsches Recht anwendbar ist.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
Bewertung des Fragestellers 16.12.2008 | 09:59


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