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Grundschuldeintrag durch Vermesser


17.07.2005 16:37 |
Preis: ***,00 € |

Verwaltungsrecht



Sehr geehrter Ratgeber,
meine Frage bezieht sich auf die Rechtmäßigkeit/Voraussetzungen des Eintrags einer Zwangssicherungshypothek durch einen Vermesser unter u.g. Umständen
Ich numeriere die in Kurzform dargestellte Vorgeschichte:
1.Vermesser in Brandenburg stellt Rg. nach 5 jahren, die außerdem zu hoch ist.
2.Anwalt gibt den falschen Rat, daß sie verjährt sei, was sie nicht ist.
3. In Brandenburg zählt die Frist vom Tag der Rechnungsstellung (wobei offen ist, ob die neue Version der Gebührenordnung der Rg. zugrundegelegt werden muß oder die alte, die zum Zeitpunkt der Erbringung der Leistung vor 5 Jahren galt).
4.Vermesser erhält wg. versäumter Einspruchsfrist einen Titel, der uns vom Amt der Stadt X überbracht wird.
Mit dem Vollstreckungsbeamten Herrn XX wird eine Ratenzahlung vereinbart (mündlich), die Raten werden alle drei Monate an den Vermesser weitergeleitet, so daß wir laut Herrn XX innerhalb dreier Monate die Summe für drei Monate zahlen können und nicht jeden Monat eine Rate zahlen müssen.
5.Anwalt wird unsererseits wg. der falschen Beurteilung der Verjährung verklagt (dafür haben wir einen Anwalt beauftragt).
6.Sicherheitshalber vereinbare ich schriftlich (weil mit dem Amt nur mdl.) eine Ratenzahlung mit dem Vermesser, in der steht, daß er bei störungsfreier Ratenzahlung nicht vollstrecken wird, um wenigsten eine gewisse Rechtssicherheit bzgl. Vollstreckung zu haben.
7.Rg. des Vermessers wird dem BDVI und LBG zur Prüfung gegegeben und das Bauamt gefragt, was genau damals vermessen werden sollte. Ergebnis: Rg, ist um fast 50% zu hoch.
8.Da Vermesser anscheinend alles dürfen und auch alles rechtfertigen können, wird das letzte Wort dazu erst der Richter haben und zwar in dem Prozeß gegen den Anwalt, wenn die Rg. des Vermessers dort geprüft wird.
9.Vermesser wird um Einsetzung in den vorherigen Stand gebeten, was er ablehnt.
10.In der Zwischenzeit zahlen wir die Raten an das Amt der Stadt X, zwar erst nachdem der Vermesser die Einsetzung in den vorherigen Stand abgelehnt hat, aber im zeitlichen Rahmen der Vereinbarung mit dem Amt der Stadt X (drei Monate/Summe weitergeleitet).
(denn der Vermesser antwortete schon mal gar nicht auf unser Ersuchen , erst vier Wochen später, als ich ihn anrufe, sagt er, er lehnt die Wiedereinsetzung ab).
Auch um schriftliche Mitteilung der Ablehnung muß er mehrfach gebeten werden..
Die Raten sind also im Rahmen der vereinbarten drei Monate auf dem Konto der Stadt X eingezahlt und zwar alle, die bis dato fällig waren.
11.Trotzdem läßt der Vermesser nun eine Zwangssicherungshypothek auf unser Haus eintragen.
12.Das Amt der Stadt X trägt diese auch ein, ohne überhaupt nachzusehen, ob die Raten eingegangen sind.
13.Ich lege Widerspruch gegen die Eintragung ein.
14.Der Vermesser meint, wir hätten an ihn direkt zahlen müssen und zwar jeden Monat pünktlich.
15.Die Stadt X meint und beschließt schlußendlich, daß die Raten an die Stadt zu gehen hatten.
16.Zu der Tatsache, daß die Stadt, ohne nachzusehen ob die Raten da sind, die Zwangssicherungshypothek einträgt, sagte die Angestellte der Stadt, daß wir nicht pünktlich gezahlt hätten.
17.Der Vollstreckungsbeamte XX will uns daraufhin persönlich noch einmal besuchen, wahrscheinlich um uns zu erklären, daß seine Äußerung zur Zahlung in drei Monaten nicht so gemeint war.....
18. Als der Vermesser hört, daß wir den Anwalt, der die Verjährung für richtig hielt, verklagen , meint er, er biete uns sofort die Wiedereinsetzung an, allerdings hätte er da ein Gerichtsurteil in einem ähnlichen Fall.
Er würde die Absteckung dann einfach nach HOAI berechnen, die statt 200 E, dann vielmehr 900 E kosten würde und die ist auch nicht verjährt.
Wenn wir das wollten, könnten wir ja die Wiedereinsetzung haben, aber dann müsse ich das sofort am Telefon entscheiden.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, daß ein Amt einer Stadt eine Zwangssicherungshypothek auf Ersuchen eines Vermessers auf ein Haus eintragen läßt ?
Es ist Verwirrung entstanden, an wen die Raten gezahlt werden sollten und in welchem Zeitraum .
Wenn es noch Möglichkeiten gibt, wie kann ich gegen die Grundschuldeintragung vorgehen ?
Nach Aussage der Stadt wird die Grundschuldeintragung in 3 Wochen erst rechtskräftig.
Am Rande: Wenn unserem Verlangen nach Einsetzung in den vorherigen Stand stattgegeben worden wäre, dann wäre eine neue Rg. erstellt worden. Waren wir verpflichtet, die Raten zu zahlen oder war es richtig, abzuwarten, ob die Einsetzung in den vorherigen Stand gewährt wird ? Der Vermesser ist der Ansicht, daß wir auch im Falle seiner Zustimmung zur Wiedereinsetzung die Hälfte der Rg. ohnehin hätten zahlen müssen (und deshalb auch auf den dann veralteten Ratenvertrag sofort hätten weiter einzahlen müssen).

Vielen Dank für Ihre Mühe, ich brauche dringend die konkreten Rechtsgrundlagen, Urteile usw.
Mit freundlichen Grüßen dawn

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Sehr geehrte Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Haben Sie zunächst bitte ein gewisses Verständnis dafür, dass Ihr Anliegen im Rahmen dieses Forums nicht mit der „Tiefenschärfe“ der Fragestellung beantwortet werden kann.

Auf Grundlage Ihrer Angaben gilt aber auf jeden Fall folgendes:

Gesetzliche Grundlage ist zunächst § 648 BGB:

§ 648 Sicherungshypothek des Bauunternehmers

(1) 1Der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerks kann für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. 2 Ist das Werk noch nicht vollendet, so kann er die Einräumung der Sicherungshypothek für einen der geleisteten Arbeit entsprechenden Teil der Vergütung und für die in der Vergütung nicht inbegriffenen Auslagen verlangen.
….

Diese Vorschrift privilegiert nicht nur den klassischen Bauunternehmer, sondern auch Architekt, Vermesser oder Statiker, falls diese unmittelbar mit dem Besteller und Grundstückseigentümer einen Werkvertrag abgeschlossen haben (OLG Ffm., OLGZ 79, 437).

Die Hypothek wird durch dingliche Einigung (§ 873 BGB) –also Rechtsgeschäft- oder gerichtliches Urteil (§ 894 ZPO) bestellt. Deswegen ist gegen die Eintragung in Ihrem Falle zunächst einmal nichts einzuwenden.

Als gesetzliche Sicherunghypothek ist diese aber streng akzessorisch beschränkt auf die tatsächliche Höhe der gesicherten Forderung inkl. der Kosten der Eintragung. Massgeblich ist die tatsächliche Forderungshöhe (ständ. Rspr. seit KG JW 37, 111).

Ich kann Ihnen deswegen nur anraten, durch Zahlung des noch offenen Betrages der Sicherungshypothek die Grundlage zu entziehen und dann „nachzuverhandeln“. Wenn ich Sie recht verstanden habe, sind Sie ja bereits anwaltlich vertreten, so dass Sie dies sinnvollerweise über den bereits beauftragten Rechtsanwalt erledigen lassen sollten.

ERFOLGSTRÄCHTIGE Rechtsmittel, die Sicherunghypothek zu beseitigen, zu denken wäre an einen Klage auf Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus der Sicherungshypothek oder die Anregung eines sog. Amtswiderspruchs nach § 53 I GBO, sehe ich nicht.
Den Widerspruch gegen den Grundbucheintrag hatten Sie ja bereits erhoben – erfolglos.

Hinsichtlich Ihres zweiten Anliegens, der Einsetzung in den vorherigen Stand, erschliesst sich mir der Hintergrund nicht ganz. Sie können Ihr Anliegen im Rahmen der Nachfragefunktion hier aber noch präzisieren. Einsetzung in den vorherigen Stand ist nämlich ein Rechtsinstitut, welches zivil-, straf- und verwaltungsgerichtlich, aber auch im Verwaltungsverfahren Gerichte oder Behörden verpflichten kann, das Versäumen einer prozessualen Frist zu beseitigen. Der Vermesser als Ihr Vertragspartner aus Werkvertrag kann diese Wiedereinsetzung sicherich nicht gewähren.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

Tel.: +49 (0)39 483 97825
Fax: +49 (0)39 483 97828
E-Mail: ra.schimpf@gmx.de

Nachfrage vom Fragesteller 17.07.2005 | 18:27

Hallo Herr RA Schimpf,
vielen Dank für Ihre Antwort.
die schriftliche Ratenzahlungsvereinbarung mit dem Vermesser enthält den Passus, daß er auf Zwangsmaßnahmen verzichtet. Trotzdem hat er die Grundschuld eingetragen.
Ist mir unklar, wie so etwas möglich ist.
Der Vermesser hat die Rechnung fünf Jahre nach Ende der Arbeiten geschickt, die Rechnung ist zu hoch.
Wir haben versäumt, innerhalb der Widerspruchsfrist Widerspruch einzulegen (auf Rat e. Anwalts, die Rg. sei verjährt). Uns wurde von einer Mitarbeiterin des hiesigen Verwaltungsgerichtes Potsdam gesagt, daß wir die Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand (also die Möglichkeit, doch noch Widerspruch gegen die Rg. einlegen zu können) bei dem Vermesser selbst zu beantragen haben, da dieser ja einer Behörde gleichkommt. Folglich hat er das auch abgelehnt.
Da blickt kein Mensch mehr durch.
Das sind verbrecherische Machenschaften, nach FÜNF Jahren eine Rechnung zu stellen, wo selbst das Bauamt die Akte schon im Keller im Archiv vergraben hat. Dieser Vermesser scheint das ständig so zu machen (wie man an dem Urteil sieht, daß er zur Absteckung nach HOAI erwirkt hat).
Gruß dawn

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.07.2005 | 18:37

Guten Abend,

hier scheinen die Dinge doch etwas eigenartige Wege zu beschreiten. Aber auf jeden Fall ist die von Ihnen zitierte Auskunft der Mitarbeiterin des VG so nicht zutreffend, wenn sie denn tatsächlich so erteilt wurde. Der Vermesser kann nicht wahlweise Berechtigter aus Bauunternehmer-Hypothek und Verwaltungsbehörde sein - daneben auch noch entgegen seinen schriftlichen Zusagen vollstrecken.

Im Ergebnis bleibt es aber bei meiner ersten Einschätzung, dass Sie das Verfahren nicht mehr "neu aufrollen" können, sondern wohl oder über mit dem Vermesser sich ins Benehmen setzen sollten.

Ich wünsche Ihnen trotzdem einen schönen Abend,

Freundliche Grüsse

RA Schimpf

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