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Grundschuldbrief und Freistellungserklärung

| 29.08.2019 12:42 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Folgende Frage:

Ich habe eine Immobilie gekauft (Einfamilienhaus). Der Vertrag sieht vor, dass das Grundstück Lastenfrei übergeben wird und der bisherige Eigentümer noch bis August 2020 die Immobilie bewohnen darf und mir bis dahin monatlich eine Nutzungsentschädigung zahlt. Dieses "Nutzungsverhältnis" beginnt ab der Kaufpreiszahlung.

Auf der Immobilie war noch eine alte Grundschuld zugunsten der Ex-Frau des Verkäufers eingetragen. Der Verkäufer ist im Besitz des Grundschuldbriefs und ging wohl daher davon aus, dass die Löschung der Grundschuld kein Problem sei. Jedoch wies uns der Notar darauf hin, dass der Verkäufer zusätzlich zu dem Brief noch eine Freistellungsgenehmigung der Ex-Frau benötige, um die Löschung der Grundschuld veranlassen zu können.

Das gestaltet sich wohl schwierig, da die Ex-Frau des Verkäufers nicht kooperiert (Rosenkrieg). Im Extremfall wird sie wohl durch den Verkäufer auf Zustimmung zur Grundschuldlöschung verklagt werden müssen.

Mit anderen Worten: Die Sache könnte sich noch ziemlich in die Länge ziehen. Ich selbst kann und will natürlich bis dahin den Kaufpreis nicht zahlen und riskiere im Hinblick auf meine Finanzierung, bald Bereitstellungszinsen zahlen zu müssen. Zudem erhalte ich bis zur Kaufpreiszahlung auch keine monatliche Nutzungsentschädigung.

Der Verkäufer hat wohl bis Mitte nächsten Jahres keine Eile und wahrscheinlich kommt ihm die Verzögerung gar nicht so ungelegen, da er sich die Nutzungsentschädigung spart.

Ich würde ihm aber gerne etwas Dampf machen. Welche Möglichkeiten habe ich? Was kann und muss ich tun, um notfalls Schadensersatzansprüche geltend machen zu können?

Herzlichen Dank!

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Ich gehe davon aus, dass die Beurkundung bereits erfolgt ist.

Sie müssen dem Verkäufer eine Frist setzen, binnen derer er die Löschung nachzuweisen hat. Das kann eine kurze Frist sein. ( 2 Wochen ). Dieses Schreiben schicken Sie so, dass Sie den Zugang nachweisen kann. Am besten ist es, es persönlich mit einem Zeugen bei ihm einzuwerfen, wobei der Zeuge auch gesehen haben muss, um welches Schreiben es sich handelt. Wenn das zu weit weg sein sollte, dann zumindest Einschreiben/Rückschein.
Von dem Schreiben schicken Sie eine Kopie zur Kenntnisnahme an den Notar.
Dann können Sie nach Fristablauf entweder vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadensersatz nach § 826 BGB wegen der Verletzung vertraglicher Nebenpflichten geltend machen.
Bei einem Rücktritt allerdings wird der gesamte Vertrag rückabgewickelt. Es ist die Frage, ob Sie das wollen.
Beim Schadensersatz müssen Sie so gestellt werden, als wäre der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt worden. Alles, was an Kosten durch das schädigende Ereignis angefallen ist, wird Ihnen ersetzt. Ggf. können/müssen Sie das einklagen. Damit ist ein Prozessrisiko verbunden und es ist keine Garantie, dass der Verkäufer entsprechend solvent ist/bleibt.
Eine andere Möglichkeit wäre es noch, dass die Parteien angesichts der geänderten Umstände einen den ursprünglichen Kaufvertrag ändernden Vertrag beim Notar schließen, der die Konditionen entsprechend den veränderten Umständen anpasst. Dazu würde auf jeden Fall eine andere Fälligkeit der Nutzungsentschädigung gehören und auch käme eine Reduzierung des Kaufpreises um den Betrag der Grundschuld in Betracht.

Für eine ganz genaue abschließende Beurteilung ist es unerlässlich, den genauen Inhalt der notariellen Urkunde zu kennen. Da dies hier eine online Ersteinschätzung, bei der ich den Vertragstext nicht gelesen habe. Da die Angelegenheit komplex ist, empfehle ich einen Anwalt aufzusuchen, welcher Sie vertritt.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Draudt
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 29.08.2019 | 15:08

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

herzlichen Dank für Ihre Antwort und insbesondere für die Tips. Damit haben Sie mir sehr weitergeholfen!

Nur eine ganz kurze Nachfrage zu Ihrem Tip: Angenommen, der Verkäufer ist bereit, die Nutzungsentschädigung bereits früher zu zahlen: Muss das zwingend notariell beurkundet werden oder reicht es, wenn er einfach zahlt?

Nochmals herzlichen Dank für die hilfreiche Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.08.2019 | 15:18

Sehr geehrter Fragesteller,

wenn er einfach zahlt, haben Sie keinerlei Garantie, dass er das auch weiterhin tut. Besser ist daher schon allein aus diesem Grund eine notarielle Beurkundung. Wenn es eine Vertragsänderung dahingehend sein soll, so muss diese notariell sein, da die Beurkundung selbst notariell war.

Mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 29.08.2019 | 15:27

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 29.08.2019 5/5,0
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