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Grundschuldbeantragung

05.05.2016 13:51 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Daniela Désirée Fritsch


Hallo,


ich bin bei der gleichen Bank seit über 20 Jahren und war bis jetzt mit der Beratung dort zufrieden.


Jetzt habe ich eine Wohung gekauft und ich es wird eine Grundschuld drauf eingetragen. Die Bank hat die entsprechenden Unterlagen dem Notar zugeschickt den ich gestern unterschrieben habe. Der Notar meinte, alles ist so formuliert, wie es heuzutage üblig ist, das gilt auch für die Prozentsätze (15%) und auch für die Haftungform (ich hafte mit meinem gesamten Vermögen). Ich habe jemanden die Kopie davon gezeigt und ich bin davon nicht mehr überzeugt, ob das gut war, das zu unterschreiben.


Ausschnitt 1
".... Der Sicherungsgeber bestellt ...... eine Grundschuld in Höhe..... nebst 15,0 Prozent Jahrenszinsen vom heutigen Tag an sowie einer einmaligen Nebenleistung von 5,0 Prozent des Grundschuldbetrages...."


Ausschnitt 2
"Persönliche Haftung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Der Darlehensnehmer, nämlich XY übernimmt hiermit die persönliche Haftung für die Zahlung eines GEldbetrages, dessen Höhe der vereinbarten GRundschuld (Kapital, Zinsen, Nebenleistungen) entspricht. Der Schuldner unterwirft sich wegen dieser Haftung der sofortigen Zwangsvollstereckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Dies gilt auch schon vor der Eintragung der GRundschuld im Grundbuch und vor der Vollstreckung in das belastete Grundeigentum sowie für den Fall des Erlöschens des GRundschuld im Zwangsvollstreckungsverfahren hinsichtlich des Betrasges (Kapital, Zinsen, Nebenleistungen, Kosten der dinglichen Rechtsverfolgung gemäß § 1118 BGB), mit welchem die Gläubigerin hierbei ausgefallen ist. Der Notar hat insbesondere auf die über die Grundschuldsicheheit hinaus übernommenen persönliche Schuldverpflichtung hingewisen und über die daraus folgende Haftung mit dem gesamten Vermögen belehrt. Aus der unter Nummer 1 bestellten GRundschuld und über der übernommennen persönlichen Haftung darf sich die Gläubigerin nur einmal in Höhe des Betrags der Grundschuld nebst Zinsen, Nebenleistungen und kosten der dinglichen REchtsverfolgung gemäß § 1118 BGB befriedigen
....
Der Eigentümer ist mit der späteren Umwandlung in eine Briefgrundschuld und mit einem Verzicht auf die REchte nach §1160 BGB einverstanden. ER bevollmächtigt die jeweilige Gläuberin unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, jederzeit die Eintragung der Umwandlung in das GRundbuch zu bewilligen und zu beantragen sowie sich den Brief vom Grundbuchamt aushändigen zu lassen.

Der Darlhensnehemer als kündftiger Eigentümer verzichtet auf den Nachweis seiner Eintragung als Eigentümer bei der Erteiliung einer vollsteckbaren Ausfertigung dieser Urkunde.
.....
"


Meine Fragen:
1. Wie beurteilen Sie die Abschnitte? Den kompletten Text kann ich Ihnen per e-Mail zukommen lassen
2. Wäre eine Änderung ratsam und ob es noch überhaupt machbar ist? Falls ja, wie soll ich vorgehen?
3. Der maximale Betrag, was die Bank jemals vollstrecken kann ist die Grundschuldhöhe oder Restschulden zzgl Zinsen und sonstige Kosten, dh evtl mehr als die Grundschuld?


Auf Ihre Antwort wartend
Mit freundlichen Grüßen


ein Ratsuchender


Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne habe ich die von Ihnen eingestellten Passagen aus Ihrer Vereinbarung zur Bestellung einer Grundschuld geprüft und möchte Ihnen danach die folgenden Anmerkungen hierzu zukommen lassen:

Frage 1:
In der Tat handelt es sich bei den ausschnittweise zitierten Vertragspassagen um gängige Formulierungen. Dies gilt ausdrücklich auch für den von Ihnen benannten Grundschuldzins in Höhe von 15 %.

Ich vermute, dass Sie über dessen Höhe wegen der aktuellen Niedrigzinsphase irritiert sind. Sie müssen insofern aber wissen, dass der Grundschuldzins einen anderen Zweck verfolgt als der Kreditzins. Im Regelfall wird der Grundschuldzins nämlich lediglich "auf dem Papier" stehen und nur dann relevant werden, wenn Sie den Kredit Ihrer Bank nicht bedienen können und es zu einer Zwangsversteigerung kommt.

Dann ist es für die Bak zulässig, sich für einen solchen theoretisch in der Zukunft liegenden Fall abzusichern, indem man eventuell steigende Zinsen und Risiken in der Vollstreckung über eine solche Zinserhöhung absichert. 15 % entsprechen dabei dem aktuell üblichen Betrag.

Auch die Vollstreckungsunterwerfung in Ihr gesamtes Vermögen ist üblich und wird sicherlich auch - sehen Sie hierzu bitte einmal im Kaufvertrag zu Ihrer Wohnung nach - im Rahmen des Wohnungskaufs bereits vereinbart worden sein.

Ich teile damit die Auffassung des beurkundenden Notars, der Sie zutreffend belehrt hat.

Frage 2:
Aus der Antwort zu Frage 1 folgt zugleich, dass eine Änderung nicht anzuraten ist. Hinzu kommt, dass diese vermutlich auch nicht mehr möglich sein wird, da die Grundschuldbestellung zur Absicherung einer Immobilienfinanzierung bereits im Kaufvertrag geregelt wird.
Die hier vorliegende Vereinbarung stellt daher nur noch die - in der Tat separat davon zu beurkundende - Bestellung der Grundschuld dar.

Falls Sie den Finanzierungsvertrag bei Ihrer Bank innerhalb der letzten 14 Tage abgeschlossen haben sollten, kann Ihnen gegebenenfalls ein Widerrufsrecht zustehen. Sie hätten dann theoretisch die Möglichkeit, den Vertrag rückwirkend aufzulösen und müssten auch keine Grundschuld bestellen.

Von diesem Weg kann ich Ihnen aber nur ganz klar abraten. Die Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung, die Sie gegenüber dem Verkäufer übernommen haben, wäre nach dem Kaufvertragsabschluss dennoch wirksam. Sie hätten also eine Wohnung gekauft, wären zur Kaufpreiszahlung verpflichtet, stünden aber ohne Finanzierung da. Sie setzen sich damit dem Risiko aus, dass der Kaufvertrag rückabgewickelt oder die Zwangsversteigerung gegen Sie betrieben wird. Dies kann zu hohen Schadensersatzforderungen seitens des Käufers führen.

Frage 3:
Ja, diese Möglichkeit der Erhöhung des Gesamtbetrages besteht (siehe dazu auch die Antwort auf Frage 1). Allerdings handelt es sich, wie gesagt, um eine eher theoretische Gefahr, die nur dann zum Tragen kommt, wenn die Zwangsversteigerung gegen Sie eingeleitet wird.

Anderenfalls verbleibt es bei den Zinsbedingungen, die Sie im Darlehensvertrag mit Ihrer Bank vereinbart haben.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen Angaben weiterhelfen konnte.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 05.05.2016 | 17:43

Guten Tag Frau Fritsch,

vielen Dank für Ihre Antwort, einiges ist klarer geworden, aber leider nicht alles:

1. Wenn ich nicht zahlen kann und die Bank tätig wird, dann berechnet die immer 15% oder es variiert sich je nach Marktlage?

2. Wozu ist Grundschuld, wenn die Bank alles nehmen kann? Falls ich durch die Grundschuldeintragung niedrige Zinsen zahle, was wäre dann, wenn ich diese niedrigere Zinssätze nicht haben möchte? Wie holt dann die Bank ihr Geld bei einem Zahlungsverzug? Ich hatte das so im Kopf bisher, dass die Bank nur auf den Grundschuldbetrag Recht hat.

3. Aus dem Ausland weiß ich, das Folgendes vorkam: man kauft eine Wohnung --> es könnte sein, dass die Zinsen unerwartet enorm steigen und man ungewollt zahlungsunfähig wird --> man kommt in Zahlungsverzug --> die Banken reagieren bei plötzlich vielen Fällen nicht --> die Schulden steigen --> und irgendwann durch das Haften mit dem gesamten Vermögen ist alles weg, die Banken sind fein raus, obwohl die die Schuldenerhöhung mitverursacht haben. Interpretiere ich das richtig, dass diese Art von Grundschuldbestellung zu einer ähnlicher Situation Tore öffnet?

4. Bei Ihnen erwähnten Kaufvertrag steht Folgendes drin:
„Der Erwerber hat für die rechtzeitige Kaufpreisfinanzierung zu sorgen. Um dies zu erleichtern, erteilen alle Vertragsbeteiligten den nachgenannten Notarmitarbeiter – je einzeln -, der Veräußerer außerdem dem Erwerber – all von § 181 BGB befreit – die unbedingte Vollmacht, sie bei der Bestellung von Grundpfandrechten in beliebiger Höhe umfassend zu vertreten, den Erwerber dabei auch persönlich zu verpflichten und den Veräußerer der dinglichen und den Erwerber der dinglichen und persönlichen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen. „

Für mich bedeutet das, dass die Haftung mit meinem gesamten Vermögen nur für den Kaufpreiszahlung sich bezieht, aber nicht für die Grundschuld. Ich habe riesengroßes Bedenken, weil man das nie wissen kann, was das Leben mit sich bringt…..

Ich habe meine jetzige größere Wohnung verkauft und kaufe jetzt eine Kleinere. In der vorherigen Grundschuldbestellung war die Haftung mit dem gesamten Vermögen nicht drin und das macht mich sehr stutzig.


Auf Ihre Antwort wartend
Mit freundlichen Grüßen
ein Ratsuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.05.2016 | 19:16

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne komme ich auf Ihre Nachfrage zurück:

1.
Die 15 % Zinsen auf die Grundschuld sind nicht variabel, werden also in der Tat fest vereinbart.

2.
Die Grundschuld stellt eine gesonderte Absicherung der Bank dar und ermöglicht ihr im Falle einer Kündigung einen direkten Zugriff auf Ihr Immobilieneigentum. Sie kann dann direkt die Zwangsversteigerung gegen Sie einleiten und sich so einige Wege verkürzen.
Dies ist also unabhängig davon zu sehen, dass Sie auch mit anderen Vermögensgegenständen haften. Würde die Bank also alternativ dazu wegen Ihrer Schulden in einen wertvollen Pkw vollstrecken wollen, müsste sie hierüber ein gesondertes Verfahren mit entsprechendem Zeitverlust einleiten.

3.
Nein, die Grundschuld hat damit nichts zu tun. Diesem Risiko der Marktveränderung sind Sie immer ausgesetzt und zwar insbesondere auch und "nur" bei der Unterzeichnung eines Kreditvertrages. Bei diesem werden die Konditionen ja nach Ablauf der Zinsbindungsfrist neu und entsprechend der Marktlage ausgehandelt.

4.
Sie müssen zwei Rechtsverhältnisse unterscheiden: Dem Verkäufer gegenüber haften Sie "nur" aus dem Kaufvertrag, also auf die Kaufpreissumme. Gegenüber der Bank haften Sie aus dem Darlehensvertrag und der Grundschuld, beides mit einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung.

Natürlich können Sie versuchen, auf die von Ihnen beanstandete Klausel Einfluss zu nehmen und diese anders formulieren zu lassen. Wie bereits gesagt, sind die Auswirkungen aber gleich. Die Grundschuld kommt nur dann zum Tragen, wenn der Kredit nicht wie vereinbart bedient wird.

Mit freundlichen Grüßen

Daniela Désirée Fritsch
Rechtsanwältin

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