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Grundschuld, keine persönliche Haftung

17.08.2018 10:03 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Zwangsverwaltung, Mieteinnahmen

Ein Grundstückseigentümer will lange schon den mit einer Grundschuld gesicherten Kredit nicht mehr bezahlen. Der Schuldner haftet nur mit dem Grundstück, in das persönliche Vermögen des Schuldners kann der Gläubiger aus dem genannten Kredit nicht vollstrecken. Der Gläubiger scheut aus Kostengründen jegliche Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, das Grundstück hat einen sehr geringen Verkehrswert. Jetzt hat der Schuldner einen Mieter auf dem Grundstück, der ihm eine kleine Miete bezahlt. Haftet der Schuldner mit dem Ertrag (Miete) aus dem Grundstück oder fließt die Miete in sein persönliches Vermögen?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Ein isolierter Zugriff auf die Mieteinnahme ist durch die Grundschuld nicht möglich. D.h. eine Pfändung der Mieteinnahmen kann nur auf Grundlage eines Titels gegen den Eigentümer und Vermieter erfolgen.
Die Miete fließt danach in das persönliche Vermögen des Eigentümers.

Möglich ist aber die Beantragung einer Zwangsverwaltung mittels der Grundschuld. Durch die Zwangsverwaltung erfolgt eine Beschlagnahme des Grundbesitzes. Dem Eigentümer und Schuldner ist dadurch die Verwaltung und Benutzung des Grundbesitzes entzogen, § 148 ZVG. Die Beschlagnahme umfasst dann auch die Mieteinnahmen.

Die Zwangsverwaltung ist, wie auch eine Zwangsversteigerung, bei dem Vollstreckungsgericht zu beantragen, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist. Zu beachten ist aber, dass auch durch die Zwangsverwaltung Kosten anfallen. Diese sind 10 % der Mieteinnahmen, § 18 ZwVwV bzw. eine Abrechnung des Zwangsverwalters nach Aufwand, § 17 ZwVwV. Letzteres erfolgt, wenn die Mieteinnahmen nicht ausreichen, um die Vergütung abzudecken.

Möglich wäre auch eine Teilforderung aus dem Kredit durch einen Mahnbescheid zu titulieren, um dann die Mieteinnahmen zu pfänden.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 18.08.2018 | 09:44

Leider habe ich nix verstanden:

Sie schreiben "Ein isolierter Zugriff auf die Mieteinnahme ist durch die Grundschuld nicht möglich. D.h. eine Pfändung der Mieteinnahmen kann nur auf Grundlage eines Titels gegen den Eigentümer und Vermieter erfolgen. Die Miete fließt danach in das persönliche Vermögen des Eigentümers."

Zentrale Frage: Kann ich einen solchen Titel nur über die Mieteinnahmen erwirken, wenn der Schuldner doch nur mit dem Grundstück haftet?

Frage: Warum fließt die Miete danach, also nach Erwirkung eines PfÜB in das persönliche Eigentum des Eigentümers (Schuldners)?

Sie schreiben: "Möglich wäre auch eine Teilforderung aus dem Kredit durch einen Mahnbescheid zu titulieren, um dann die Mieteinnahmen zu pfänden."

Frage: Wäre ein solches Vorgehen möglich oder i s t ein solches Vorgehen möglich? Auf welcher Rechtsgrundlage?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.08.2018 | 18:48

Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

1. Die Grundschuld sieht keine persönliche Haftung des Egentümers vor. Danach können Sie aus der Grundschuld nur in den Grundbesitz vollstrecken und die Zwangsversteigerung und/oder die Zwangsverwaltung beantragen.

Durch die Zwangsverwaltung erfolgt dann auch ein Zugriff auf die Mieteinnahmen. Allerdings muß der Zwangsverwalter auch die anfallenden Kosten, die mit der Bewirtschaftung des Grundbesitzes anfallen, begleichen.

2. Wenn Sie die Mieteinnahmen pfänden wollen, benötigen Sie einen vollstreckbaren Titel. Diesen erhalten Sie durch ein Mahn- und Vollstreckungsbescheid oder durch ein Urteil aus einer Klage gegen den Eigentümer.

Grundlage für die Forderung ist der gewährte Kredit. Wenn der Kredit zur Rückzahlung fällig ist und der Eigentümer nicht zahlt, können Sie den Rückzahlungsanspruch gemäß § 488 Abs. 3 BGB durch ein Mahn- und Vollstreckungsbescheid durchsetzen oder im Klagewege. Mit einem Titel aus der gerichtlichen Durchsetzung des Darlehensrückzahlungsanspruches, können Sie dann die Pfändung der Mietzahlung veranlassen. Eine Pfändung anderer Vermögenswerte, ist ebenfalls möglich, so dass Sie nicht auf die Pfändung der Mieteinnahmen beschränkt sind.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfragen beantworten und stehe weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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