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Grundschuld bei Grundstücksteilung lt. Vermächtnis?


| 20.03.2006 23:25 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht



Im Jahre 1997 ist meine Mutter verstorben und hat mir und meinen fünf Geschwistern ein Testament hinterlassen. Das Testament ist so geregelt, dass eine meiner Schwestern Allein-Erbin ist und alle anderen Kinder ein Vermächtnis erhalten haben.

Mein Vermächtnis im Testament sieht vor, dass ich von einem 1400 qm Grundstück eine Teilfläche (Hälfte) von 700 qm erhalte. Die andere Hälfte sollte meine Schwester (Erbin) erhalten. Als Auflage für mein Vermächtnis ist vereinbart, dass ich zusammen mit meiner Schwester ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude abbrechen muß und davon die hälftigen Abbruchkosten trage. Zudem musste ich eine meiner anderen Schwestern ausbezahlen. Alle Auflagen wurden von mir erfüllt.

Das Grundstück wurde aber nicht wie im Testament festgelegt (Beschreibung des Grenzverlaufs und wem welche Seite gehört) geteilt und überschrieben, da ich und meine Schwester beschlossen haben das Grundstück im gesamten zu verkaufen um somit die Vermessungskosten und deren Aufwände zu ersparen. Folglich ist meine Schwester als Erbin im Grundbuch als alleiniger Besitzer für das 1400 qm große Grundstück eingetragen. Der erzielte Verkaufserlös sollte zu 50% zwischen mir und meiner Schwester geteilt werden. Das Grundstück war beim Gültigwerden des Testaments lastenfrei.

Zwischenzeitlich war das Grundstück auch schon an einen Bauträger verkauft (Ankaufspflicht nach einer gewissen Zeit) jedoch musste dieser Kaufvertrag aufgrund Zahlungsunfähigkeit und Insolvenz rückabgewickelt werden und ist somit nicht zustande gekommen. Aufgrund der derzeitigen Flaute auf dem Immobilienmarkt sind wir bis heute auf der Suche nach einem Kaufinteressenten für das Grundstück.

Zwischenzeitlich wurde das gesamte Grundstück von meiner Schwester mit einer Grundschuld ohne mein Wissen belastet. Die eingetragene Grundschuld beträgt in etwa der Hälfte des Richtwertes für das gesamte Grundstück (incl. der mir zustehenden Teilfläche aus meinem Vermächtnis). Der Kredit gebenden Bank meiner Schwester war stets bekannt, dass ein Vermächtnisanspruch eines Bruders (mir) auf die Hälfte des Grundstückes besteht.

Nachdem ich jetzt von den eingetragenen Grundschulden auf das gesamte Grundstück von meiner Schwester erfahren habe, möchte ich jetzt das Grundstück wie im Testament beschrieben teilen lassen, um die mir zustehende Teilfläche im Grundbuch dann auf mich zu überschreiben. Nachdem die Grundschuld von meiner Schwester bestellt wurde, ist es für mich natürlich sehr wichtig, dass mein Grundstück nach der Teilung lastenfrei ist (wie es ursprünglich vererbt wurde).

Ein Notar hat uns beim Beratungsgespräch mitgeteilt, dass die Kredit gebende Bank meiner Schwester nach der Teilung damit einverstanden sein muß dass die gesamte Grundschuld nur auf der Fläche meiner Schwester verbleibt und somit mein Grundstück lastenfrei ist. Obwohl der Bank bei Eintragung der Grundschuld bekannt war, dass nur die Hälfte des zu belastenden Grundstücks aufgrund eines Vermächtnisses nicht dem Schuldner (meine Schwester) gehört ist diese jetzt nicht damit einverstanden. Die Bank besteht darauf, dass die Grundschuld im Falle einer Teilung auf beide Grundstücke verteilt wird.






Meine Fragen:
1. Darf die Bank verwehren, dass die Grundschuld nur auf der Fläche meiner Schwester verbleibt obwohl dieser mein Vermächtnisanspruch auf 50% des Grundstückes bekannt ist und auch vor Bestellung der Grundschuld mitgeteilt wurde?
2. Könnten irgendwelche Forderungen der Bank auf mich zukommen, solange das Grundstück nicht geteilt ist und ich nicht im Grundbuch eingetragen bin?
3. Welche Forderungen (z.B. lastenfreies Grundstück) bezüglich meines Vermächtnisses kann ich an meine Schwester richten?
4. Besteht für mich noch die Möglichkeit das Vermächtnis abzulehnen um den Pflicht-Teil einzufordern obwohl ich bereits mit meinen erfüllten Auflagen (Abbruchkosten, Auszahlung einer anderen Schwester) angedeutet habe, dass ich das Vermächtnis annehmen möchte?
5. Für den Fall, dass es zu einer Zwangsversteigerung aufgrund der Zahlungsunfähigkeit meiner Schwester kommen würde.
a. Was würde mit der mir zustehenden Grundstücksfläche geschehen bzw. welche Ansprüche kann ich geltend machen?
b. Welche Rangstelle gegenüber der Bank würde ich von dem Erlös der Zwangsversteigerung einnehmen?
c. Kann ich eine Zwangsversteigerung meiner Teilfläche durch nicht-Zustimmung verhindern und auf eine lastenfreie Teilung meines Grundstückes bestehen?

P.S.: Besonders wichtig für mich wäre eine ausführliche Beantwortung der Fragen 1 und 5.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen!

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Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrter Ratsuchender,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Zur Frage 1:
Durch den Tod Ihrer Mutter ist die von Ihnen erwähnte Schwester der fünf Geschwister als testamentarische Alleinerbin Gesamtrechtsnachfolgerin der Mutter mit allen Rechten und Pflichten gem. § 1922 BGB geworden.
Somit war es dieser Erbin auch möglich ohne den Vermächtnisnehmer, da dieser in der Folge wegen der Gesamtveräußerung an der Erfüllung des Vermächtnisses kein Interesse zeigte, das gesamte Grundstück zu belasten. Ob die etwaig finanzierende und über die Grundschuld abzusichernde Bank von dem Vermächtnis wusste oder nicht, ist in diesem Zusammenhang völlig irrelevant.
Das Vermächtnis hat wohl auch nicht die Lastenfreiheit des zu vermachenden Grundstücks zum Inhalt, zumal dies lediglich von der Erbin zu realisieren, nicht jedoch von der Bank zu überwachen und ggf. durchzusetzen wäre.
Diese hält sich grundschuldtechnisch an den Eigentümer des die Sicherheit gebenden Grundstücks, somit an die Alleinerbin. Ob diese sich vermächtnisgetreu Ihnen gegenüber verhält, ist für die Bank nicht maßgebend.

Frage 2:
Forderungen der Bank können nicht auf Sie zukommen, da sie wohlweislich keinen Kreditvertrag unterzeichnen werden.
Lediglich das Grundstück wird von der Alleinerbin als Sicherheit zur Verfügung gestellt, so dass auch nach der etwaigen Teilung Ihr „Grundstücksteil“ ohne Mit-wirken der Bank in Abteilung drei des Grundbuches belastet ist

Frage 3:
Wenn dem Vermächtnis die Lastenfreiheit bezüglich des zu vermachenden Grundstücks zu entnehmen ist, hat die alleinerbende Schwester diese herzustellen.
Sollte dies der Fall sein ist der Inhalt der Erbfallschuld in Form des Vermächtnisses die Übertragung eines lastenfreien „Teilgrundstückes“.

Frage 4:
Die Ausschlagung des Vermächtnisses wäre schon nicht mehr fristgemäß, da diesbezüglich wie bei der Ausschlagung einer Erbschaft eine sechs Wochen Frist nach Kenntnis der jeweiligen Stellung maßgebend wäre.
Für Sie würde es genügen, da Sie nicht wie der Erbe automatisch Rechtsnachfolger werden, das Vermächtnis nicht einzufordern, um nicht Vermächtnisnehmer zu werden.
Vielleicht wäre, wenn Sie auf das Vermächtnis „verzichten“, dass ein Anspruch auf die bereits in diesem Zusammenhang „vermächtnisgetreu“ gemachten Aufwen-dungen gegen die Erbin. Dies schon deswegen weil ohne dieses Vermächtnis die Alleinerbin als Gesamtrechtsnachfolgerin diese Kosten zu tragen gehabt hätte.

Frage 5:
Im Falle einer etwaigen Zwangsversteigerung ginge diese selbstredend auf das gesamte Grundstück, nicht nur auf Teile, so dass eine Umsetzung des Vermächtnisses zuvor erfolgen sollte.
Es besteht natürlich auch die Möglichkeit, dass Sie das gesamte Grundstück bei Interesse selbst ersteigern.
Sollten Sie sich im Zusammenhang mit Ihrer eigentlichen freien Veräußerung auf einen bestimmten Anteil am Kaufpreis zu Ihren Gunsten „vertraglich“ geeinigt haben, könnten Sie entweder als im Grundbuch in Abteilung drei, zumindest Rang hinter der finanzierenden Bank Sitzender, oder auch so als Anspruchsinhaber sich an der Zwangsversteigerung als Beitretender zu beteiligen.
Durch diesen Beitritt würden Sie sodann Beteiligter am Zwangsversteige-rungsverfahren und könnten etwaig Anträge stellen.
Die Zwangsversteigerung verhindern könnten Sie allenfalls, wenn Sie bis dorthin in Erfüllung des Vermächtnisses bereits durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sind, da Sie dann etwaige Bieter im Zwangsversteigerungs-termin „ärgern“ könnten, indem Sie auf diese Auflassungsvormerkung hinweisen.
Diese sichert nämlich Ihren Anspruch auf Übertragung des „Teilgrundstückes“ aufgrund Vermächtnisses, so dass Sie einen etwaigen Bieter, wenn diesem vor Abgabe des Meistgebotes die Situation nicht geläufig und bewusst ist, mit dieser Situation konfrontieren könnten.
Selbstredend könnten Sie auch bereits im Zwangsversteigerungstermin etwaige Bieter durch Hinweis auf diese Grundbuchsituation aufklären, da Sie hiervon eigentlich nicht abgehalten werden können.
Eine von Ihnen gerne gewollte Nichtzustimmung zur Zwangsversteigerung selbst wird Ihnen insbesondere schon deswegen nicht gelingen, da dies eine Zwangsmaß-nahme unter staatlicher, nämlich gerichtlicher Hilfe im Wege der Zwangsvoll-streckung sich darstellt.


Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung auch im Hinblick auf Ihren Einsatz weitergeholfen zu haben.

Ich darf Sie bitten, von der einmaligen Rückfrage Gebrauch zu machen, um Missverständnisse bzw. Ergänzungen noch vornehmen zu können.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.03.2006 | 13:57

Sehr geehrter Herr Zahn,

gerne nehme ich Ihr Angebot für eine Rückfrage an, um die Sachlage für mich besser zu verstehen.

Ihre Antwort zu 1)
Sie schreiben, daß die Erbin aufgrund der Nicht-Interesse des Vermächtnisnehmers (ich) befugt war das Grundstück zu belasten. Dies ist meiner Ansicht nach nicht richtig, da ich sehr wohl durch die Erfüllung der Auflagen (Auszahlung einer Schwester und Bezahlen der hälftigen Abbruchkosten) Interesse an dem Vermächtnis gezeigt habe. Ich habe mich lediglich entschlossen das Grundstück zu verkaufen anstelle dies für meinen Eigengebrauch zu verwenden.

War die Erbin auch dann befugt das Grundstück zu belasten, wenn anerkannt wäre daß ich das Vermächtnis annehmen wollte?

Ihre Antwort zu 3)
Das gesamte Grundstück war zum Zeitpunkt des Todes meiner Mutter in Abt. III mit ca. 20.000 Euro per Grundbuchschuld belastet, jedoch waren die Kredite bereits abgezahlt (wurde von mir als "Lastenfrei" interpretiert).

Sichert die Nennung der Grundstücksbelastung im Testament mir das Recht wie von Ihnen beschrieben von der Erbin die Lastenfreiheit zu fordern?

Ihre Antwort zu 5)
Welche Vor-/Nachteile hätte eine Auflassungsvormerkung für mich im Falle der Zahlungsunfähikeit für die Darlehen der Erbin bzw. der resultierenden Zwangsversteigerung? Kann eine Auflassungsvormerkung mich in irgend einer Weise zu einer Zahlung an die Bank verpflichten?

Entscheidungsfrage aus Ihren Antworten:
Angenommen ich würde mich entschließen das Grundstück zu teilen und somit die hälftige Grundschuld (bestellt von der Erbin) auf meine Teilfläche übernehmen. Welche Forderungen der Bank könnten auf mich zukommen wenn eine Zahlungsunfähigkeit der Erbin eintritt? Bzw. gibt es eine Möglichkeit diese Forderungen durch eine Abmachung mit mir, meiner Schwester und der Bank zu vermeiden.

Vielen Dank für Ihre bereits gelieferten, ausführlichen Antworten.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.03.2006 | 10:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

auf Ihre Ergänzungsfragen werde ich im gebotenen Umfang wie folgt eingehen.

Ihre Anmerkung zur Antwort 1 wäre sicher angebracht, wenn das vom Vermächtnis umfasste Grundstück grundbuchtechnisch und parzellenmäßig vom Übrigen abgrenzbar wäre.
Denn dann dürfte die Erblasserin gewollt haben, dass der Vermächtnisnehmer das abgrenzbare Grundstück lastenfrei erhalten solle.
Hätten wir diese Situation wäre eine Belastung durch die Erblasserin zwar möglich, jedoch würde diese dem Willen der Erblasserin widersprechen.

Ergänzend zu Antwort 3 ist vorzutragen, dass nach Ihrer jetzigen Darstellung eine Eigentümergrundschuld vorliegen würde, da diese nicht mehr valutiert ist.

In Antwort 5 haben wir die etwaige Zwangsversteigerung behandelt. Die Auflas-sungsvormerkung hätte den entscheidenden Vorteil, dass in einem etwaigen Termin die potentiellen Bieter sich wohl überlegen, ob diese das Grundstück per Höchstgebot ersteigern wollen.
Mit den Darlehen der Erbin hätten Sie vertragsmäßig erst einmal nichts zu tun, da Sie die Darlehensverträge wohl nicht mitunterzeichnet haben dürften.
Hinsichtlich etwaiger Grundschulden wird auf die Ursprungsantwort sowie die Ergänzung zu Antwort 1 verwiesen.
Die Auflassungsvormerkung soll eigentlich insbesondere dazu dienen, Ihren Vermächtnisanspruch gegen die Erbin zu sichern.

Nunmehr möchte ich noch auf Ihre Entscheidungsfrage eingehen.
Sollte ein einheitliches Grundstück vorliegen, das durch die Erbin belastet würde, würde bei der Teilung allenfalls eine Haftung mit dem Grundstück gegenüber der Bank eintreten, da Sie sich dieser gegenüber nicht durch eine etwaige Zwangsvoll-streckungsunterwerfung gebunden haben.
Vielleicht gelingt es Ihnen durch Überzeugung und Verhandlungsgeschick, da Sie weder Mitbegründer dieser Verbindlichkeiten der Erbin sind noch die Belastung initiiert haben, dass die Bank Sie auch aus der Haftung mit dem Grundstück aufgrund der Grundschuld entlässt.

Ich bedanke mich für das in mich gesetzte Vertrauen und hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.
Sollte noch Beratungsbedarf bestehen, darf ich Sie bitten, mich telefonisch zu kontaktieren.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt

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