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Grundschuld - Privatkredit

20.02.2018 08:29 |
Preis: ***,00 € |

Kredite


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Henning


In den nächsten Monaten werde ich mit meiner Frau das Haus meiner Großeltern kaufen.
Nun hat uns mein Schwiegervater angeboten, uns das Geld für Renovierung und ca. (ca. 200000 Euro) zu leihen. Als Sicherheit will er allerdings auf sich eine Grundschuld eintragen lassen.
Wir sind beide auf Lebzeit verbeamtet (falls die Inforamtion hilft).

Grundsätzlich würde mich auch eine persönliche Einschätzung zu dieser Situation freuen, denn ich möchte bei unserem Zuhause nicht auf ein gutes Verhältnis angewiesen sein (das kann sich ja immer ändern) und weil ich nicht weiss, ob ich alle Eventualitäten bedacht habe.
Folgende Fälle sind mir im Moment eingefallen:

1. Was passiert im Falle dass wir schnell Geld benötigen und die Grundschuld aufgestockt werden muss (z.B bei Krankheit eines Kindes oder im Falle einer Trennung, wenn der Partner ausgezahlt werden soll) --> Muss dann mein Schwiegervater zustimmen, dass die Grundschuld an die Bank übertragen wird oder kann hier eine entsprechende Klausel eingefügt werden?
Bzw. bekomme ich überhaupt noch einen Kredit?

2. Was passiert im Fall, dass meine Frau und ich versterben? Unsere Kinder sollen das Haus erben, aber hier ist ja die Grundschuld bei meinem Schwiegervater und das Haus würde ja dann praktisch ihm gehören, wenn die Raten nicht pünktlich gezahlt werden.

3. Was passiert wenn meine Schwiegereltern einen Unfall haben? Wird die Grundschuld auf alle 3 Töchter verteilt?
--> Hier würden sie eine Klausel eintragen lassen, dass die Grundschuld erlischt bzw. auf das Erbe meiner Frau angerechnet wird, aber ich weiss nicht ob das so funktioniert?



Mit freundlichen Grüßen




Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Grundsätzlich ist das Ansinnen Ihres Schwiegervaters nachvollziehbar, für seine „Leihe" eine Grundschuld zu erhalten. Das zeugt davon, dass ebenso wie Sie auch Ihr Schwiegervater bereits jetzt eine Regelung für eventuelle „schlechte Tage" haben will. Allerdings handelt es sich bei der einzutragenden Grundschuld um ein erstrangiges Recht; da die meisten Banken ebenfalls nur gegen Eintragung eines erstrangigen Rechts Finanzierungen ausreichen, ist das Grundbuch damit quasi „dicht", d.h. es wird schwierig, weitere Finanzierungen mit dem Grundstück zu beleihen.

Dies vorausgeschickt, darf ich Ihre Fragen im Einzelnen wie folgt beantworten:

Zu 1)
Ihr Schwiegervater ist Gläubiger der Grundschuld. D.h. eine jede Verfügung über die Grundschuld kann und muss nur Ihr Schwiegervater veranlassen. Wollen Sie Ihren Schwiegervater daher von einer anderen Bank ablösen lassen, bedarf es der Zustimmung Ihres Schwiegervaters. Allerdings sieht § 490 Abs. 2 BGB unter gewissen Umständen, in denen Sie ein sog. „berechtigtes Interesse" an der Löschung der Grundschuld haben, ein Sonderkündigungsrecht für die „Leihe" vor, sofern sie rechtlich als Darlehen zu werten ist. Weiter müsste die Grundschuld über eine sog. Zweckabrede mit Ihrer Leih-Schuld verknüpft werden; diese Zweckabrede sollte einen Rückgewähranspruch bzgl. der Grundschuld für den Fall vorsehen, dass Sie Ihre Schuld ggü. dem Schwiegervater beglichen haben. In diesem Fall MUSS Ihnen Ihr Schwiegervater die Grundschuld entweder übertragen oder an einen Dritten Ihrer Wahl abtreten.

Zu 2)
Wenn Sie und Ihre Gattin versterben, geht das Haus so, wie es „steht und liegt", also mit der Grundschuld, auf Ihre Erben über. Ihre Erben treten aber in alle Ihre Verträge ein, so dass Ihre Erben auch die Schuld aus der Leihe übernehmen. D.h. an den wesentlichen Rechtsverhältnissen ändert sich nichts. Das bedeutet aber auch, dass –wie von Ihnen beschrieben – für den Fall eines Zahlungsverzugs das ausstehende Kapital ggf. gekündigt und fällig gestellt und anschließend die Grundschuld verwertet werden kann. Dieses Risiko besteht aber ohne einen Erbfall in gleicher Weise.
Sollte die Grundschuld ebenfalls gekündigt werden, würde dies nicht dazu führen, dass Ihrem Schwiegervater das Haus „bekommt". Die Grundschuld berechtigt Ihren Schwiegervater nur dazu, dass Haus zu versteigern oder zwangsverwalten zu lassen. Damit ist sichergestellt, dass ein angemessener „Marktpreis" für das Haus generiert wird, der seinerseits entweder unter oder über dem Grundschuldbetrag liegen kann. D.h. abhängig von der Höhe des Erlöses würden Ihre Kinder entweder schuldenfrei und noch einen Übererlös erhalten, oder sie müssten trotz Verwertung der Immobilie noch einen Restbetrag selbst aufbringen.

Zu 3)
Sollte Ihr Schwiegervater versterben, gehen sowohl die Forderung aus der Leihe als auch die diese besichernde Grundschuld auf dessen Erben über. Sollten Erben die drei Töchter sein, würden diese insgesamt als sog. Gesamtgläubiger an die Stelle ihres Vaters treten. Wie die Töchter dann die Forderung (resp. Die Grundschuld) aufteilen, ist eine Frage der dann anstehenden Erbauseinandersetzung, zu der ich mich an dieser Stelle nicht weiter äußern kann.
Der von Ihnen angesprochene Weg, die Grundschuld alleine Ihrer Gattin zukommen zu lassen (was einen Erlass der besicherten Forderung bedeutet und voraussetzt), ist durchaus möglich. Da es diesbezüglich aber verschiedenste Gestaltungsmöglichkeiten gibt, die auch unterschiedliche steuerliche Folgen haben können, empfehle ich eine entsprechende Beratung durch einen Notar und/oder Steuerberater.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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