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Grundschuld Abtretung, Zwangsversteigerung, Insolvenz

19.10.2011 01:29 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Hallo,

es geht um eine Eigentumswohnung (ETW). Verkehrswert: 50.000€

Eigentümer dieser Wohnung ist Person A und Person B beide je zur Hälfte, Person A wurde Regelinsolvenz eröffnet, der Person B die Verbraucherinsolvenz.

Die ETW wurde nur vom Insolvenzverwalter der Person B aus der Masse freigegeben.

Ranghöchster Gläubiger, eine Bank (Gläubiger 1) Grundschuld 16.000€ + 10% Zinsen hat die Zwangsversteigerung beantragt, zweithöchster Gläubiger Grundschuld 21.000€ + Zinsen, auch eine Bank (Gläubiger 2) ist dazu beigetreten. Insgesamt belaufen sich die Forderungen etwa auf 45.000€

Nun will ein Bekannter (Privatperson) als Dritte Person , der Person A+B helfen die Versteigerung abzuwenden. Dieser löst die komplette Forderung des Gläubigers 1 ab, welcher damit einverstanden ist. Natürlich will der Bekannte eine Sicherheit haben. Kann der Gläubiger 1 seine eingetragene Grundschuld in Höhe der vom Bekannten abgelösten Summe an den Bekannten abtreten? Natürlich mit Zustimmung des Gläubigers.

Wie verhält sich dann der Insolvenzverwalter der Person A, welche die ETW nicht aus der Masse freigegeben hat. Kann er die Abtretung irgendwie anfechten, muss der Bekannte es dem Verwalter mitteilen, oder irgendwas anmelden. Oder ist das nur die Sache zwischen dem alten und neuen Gläubiger.


Die Forderung des zweiten Gläubigers will ein anderer Bekannte übernehmen, bzw. wird mit dem Gläubiger 2 eine Zahlungsvereinbarung vereinbaren und eine Anzahlung leisten. Gläubiger 2 ist einverstanden. Wenn die Forderung dann abbezahlt ist, kann der zweite Bekannte auch eine Grundschuld Abtretung des zweiten Gläubigers einholen?

Müssten die Bekannten die von den Banken abgetretenen Grundschulden sofort ins Grundbuch eintragen, oder können dich sich zeit lassen?

Darf überhaupt eine dritte Person die Forderungen der Banken ablösen, solange die Eigentümer sich in der Regel-und Verbraucherinsolvenz befinden?


Wird der Insolvenzverwalter die ETW verwerten können, wenn die Forderungen der Banken abgelöst wurden, jedoch ihre Grundschulden an die Bekannten abgetreten wurden?



Was passiert, wenn die ETW in Höhe der eingetragenen Grundschulden freihändig verkauft werden soll.
Bekommen dann die Bekannten aus dem Verkaufserlös wegen ihren dinglichen Anspruchs zuerst ihr Geld? Muss der Insolvenzverwalter zustimmen, kann er sich querstellen?

Wenn die Bekannten die ETW auf sich als Eigentümer übertragen wollen, wer muss dem zustimmen. Person B und der Insolvenzverwalter der Person A, richtig? Was wird der Verwalter dafür verlangen, also Geld technisch?




Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Der Bekannte kann sicherlich die jeweiligen Gläubiger ablösen und lässt sich hierfür im Gegenzug die bestehenden Grundpfandrechte abtreten. Soweit der Bekannte nur den Gläubiger 1 ablöst, erhält er im Gegenzug die Forderung und die Grundschuld des Gläubigers 1 und ist damit Insolvenzgläubiger. Dies sollte dann mit dem betreffenden Gläubiger 1 abgesprochen werden. Da der Insolvenzverwalter die Miteigentumshälfte nicht aus der Insolvenzmasse freigegeben hat, kann dieser jederzeit die Zwangsversteigerung beantragen, um einen Mehrerlös aus der Verwertung zur Insolvenzmasse zu erzielen. Der Bekannte wäre hier durch die bestehende Grundschuld auch im Falle einer Zwangsversteigerung geschützt, wenn ein entsprechender Kaufpreis erzielt wird. Eine Anfechtungsproblematik sehe ich bei diesem Forderungskauf mit Abtretung der Grundschuld hier nicht.

Hinsichtlich der Vorgehensweise des 2. Bekannten erachte ich die Konstellation als etwas schwieriger. Der Bekannte zahlt hier die bestehende Annuität und erhält nach Forderungsausgleich die Grundschuld abgetreten. Sollte zwischenzeitlich eine Zwangsversteigerung erfolgen, kann es sein, dass der Bekannte leer ausgeht und die geleisteten Zahlungen verloren sind, da die Abtretung der Grundschuld erst mit Erlöschen der Forderung erfolgt. Hier wäre eine komplette Ablösung gegen Abtretung der Grundschuld sicherlich besser, wobei der bekannte aufgrund der Nachrangigkeit der Grundschuld ein höheres Risiko bei einer Zwangsversteigerung trägt.

Aus meiner Sicht ist daher die Ablösung auf Raten mit einem erheblichen Risiko verbunden.

Aus meiner Sicht wäre eine Variante, dass die Bekannten die Eigentumswohnung jeweils hälftig vom Insolvenzverwalter und A und von B erwerben und in Absprache mit den Gläubigern die Verbindlichkeiten übernehmen oder ablösen.

Ein weitere Variante wäre, das der oder die Bekannten die ETW aus einer Zwangsversteigerung erwerben, wofür ein Antrag des Insolvenzverwalters oder eher der Bank erforderlich wäre. Hierfür wäre aber dann die komplette Erbringung des Kaufpreises erforderlich.

Zur weiteren Vorgehensweise sollte A mit dem Insolvenzverwalter sprechen, ob dieser den ETW nicht freigibt. Denn dann sind A und B in der Gestaltung frei und müssen sich dann mit den Gläubigern einig werden.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.10.2011 | 13:24

Hallo,


danke für die schnelle und verständliche Antwort, hatte mir die Vorgehnsweisen auch ungefähr so vorgestellt.

Eine Frage hätte ich aber dennoch, was die Rechte des Insolvenzverwalters der Person A angeht.

Sie schreiben: "Da der Insolvenzverwalter die Miteigentumshälfte nicht aus der Insolvenzmasse freigegeben hat, kann dieser jederzeit die Zwangsversteigerung beantragen, um einen Mehrerlös aus der Verwertung zur Insolvenzmasse zu erzielen."


Wird der Insolvenzverwalter die Zwangsversteigerung beantragen, wenn die ETW nach Abtretung des Gläubigers 1 an den Bekannten mit der Grundschuld belastet ist, bzw. bleibt? Die Grundschuld des zweiten Gläubigers ist ja auch noch vorhanden. Er würde doch nichts in die Insolvenzmasse erzielen können, wenn die ETW ersteigert werden würde.

Mit freundlichem Gruß


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.10.2011 | 15:55

Vielen Dank für die Nachfrage. Grundsätzlich kann der Insolvenzverwalter eine Teilungsversteigerung beantragen. Eine andere Frage ist, ob dies wirtschaftlich sinnvoll ist, da die Insolvenzmasse beispielsweise für die Gutachterkosten in Vorleistung treten muss. Dabei ist es für den Insovlenzverwalter unerheblich, ob die Bank oder ein Bekannter Grundpfandrechtsgläubiger ist. Soweit eine Freigabe nicht in Betracht kommt, wäre zu überlegen den Miteigentumsanteil durch einen der Bekannten zu erwerben für einen symbolischen Betrag an den Insolvenzverwalter und Übernahme der bestehenden Verbindlichkeiten oder deren Ablösung. Jedenfalls ist eine Mitwirkung des Verwalters erforderlich und ratsam.

Viele Grüße

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