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Grundschuld

| 18.06.2010 19:04 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Bei einem Einfamilienhaus zeichnet sich eine Zwangsversteigerung ab. Es gehört Person B zu 4/9 und Person A zu 5/9 und hat einen Verkehrswert nach Gutachten von 70000€, bei Versteigerung sind Gebote oberhalb von 60000€ unwahrscheinlich.
Person A hat ein alleiniges Hypothekendarlehen mit erstrangiger Grundschuld von 50000€ und 16% bei der VB W auf dem Haus dass noch zu 40000€ valutiert. A zahlt die Raten seit 06/2009 nicht mehr obwohl dazu gemäß Vereinbarung zwischen A und B verpflichtet, eine Zwangsversteigerung betrieben durch VB W zeichnet sich deshalb ab die von A wohl auch angestrebt wird.
Beide A und B haben zweitrangig eine weitere Grundschuld bei der SpaKa Ko über 35000€ und 16%, deren Hypothekendarlehen noch zu 18000€ valutiert. B zahlt hierfür vereinbarungsgemäß die laufenden Raten.

A und B sind noch zur Hälfte Miteigentümer einer weiteren Eigentumswohnung mit einem Nettowert von je ca 25000€.

Zu welchen wirtschaftlichen Ergebnissen führt die Zwangsversteigerung bei B, wenn B das Haus zu 60000€ ersteigert? Sollte B in dieser Lage seine Zahlungen an die Spka Ko ebenfalls einstellen oder was kann B tun um seinen Schaden zu begrenzen.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Die Zwangsversteigerung würde für B zunächst wirtschaftlich dazu führen, dass er das Objekt, sofern er den Zuschlag erhält, lastenfrei erwerben kann. Hier betreibt nach Ihrer Schilderung die VB W als erstrangiger Gläubiger die Zwangsversteigerung. Alle Rechte dieses Gläubigers, welche den anderen im Rang vorgehen, also besser gesichert sind, bleiben bestehen und müssen vom Meistbietenden/Ersteher, also dann Ihnen, übernommen bzw. abgelöst werden. Dies wird bei der Abgabe des jeweiligen Gebotes zu berücksichtigen sein. Die nachrangige Grundschuld der SpaKa Ko würde jedenfalls ebenfalls mit dem Zuschlag im Rahmen der Zwangsversteigerung wegfallen, um den lastenfreien Erwerb zu ermöglichen.

Zwar wäre die Grundschuld der SpaKa Ko dann gelöscht, allerdings ändert dies nichts an der nach wie vor valutierenden Darlehenschuld in Höhe von 18.000 €. Die Bank würde also lediglich Ihre Sicherheit hinsichtlich des Darlehens verlieren, A und B müssten dieses aber dennoch weiterhin abzahlen. Wenn B sodann dieses weiterhin allein bedient, müsste er rein wirtschaftlich betrachtet bei einem Zuschlag von 60.000,00 € letztlich zusammen mit dem weiteren Darlehen im Ergebnis 78.000,00 € aufbringen.

Wenn B dann jedoch hinsichtlich der Darlehensschuld der weiteren 18.000,00 € seine Zahlungen einstellt und A insoweit auch keinerlei Zahlungen mehr leistet, würde die Bank voraussichtlich das Darlehen kündigen und auf einmal fällig stellen. Kommt es sodann nicht zur Rückzahlung insgesamt wird die SpaKA Ko aller Voraussicht nach die Rückforderuing titulieren und anschließend vollstrecken. Im Rahmen dieser Vollstreckung wird Sie entweder erneut das durch den Zuschlag von B erworbene Haus oder aber die gemeinsame Eigentumswohnung von A und B zwangsversteigern.

Um dies zu vermeiden, müssen sich A und B zwingend hinsichtlich der weiteren Abzahlungsmodalitäten bezüglich des weitern Hypothekendarlehens bei der SpaKa Ko einigen und eine Lösung finden. Sofern A nicht noch die Eigentumswohnung verlieren möchte, dürfte dies auch in dessen Interesse liegen.

Ferner könnte auch B selbst zur Schadensbegrenzung, sofern A nicht einlenkt, A letztlich im Innenverhältnis im Rahmen des Gesamtschuldnerausgleichs hällftig für das allein bediente Darlehen in Anspruch nehmen. Auch diese Forderung könnte notfalls gegen A tituliert und später vollstreckt werden, wobei sich A dann dem Druck ausgesetzt sehen würde, eventuell auch seinen Miteigentumsanteil an der Eigentumswohnung zu verlieren. Vor dem Hintergrund dieser gegen A bestehenden Möglichkeiten sollte mit diesem folglich schon im Vorfeld eine gemeinsame Lösung angestrebt werden und möglich sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 19.06.2010 | 08:47

Vielen Dank, Sie haben mir in vielen Punkten geholfen
nun noch bitte folgendes:

der im 1. Rang stehenden und betreibenden VB-Bank gehen keine anderen Rechte vor, somit gibt es doch auch keine bestehenbleibenden Rechte die zu übernehmen sind, das Mindestgebot wären damit die reinen Verfahrenskosten, insoweit verunsichert mich Ihre diesbezügliche Ausführung. Die betreibende Bank kann Ihre Interessen waren indem sie ggfs mitbietet.

Nun aber meine Nachfrage: Aufgrund Verkehrswert und Eigentumsanteile könnte B das Haus einvernehmlich ausserhalb ZVG doch zu 70000 minus 18000 gemeinsames Darlehen = 52000, davon 5/9 Anteil von A = 29000 ( sind an A auszuzahlen ) hinzu Übernahme Darlehen 18000, mithin in Summe 47000 übernehmen, schließlich gehören B ja schon 4/9. A verwendet Zahlung zur Begleichung seines eigenen Darlehens und deckt den verbliebenen Rest zu den 40000 im Innenverhältnis durch Verrechnung mit dem 1/2 Anteil der ETW ab. Bei Versteigerung muß B für das Haus aber 78000 aufwenden, während sich A seiner Schulden komplett entledigt. Ist der Gedankengang so richtig ?
Wenn ja dann liegt genau dort das Kalkül von A zum absichtlichen Ansteuern der Zwangsversteigerung.
Die betreibende Bank befriedigt ihren Anspruch 40000 hinzu wohl noch Zinsen (Höhe??) aus dem Erlös ( was ja viel höher ist als der 5/9)Anteil von A und verdrängt so wertmäßig den Eigentumsanteil von B mit seinen 4/9.
Wie lässt sich diese Wirkung im Gesamtschuldnerausgleich auffangen ?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 19.06.2010 | 09:10

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:

B muss nach Ihrer Schilderung doch im Rahmen des Zuschlags erst einmal nur 60 Ts aufwenden, um das Haus zu erhalten. Aus diesem Versteigerungserlös würde dann die erstrangige Bank mit abgelöst werden, wodurch A insoweit seine Schulden dort los wäre. Dennoch bleibt A aber gemeinsam mit B weiterhin Schuldner der zusätzlichen Darlehensforderung über 18 Ts, insoweit kann dieser allein durch die Versteigerung noch nicht alle seine Schulden tilgen. Bedient dann aber B weiterhin dieses zweite Darlehen allein, hat er im Endeffekt im Innerverhältnis zu A einen Ausgleichsanspruch in Höhe von 9 Ts. A kann sich folglich seiner Schulden so oder so nicht voll entledigen. Bezüglich der erstbetreibenden Bank und des Darlehens über 40 Ts gibt es nach Ihrer Schilderung keine Auffangmöglichkeit über einen Gesamtschuldnerausgleich, da dieses allein von A zu tilgen ist. Eine etwaiger Gesamtschuldnerausgleich kann insoweit im Verhältnis A - B nur hinsichtlich des zweiten Darlehens über 18 Ts erfolgen.

Ich hoffe, auch Ihre weitere Frage damit beantwortet zu haben und wünsche noch ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen

RA Thomas Joschko

Bewertung des Fragestellers 19.06.2010 | 13:51

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