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Grunderwerbsteuerfreie Veräußerung von GBR Anteilen

25.07.2018 10:24 |
Preis: 500,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Die GBR wurde mit dem kauf einer Immobilie 2006 gegründet. Mitglieder waren A mit 94% und B mit 6%.
MIt Vertrag zum 16.1.2015 und Wirkung zum 1.1.2014 wurden 88% von A an C verkauft. MIt einem weiteren Vertrag vom 15.1.2016 und Wirkung zum 1.1.2015 wurden 6% von A an C verkauft. Im Ergebnis haben wir jetzt:
C mit 94% und B mit 6%. Es ist geplant, dass B seine Anteile an D verkauft. Nun kommen die Fragen. Wie ist das Grunderwerbsteuerfrei möglich. Ich habe gelesen das innerhalb von 5 Jahren nicht mehr als 95% der Anteile verkauft werden dürfen. Wenn das stimmt zählt dann das Vertragsdatum, oder die Wirkung? Oder haben Sie einen anderen Vorschlag?

Einsatz editiert am 25.07.2018 11:44:14

Einsatz editiert am 25.07.2018 14:08:12

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:


Ihre Frage zielt darauf ab, ob die Anteilsübertragung des Gesellschafters B (6 %) auf D grunderwerbsteuerfrei erfolgen kann.

Auszugehen ist von den Bestimmungen des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG).

a) § 1 Absatz 2a GrEStG

"Gehört zum Vermögen einer Personengesellschaft ein inländisches Grundstück und ändert sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand unmittelbar oder mittelbar dergestalt, daß mindestens 95 vom Hundert der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen, gilt dies als ein auf die Übereignung eines Grundstücks auf eine neue Personengesellschaft gerichtetes Rechtsgeschäft. Mittelbare Änderungen im Gesellschafterbestand von den an einer Personengesellschaft beteiligten Personengesellschaften werden durch Multiplikation der Vomhundertsätze der Anteile am Gesellschaftsvermögen anteilig berücksichtigt..."

Die Besteuerung nach der o.g. Vorschrift setzt demnach den Übergang von Anteilen am Gesellschaftsvermögen der Personengesellschaft auf einen oder mehrere neue Gesellschafter innerhalb von fünf Jahren voraus.
Da von B an D nicht mindestens 95 vom Hundert der Anteile am Gesellschaftsvermögen übergehen, kommt eine Besteuerung nach § 1 Absatz 2a GrEStG nicht in Betracht.

b) § 1 Absatz 3 GrEStG

"Gehört zum Vermögen einer Gesellschaft ein inländisches Grundstück, so unterliegen der Steuer, soweit eine Besteuerung nach Absatz 2a nicht in Betracht kommt, außerdem:

1.
ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung eines oder mehrerer Anteile der Gesellschaft begründet, wenn durch die Übertragung unmittelbar oder mittelbar mindestens 95 vom Hundert der Anteile der Gesellschaft in der Hand des Erwerbers oder in der Hand von herrschenden und abhängigen Unternehmen oder abhängigen Personen oder in der Hand von abhängigen Unternehmen oder abhängigen Personen allein vereinigt werden würden;

2.
die Vereinigung unmittelbar oder mittelbar von mindestens 95 vom Hundert der Anteile der Gesellschaft, wenn kein schuldrechtliches Geschäft im Sinne der Nummer 1 vorausgegangen ist;

3.
ein Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übertragung unmittelbar oder mittelbar von mindestens 95 vom Hundert der Anteile der Gesellschaft begründet;

4.
der Übergang unmittelbar oder mittelbar von mindestens 95 vom Hundert der Anteile der Gesellschaft auf einen anderen, wenn kein schuldrechtliches Geschäft im Sinne der Nummer 3 vorausgegangen ist."

Die Vorschrift des § 1 Absatz 3 GrEStG regelt sowohl die unmittelbare als auch die mittelbare Anteilsvereinigung.

Unmittelbar bedeutet die allein in der Hand des Erwerbers eintretende Anteilsvereinigung, mittelbar die durch zwischengeschaltete Personen wie bspw. eines Treuhänders bewirkte Anteilsvereinigung.

Für die Anwendung des § 1 Absatz 3 GrEStG kommt es darauf an, ob der Gesellschaft im Zeitpunkt der Verwirklichung inländische Grundstücke gehört haben.

Da aber nicht mindestens 95 vom Hundert der Anteile der Gesellschaft bei der geplanten Übertragung von B auf D betroffen sind, kommt auch die Anwendung des § 1 Absatz 3 GrEStG nicht in Betracht.


c) § 1 Absatz 3a GrEStG

"Soweit eine Besteuerung nach Absatz 2a und Absatz 3 nicht in Betracht kommt, gilt als Rechtsvorgang im Sinne des Absatzes 3 auch ein solcher, aufgrund dessen ein Rechtsträger unmittelbar oder mittelbar oder teils unmittelbar, teils mittelbar eine wirtschaftliche Beteiligung in Höhe von mindestens 95 vom Hundert an einer Gesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, innehat. Die wirtschaftliche Beteiligung ergibt sich aus der Summe der unmittelbaren und mittelbaren Beteiligungen am Kapital oder am Vermögen der Gesellschaft. Für die Ermittlung der mittelbaren Beteiligungen sind die Vomhundertsätze am Kapital oder am Vermögen der Gesellschaften zu multiplizieren."

Die Steuerfolgen der Regelung in § 1 Absatz 3a GrEStG ergeben sich dann, wenn unmittelbar und/oder mittelbar mindestens 95 % der Anteile der Gesellschaft in einer Hand wirtschaftlich vereinigt oder die so vereinigten Anteile übertragen werden.

Aber auch dieser Tatbestand ist nicht erfüllt, so dass die geplante Anteilsübertragung von B auf D unter Berücksichtigung Ihrer Angaben grunderwerbsteuerfrei ist.


Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte. Fragen Sie gerne nach, wenn etwas unklar geblieben ist, damit Sie hier zufrieden aus der Beratung gehen.

Einer positiven Bewertung sehe ich entgehen.

Gerne höre ich von Ihnen.


Mit freundlichen Grüßen
Karlheinz Roth
- Rechtsanwalt und zertifizierter Testamentsvollstrecker -

Nachfrage vom Fragesteller 25.07.2018 | 17:34

Da seit 2014 bereits 94% von A nach C gegangen sind, wäre doch die 5 Jahresregel verletzt wenn vor 2019 weitere 6% an D verkauft werden. Außerdem wurde der vertrag über 6% ab 2014 erst am 16.1.2015 gemacht. Ab wann zählt dann die 5 Jahrseregel?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.07.2018 | 13:27

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Ich habe meine Ausführungen noch einmal anhand der Kommentarliteratur und dem Ländererlass vom 25.02.2010 (vgl. BStBl 2010 I Seite 245) geprüft und komme nunmehr zu den folgenden Ergebnissen:

§ 1 Absatz 2a GrEStG erfasst sowohl unmittelbare als auch mittelbare Änderungen des Gesellschafterbestandes.

Eine unmittelbare Änderung des Gesellschafterbestandes liegt dann vor, wenn ein Mitgliedschaftsrecht einschließlich der anteiligen sachenrechtlichen Mitberechtigung am Gesellschaftsvermögen zivilrechtlich wirksam auf ein neues Mitglied der Personengesellschaft übergeht, vgl. BFH II R 17/10, BStBl. II 13, 833).

"Ein neuer Gesellschafter erwirbt diese Mitberechtigung am Gesellschaftsvermögen, indem er zivilrechtlich Gesellschafter wird. Eine durch Anteilsübertragung bewirkte Änderung des Gesellschafterbestandes iSd § 1 Absatz 2a GrEStG setzt die Übertragung der Mitgliedschaft an der Personengesellschaft durch Abtretung des Gesellschaftsanteils gemäß §§ 413, 398 BGB voraus; allein der Kauf der Anteile reicht nicht aus (vgl. RN 854 Meßbacher-Hönsch in Boruttau, Kommentar zum GrEStG, 18. Auflage 2016 - BFH II R 23/10, BStBl. II 11, 932, Randnummer 96).

Mittelbare Änderungen im Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft sind zivilrechtlich nicht geregelt. Eine solche Änderung wird aber bspw angenommen bei Änderungen der Beteiligungsverhältnisse bei Kapital- und Personengesellschaften, die an der an der grundbesitzenden Personengesellschaft beteiligt sind.

Die Änderungen im Gesellschafterbestand sind stets bezogen auf den Fünfjahreszeitraum zu prüfen. Der Gesellschafterwechsel kann nur dann steuerbar sein, wenn innerhalb des Fünfjahreszeitraums mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögens auf neue Gesellschafter übergehen (vgl. Meßbacher-Hönsch aaO RN 910).

Dieser Zeitraum von 5 Jahren beginnt mit dem erstmaligen zivilrechtlich oder zumindest steuerrechtlich wirksamen Übergang eines (Teil-)Anteils am Gesellschaftsvermögen auf einen neuen Gesellschafter (vgl. Meßbacher-Hönsch aaO RN 911). Sie gilt für die Zusammenrechnung von sukzessiven Anteilsübertragungen (hier: die Übertragungen von A auf C).

Insoweit ist auf den Vertragsschluss abzustellen, so dass folgende Übertragungen stattgefunden haben:

1) 16. Januar 2015: Übertragung von 88 % von A auf C
2) 15. Januar 2016: Übertragung von 6 % von A auf C

Die beabsichtigte weitere Übertragung der 6 % von B auf D vor dem 16. Januar 2020 würde somit per se dazu führen, dass innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren mehr als 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögens auf neue Gesellschafter (C und D) übergehen.

Die Rechtsfolge wäre, dass Grunderwerbsteuer gezahlt werden müsste.

Fraglich ist aber, ob die Änderung des § 1 Absatz 2a GrEStG durch das StÄndG 2015 zu einer anderen Bewertung Anlass gibt. Die Änderungen gelten für alle Erwerbsvorgänge, die nach dem 05. November 2015 verwirklicht werden.

"Wurden vor dem 05.11.2015 Änderungen im Gesellschafterbestand auf mittelbaren Beteiligungsebenen vorgenommen, die nach der nach Rechtsauffassung des BFH als "nicht vollständig" keine Steuerbarkeit auslösen konnten, nach neuer Gesetzeslage wegen Erreichens der nötigen Grenzewerte (95 %) aber steuerbar wäre, kann allein durch die Gesetzesänderung eine Steuerpflicht nicht entstehen, weil es an einer Änderung des Gesellschafterbestandes im zeitlichen Geltungsbereich der erst ab 05.11.2015 geltenden Neuregelung fehlt." (vgl. Viskorf aaO, § 23, RN 93).

Die Änderung des Gesellschafterbestands am 16.01.2015, also vor dem 05.11.2015, ist aber schon wegen Nichterreichens des Grenzwerts nicht steuerbar.

Hier werden die Teilakte der Übertragungen vom 16.01.2015 und vom 15.01.2016 zusammengerechnet und die Bewertung führt auch nicht zu einer Verschlechterung der Rechtsposition.

Die beabsichtigte Übertragung der 6 % von B auf D darf aber insoweit nicht vor dem 16. Januar 2020 erfolgen, weil ansonsten keine Grunderwerbsteuerfreiheit zu erlangen ist.

Daneben bestehen Ausnahmen von der Besteuerung nach den §§ 3, 4 und 6 GrEStG, bspw. beim Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder den Lebenspartner des Veräußerers nach § 3 Ziffer 4 GrEStG.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth



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