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Grunderwerbsteuer für die Herstellungskosten des Gebäudes?


23.11.2005 11:09 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Achim Schroers



Hallo,

ich stelle das erstemal eine Frage bei frag-einen-Anwalt.de und bin gespannt wie das hier funkionert. Ich schildere ihnen nachfolgend den Sachverhalt und führe dann meine Frage auf. Im vorraus schonmal vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen!

S a c h v e r h a l t :

1.
Ein Bauträger hat ein Grundstück nach Wohnungseigentumsgesetz in 4 gleiche Teile trennen lassen und diese zum Kauf mit jeweils freistehenden Einfamilienhäusern angeboten. Der Bauträger hat von der Bank keine Zwischenfinanzierung bekommen und war deshalb gezwungen die Grundstücksteile, ohne Haus, zu verkaufen. Für das Grundstück bzw. die 4 Anteile nach WEG lag dem Bauträger auch schon eine Baugenehmigung vor.

2.
Ich habe von dem Bauträger nun einen Grundstücksanteil gekauft. Aus dem Grundstückskaufvertrag geht ganz klar hervor, dass ein Grundstücksanteil mit Sondereigentumsrecht nach WEG gekauft wurde. Der Kaufvertrag enthält keine weiteren Verpflichtungen. Vom Bauträger habe ich in einem getrennten Vertrag zusätzlich die bereits vorliegende Baugenehmigung samt Bauunterlagen abgekauft. Nach meinen Kenntnisstand wurden die 3 anderen Grundstücksteile genauso verkauft.

3.
Ich habe danach Angebote von verschiedenen Hausanbietern eingeholt und mich letztendlich für die Firma WBH entschieden. Die Fa. WBH hat das günstigste Angebot unterbreitet, daher habe ich mit ihr einen Werkvertrag abgeschlossen. Die anderen 3 Grundstücke werden nach meinen Erkenntnissen auch von der Fa. WHB bebaut. Zwischen der Fa. WBH und dem ursprünglichen Bauträger bestehen aber keinerlei Verbindungen.

4.
Vom zuständigen Finanzamt habe ich letzte Woche einen Grunderwerbsteuerbescheid bekommen, in dem mir mitgeteilt wird, dass Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag ein einheitliches Rechtsgeschäft bilden, das auf den Erwerb eines Grundstücks mit dem darauf zu errichtenden Grundstück gerichtet ist. Der Grunderwerbsteuer unterliegen daher der Grundstücksakufpreis und der Preis für die schlüsselfertige Errichtung des Bauwerks.

5.
Ich habe bereits am nächsten Tag Einspruch gegen diese Entscheidung eingelegt und mit der zuständigen Sachbearbeiterin beim Finanzamt telefoniert. Die Dame teilte mir mit, dass sie aufgrund der Tatsache, dass wir mit der Baugenehmigung und den Unterlagen des Bauträgers, der das Grundstück verkauft hat, auch bauen, sieht sie das ganze als ein Rechtsgeschäft.


F r a g e n :

1. Wie beurteilen sie den Sachverhalt?

2. Handelt es sich hier tatsächlich um ein einheitliches Rechtsgeschäft?

3. Wie sehen die Erfolgschancen des Einspruchs aus?

4. Was würden Sie mir raten?


Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Als Bauherr zahlen Sie, anders als der Käufer, grundsätzlich nur Grunderwerbsteuer für den Erwerb von Grund und Boden.

Bei vielen Bauherren ist das aber, wie Sie leider sehen, anders: Das Finanzamt verlangt auch Grunderwerbsteuer für die Herstellungskosten des Gebäudes. Dabei kann sich die Finanzverwaltung auf eine langjährige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs stützen:

Nach Ansicht des BFH wird die Grunderwerbsteuer nämlich dann von der Gesamtsumme Kaufpreis + Herstellungskosten des Gebäudes berechnet, wenn bei objektiver Betrachtung als einheitlicher Leistungsgegenstand das bebaute Grundstück erworben wird. Das ist sogar dann der Fall, wenn der Bauherr aufgrund unterschiedlicher Verträge oder sogar von unterschiedlichen Personen zum einen den Grund und Boden erwirbt und zum anderen das Gebäude errichten läßt. Sofern beide Verträge miteinander "stehen oder fallen", der eine Vertrag also nicht ohne den anderen geschlossen worden wäre, wird die Grunderwerbsteuer auch vom Gebäudeanteil berechnet (BFH-Urt. vom 18.10.1989, BStBl. II 1990, S. 181). Gleiches gilt, wenn sich der Bauherr bereits bei Abschluß des Kaufvertrages über das unbebaute Grundstück hinsichtlich des "Ob" und "Wie" der Bebauung festgelegt hat (BFH-Urt. vom 14.2.1990, BStBl. II 1990, S. 391).

Zwar haben sich in der Vergangenheit einige Finanzgerichte auf die Seite des Bauherren gestellt und die Grunderwerbsteuer für die Herstellungskosten des Gebäudes abgelehnt (so z.B. Niedersächsisches FG, Urt. vom 15.9.1998, EFG 1999, S. 443), der BFH bleibt aber bisher bei seiner leider Bauherren-unfreundlichen Rechtsansicht (z.B. BFH-Urt. vom 27.10.1999, BStBl. II 2000, S. 34).

Nach alledem spricht bei Ihnen, inbesondere deshalb, weil Sie auch die bereits vorhandene Baugehmigung und die Baupläne vom Verkäufer des Grundstücks erworben haben und jetzt verwenden, wohl einiges dafür, den Erwerb des Grundstücks und die anschließende Errichtung des Hauses als einheitlichen Vorgang i.S. vorgenannter BFH-Rechtsprechung zu werten.

Allerdings ist im Rahmen dieses Forums und der begrenzt zur Verfügung stehenden Zeit eine abschließende Beurteilung nicht möglich. Sie sollten daher auf jeden Fall die Erfolgsaussichten des Einspruchs und ggf. einer Klage unter Vorlage der Verträge von einem Kollegen vor Ort eingehend prüfen lassen. Bei der hier nur möglichen summarischen Prüfung schätze ich diese aber eher als gering ein.

Ich bedauere, Ihnen keine bessere Auskunft geben zu können, hoffe jedoch gleichwohl Ihnen mit dieser ersten Einschätzung weiterhelfen zu können. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion bei "frag-einen-anwalt.de" gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Achim Schroers
Rechtsanwalt

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