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Grunderwerbsteuer fällig bei Erbengemeinschaft - wenn wir schon im Grundbuch stehen

| 26.06.2015 18:05 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


Zusammenfassung: Grundstücksübertragungen zur "Teilung des Nachlasses" unter Miterben sind grunderwerbssteuerfrei; Übertragungen von Miteigentumsanteilen aber nicht.

Meine Mutter hat 2011 von ihrer Schwester ein Haus gekauft. 2013 ist meine Mutter verstorben. Sie stand zu dem Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch, nur eine Auflassungsvormerkung. Dazu gab es schon anwaltliche Auseinandersetzungen weil meine Tante sich nicht an den Kaufvertrag gehalten hat, im Nachhinein eine falsche Vermessung bei der Trennung des Grundstücks gemacht hat und dadurch eine Grundstückseinfahrt entfiel. Da hätte sie rechtlich aber keine Schnitte gehabt. Dann wollte sie den Vertrag für nichtig erklären, weil es ein Scheingeschäft wäre weil meine Mutter ihr 20.000 Euro in bar gegeben hätte....richtig fies gelaufen alles. Da meine Mutter nicht im Grundbuch stand als sie gestorben ist (nur Auflassungsvormerkung, obwohl schon seit 2011 komplett bezahlt) als wir es geerbt haben habe ich finanzielle Probleme gekommen und wir mussten uns mit meiner Tante irgenwie einigen, haben uns dann breit schlagen lassen nochmal 30.000 Euro für die Einfahrt zu zahlen. In diesem Zuge war sie dann bereit uns endlich ins Grundbuch des bereits erworbenen Grundstücks eintragen zu lassen. Beide Grundstücke wurden dann verschmolzen. Diese Einigung erfolgte im Juni letzten Jahres. Das Haus liegt an einer Bundesstraße, wir haben 1 Jahr versucht es zu verkaufen, was uns nicht gelungen ist. Nun möchte ich meinem Bruder seinen Erbteil abkaufen. Wir gehen von einem Wert von 300.000 Euro aus - und meinem Bruder stehen 150.000 Euro zu. Ich war Anfang diesen Jahres beim Notar um zu fragen ob ich Grunderwerbsteuer zahlen muss wenn ich meinen Bruder auszahlen will. Er schaute im Buch nach und nannte mir den Paragraph und meinte nein, weil es der Auflösung der Erbengemeinschaft gilt. Monate hab ich jetzt versucht die Finanzierung zu bekommen und nun endlich geschafft. Der Vertrag ist soweit fertig und darin steht jetzt was von Grunderwerbsteuer. Ich habe dem Notar gesagt das ich doch keine Grunderwerbsteuer zahlen muss. Und nun sagt er auf einmal doch, auf die 150.000 Euro meines Bruders muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, denn der Nachlass wäre bereits auseinandergesetzt, da uns das Grundstück je hälftig gehört. Vor ein paar Wochen hat er das Gegenteil gesagt und da standen wir ja beide längst im Grundbuch, war also die gleiche Ausgangslage. Meine Mutter hat doch 2011 erst Grunderwerbsteuer gezahlt und nun soll ich als Tochter nochmal Grunderwerbsteuer zahlen? Ich denke ich darf nicht schlechter gestellt werden als ein Alleinerbe? Das gibt es doch nicht. Zu den 150.000 Euro muss ich auch sagen, das mein Bruder nur 100.000 ausgezahlt bekommt. 30.000 Euro sind sein Anteil an Schulden und 20.000 Euro sein Anteil an dem Geld was wir meinem Vater geben wollen. Das hatten wir meiner Mutter versprochen als wir beim Notar waren um das Testament zu machen weil sie so krank war. Der Notar meinte wir sollen meinen Papa besser nicht als Erbe einsetzen, weil der dement ist. Papa lebt bei mir. 40.000 Euro sollten wir für ihn an die Seite legen wenn wir das Haus verkaufen bzw. das Geld bekomme ich jetzt für ihn. 20.000 Euro dazu ist der Anteil von meinem Bruder...auf die müsste ich dann auch noch mal Grunderwerbsteuer zahlen??? Also meine Frage ist erst mal, muss ich wirklich Grunderwerbsteuer zahlen? Und wenn ja, können wir auch 130.000 Euro als Kaufbetrag angeben, denn 20.000 Euro ist eigentlich der Erbanteil meines Vaters, den wir meiner Mutter versprochen hatten (der Notar war dabei-war aber ein anderer Notara) oder wird dann gar wieder Schenkungsteuer nötig? Ich habe ausserdem vorhin was von einem Abschichtungsvertrag gelesen? Ist das für uns auch möglich und hätte das Vorteile oder wäre das günstiger?
27.06.2015 | 13:03

Antwort

von


(134)
Winsstraße 66
10405 berlin
Tel: 03040393365
Web: http://www.jahn-law.com
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich ihre Fragen auf der Basis der angegebenen Tatsachen wie folgt:

Vorweg: Leider lässt der Sachverhalt trotz alle genannten Punkte etwas offen, das hier wohl entscheidend ist, nämlich: Was genau soll erworben werden? Man muss insbesondere beim Lesen von Grundbuchauszügen und notariellen Urkunden leider tatsächlich auf jedes Wort genau achten: Steht im Grundbuch aktuell etwas von Miteigentumsanteilen oder noch immer von Erbengemeinschaft? An einer Stelle im Sachverhalt heißt es, sie wollen Ihrem Bruder „seinen Erbteil abkaufen", anderen Stellen klingen eher, als seien sie schon beide als hälftige Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen. Hierin vielleicht auch das Verständnisproblem zwischen Ihnen und dem Notar.

Zur Sache: Wenn Sie ihrem Bruder „seinen Erbteil" abkaufen wollen, setzt das voraus, dass überhaupt noch eine Erbengemeinschaft, besteht, welche eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft bildet. Wenn Sie ihrem Bruder aber nicht einen Erbanteil abkaufen wollen, sondern bereits einen hälftigen Miteigentumsanteil, besteht schon jetzt keine Erbengemeinschaft, in Form einer Gesamthandsgemeinschaft mehr, sondern eine Miteigentümergemeinschaft, als Gemeinschaft nach Bruchteilen. Das wirkt sich nun auf die Grunderwerbssteuer wie folgt aus:

Einerseits ist von der Grunderwerbssteuer der Erwerb „eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch Miterben dann befreit, wenn er „zur Teilung des Nachlasses erfolgt" (§ 3 Ziff. 3 GrdEwStG) und das gilt auch beim Kauf von Erbanteilen. Andererseits gilt und da hat der Notar mit seiner letzten Aussage auch recht das Folgende: „…Haben sich die Miterben am Nachlassgrundstück Miteigentum zugeteilt, gehört es nicht mehr zum Nachlass. Jeder Miteigentumserwerb gilt dann als Erwerb eines Nachlassgrundstücks. Die Erbengemeinschaft an diesem Grundstück ist dann auseinandergesetzt..." (Heine in Wilms/Jochum, Erbschafts-und Schenkungssteuergesetz, § 3 GrdEStG, Rz. 73)

Die Befreiung des §3 Ziff.6 GrdEWStG greift auch nicht ein, weil Geschwister untereinander „nicht in gerade Linie verwandt sind".

Ich würde hier davon ausgehen, dass es wohl eher nur noch um Miteigentumsanteile geht und deren Übertragung ist auch grunderwerbssteuerpflichtig.

Zu den anderen Fragen: Da anscheinend Ihr Vater, „weil er so krank ist" nicht in dem notariellen Testament als Erbe benannt wird, hätte er nach dem Tode seiner Ehefrau nur Pflichtteilsansprüche und Zugewinnausgleichsansprüche gehabt. (Theoretisch!). Jedenfalls wurde er anscheinend weder Mitglied der Erbengemeinschaft noch der Miteigentümergemeinschaft, folglich ist er auch nicht Partei des momentan geplanten Vertrages, folglich müssen Sie auch die € 150.000 als Kaufpreis angeben und dürfen nicht den Anteil, den der sozusagen, „der demente Pappa ´unter der Hand´ bekommen soll" abziehen. Auch wenn Sie da angeben, dass meinetwegen €20.000 von €150.000 direkt auf ein Konto des Vaters bzw. dessen Betreuerin fließen sollen, würde das an dem Kaufpreis im Ganzen als Grundlage der Grunderwerbssteuer nichts ändern. Wenn sie nur einen Kaufpreis von €130.000,- angeben, wäre das genau die Art von nichtigem Scheingeschäft, die schon einmal Gegenstand des Streits zwischen Ihrer Tante und Ihrer verstorbenen Mutter war und zumindest dieser, heutige Vertrag im nichtig.

Die Schenkungssteuersteuerklassen und die Schenkungssteuerfreibeträge finden sie in §-§ 15,16 ErbStG, hier scheint aber alles darunter zu liegen.

Eine „Abschichtungsvertrag" ist eine Form der Erbauseinandersetzung etwa durch Erbanteilskauf, der gleichfalls voraussetzt das überhaupt noch eine Erbengemeinschaft besteht, was nach meinem Gesamteindruck der Sachverhaltsdarstellung eher nicht der Fall zu sein scheint.

Ich hoffe ich habe mich verständlich ausgedrückt und auch keine Teilfrage übersehen.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn


Nachfrage vom Fragesteller 29.06.2015 | 15:18

Es handelt sich um ein Einfamilienhaus. Meine Mutter hatte ein Testament gemacht und hat meinem Bruder und mir das Haus je zur Hälfte vererbt. Mein Bruder und ich wollten das Haus verkaufen, was aber nicht möglich war, da meine Mutter immer noch nicht im Grundbuch stand und meine Tante eine falsche Vermessung gemacht hat und sich geweigert hat uns ins Grundbuch einzutragen. Letztendlich mussten wir ihr den Grundstücksteil, der eigentlich im Kaufvertrag schon mit drin war, noch mal für 30.000 Euro abkaufen, so das er damit endlich zum Grundstück gehörte und der ursprüngliche Kaufvertrag meiner Mutter erfüllt werden konnte und wir damit auch uns Grundbuch eingetragen wurden. Dies war ein "Nachtrag zum Kaufvertrag" den meine Mutter und meine Tante ursprünglich geschlossen hatten. Für diese 30.000 Euro musste eine Grundschuld eingetragen werden, daher war es zwingend Voraussetzung das wir im Grundbuch standen. Die Grundschuld ist auf meinen Namen eingetragen worden und ich habe die ganzen Kosten der letzten zwei Jahre gezahlt weil mein Bruder finanziell dazu nicht in der Lage war. Aber das war ja keine Einigung des Erbes. Das war eine zwingende Voraussetzung das der ursprüngliche Kaufvertrag erfüllt wurde. Eine Einigung des Erbes kommt jetzt erst Zustande, da ich meinem Bruder seine Hälfte an dem Haus abkaufen möchte. In dem Nachtrag des Kaufvertrages stand- "Die Käuferin (meine Mutter) ....verstarb am...sie wurde aufgrund Testaments....von ihren Kindern zu gleichen Teilen beerbt. Die Erbfolge ist im Grundbuch bei der eingetragenen Vormerkung bereits berichtigend vermerkt. I.ü. wird zum Nachweis der Erbfolge auf die Nachlassakten des Amtsgerichts Bezug genommen." Im Grundbuch stehen mein Bruder und ich mit je 1/2...dazu der Vermerk Auflassung vom ....Im Kaufvertrag steht bei der Auflassung " Die Erwerber beantragen die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch im angegebenen Erwerbsverhältnis"
Was ist denn jetzt da schief gelaufen? Hat der Notar einen Fehler gemacht? Für uns ist bis jetzt keine Einigung erfolgt, wir wollten das Haus verkaufen, was nicht möglich war, daher möchte ich meinen Bruder auszahlen und das ist doch im Zuge eines Erbes möglich, ohne das man Grunderwerbsteuer zahlen muß?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.06.2015 | 17:36

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich will versuchen es in aller Ruhe nochmals zu erklären.

Nach Ihren Angaben steht im Grundbuch folgendes, auf das es hier einzig ankommt:
"... Die Erbfolge ist im Grundbuch bei der eingetragenen Vormerkung bereits berichtigend vermerkt. I.ü. wird zum Nachweis der Erbfolge auf die Nachlassakten des Amtsgerichts Bezug genommen." Im Grundbuch stehen mein Bruder und ich mit je 1/2...dazu der Vermerk Auflassung vom ....Im Kaufvertrag steht bei der Auflassung" besteht.

Im Grundbuch steht damit NICHT Erbengemeinschaft nach A bestehend aus B und C.
Damit sind Sie und ihr Bruder hälftige Miteigentümer und es besteht keine Erbengemeinschaft in Form einer Gesamthandsgemeinschaft mehr sondern, es besteht ein Miteigentümergemeinschaft nach Bruchteilen. Wenn Sie ihrem Bruder seinen Miteigentumsanteil abkaufen, ist das damit KEIN Erwerb "zur Teilung des Nachlasses" mehr, so dass die Befreiung von der Grunderwerbssteuerpflicht gem. § 3 Ziff.2 GrdEwStG nicht eingreift.

Man kann sich vielleicht irgendwie klar, wenn man bedenkt, dass ja für den Erwerb von Todeswegen, sie und Ihr Bruder nach ihrer Mutter, durch den sie in den Kaufvertrag eingetreten sind, bislang auch nur einmal Grunderwerbssteuer angefallen ist, halt für den ursprünglichen Kaufvertrag ggf. samt Nachtrag. Der Sachverhalt klingt für mich danach, als hätte der Notar hier etwas falsch gemacht, da mir eine Pflichtverletzung nicht ersichtlich ist.

Ich kann ja verstehen, dass Sie sauer sind, und der Unterschied zwischen einer Gesamthandsgemeinschaft (=Erbengemeinschaft) und einer Gemeinschaft nach Bruchteilen (=Miteigentümergemeinschaft) ist bestimmt auch nicht leicht verständlich. Vielleicht kann man es sich klar machen, indem man annimmt, dass bei einer Gesamthandsgemeinschaft der gesamte Kuchen beiden zusammengehört, auch wenn sie einzelne Anteile haben; dennoch ist der Kuchen als ganzer ungeteilt; während bei einer Bruchtteilsgemeinschaft jeden auch wirklich sein Anteil am Kuchen gehört. Wenn nun ein Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft das Stück Kuchen, das dem anderen gehört, kauft, ist das keine Teilung des Kuchens, sprich des Nachlasses mehr, weil der Kuchen schon durch die Bruchteilsgemeinschaft als solche geteilt ist, während er bei der Gesamthands-gemeinschaft ein intakter Kuchen geblieben ist.

Ich hoffe das ist einigermaßen verständlich und verbleibe.

Mit freundlichen Grüßen
Ra. Jahn

Bewertung des Fragestellers 01.07.2015 | 09:17

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