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Grunderwerbsteuer - einheitliches Vertragswerk oder nicht?


10.12.2016 19:40 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow



Fragestellung zu folgender Situation

Fall:
Interessent begibt sich eigenständig auf die Suche nach einem Grundstück und wird bei einer Gemeinde (Baden-Württemberg) fündig. Die Gemeinde gibt den Zuschlag für das entsprechend angefragte Grundstück, es wird anschließend ein Notartermin angesetzt und später ein Vertragsentwurf vom Notar zugeschickt. In der Zwischenzeit klärt der Bauherr seine Finanzierung und sucht nach geeignetem Bauträger / Angeboten. Im nächsten Schritt wird für mittlerweile bereits vorliegendes Angebot eines Bauträgers der Hausvertrag (nach VOB/B) in seinem Hause unterzeichnet. Wenige Tage später findet der Notartermin statt und der Grundstückkaufvertrag wird beglaubigt.

Weder der Bauträger, noch die Gemeinde haben auf sich in irgendeiner Weise gegenseitig aufmerksam gemacht. Es wurden demnach zwei getrennte Verträge geschlossen, somit liegt kein einheitliches Vertragswerk vor und die Grunderwerbssteuer müsste nur auf den Grundstückspreis bezahlt werden, denkst sich der Interessent.

Chronologie in Kürze
- Grundstücksuche
- Zuschlag durch Gemeinde
- Festlegung Notartermin
- Erhalt Vertragsentwurf
- Erhalt unverbindliches Angebot vom Bauträger
- Finanzierungsklärung
- Unterzeichnung Hausvertrag
- Unterzeichnung / Beglaubigung Grundstückkaufvertrag


Vermutung:
Nun gibt es im Internet vermehrt Hinweise, dass wenn der Hausvertrag bereits vor Notartermin unterzeichnet wurde und deshalb die Grunderwerbssteuer auf Grundstückpreis + Hauspreis berechnet wird. Mit der Begründung, dass bei notarieller Beurkundung des Grundstückkaufvertrages der Erwerber nicht mehr die freie Wahl über den Hauserrichter / Bauträger gehabt hat und das Grundstück damit als bebaut gilt.

Frage:
Stimmt die Vermutung im obigen Fall und muss die Grundsteuer auf Grundstück und Haus errichten werden?

Wenn ja,
- welcher Zeitpunkt ist ausschlaggebend für die "nicht mehr freie Wahl" des Bauträgers, der Notartermin oder Zeitpunkt der Grundstück- Reservierung / Zuschlag (welcher ja davor lag)?
- ändert sich die Lage, wenn der alte Hausvertrag widerrufen wird und ein neuer Hausvertrag (mit späterem Datum als Datierung des Grundstückkaufs) geschlossen wird?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst ist es richtig, dass Grunderwerbssteuer auf das Grundstück sowie eine darauf befindliche Immobilie ( also im "Normalfall" den Gesamtkaufpreis) zu entrichten ist.

Bei Verträgen, die wegen einem engen sachlichen oder zeitlichen Zusammenhang bereits zum Erwerbszeitpunkt eine Bindung des Grundstückseigentümers an einen bestimmten Bauträger indizieren, werden dabei in der Rechtsprechung einheitlich als einheitliche Verträge gewertet, da davon ausgegangen wird, dass der neue Eigentümer sich an die Erbauung der Immobilie zu einem festen Preis bereits gebunden hat, so dass hier ein einheitlicher Erwerb von Grundstück und Immobilie vorliegt.

Maßgeblich hierfür ist der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrages für das Grundstück, denn erst ab diesem Zeitpunkt entsteht überhaupt ein wirksamer Vertrag.

Fazit: In ihrem Fall wäre nach jetzigem Stand Grunderwerbssteuer auf Immobilie und Grundstück zu zahlen.

Ein Rücktritt vom Vertrag hätte zur Folge, dass sich dieser zunächst in ein Rückgewährschuldverhältnis umwandelt und der zugrundeliegende Vertrag keine Wirkung mehr entfaltet, sprich sie keine Immobilie zeitgleich mit Grundstück kaufen.
Zunächst müssten sie allerdings den Bauträgervertrag durchsehen, ob und zu welchen Konditionen sie hier zum Rücktritt berechtigt sind, und ob ein eventuell hierfür fälliger Schadenersatz nicht den Steueranspruch übersteigt. Sollte nur eine Kündigung des Vertrages möglich sein ist dieses Risiko exorbitant hoch (§649 BGB), da der Unternehmer Anspruch auf die gesamte Vergütung nur abzüglich seiner ersparten Aufwendungen und Einnahmen aus anderweitig dadurch möglicher Tätigkeit hat.

Ob das Finanzamt den Rücktritt anerkennt, oder hier eventuell sogar nur ein rückwirkendes Entfallen des Kauf-bzw. Werkvertrages durch Anfechtung Beachtung findet, kann ich nicht seriös beurteilen, hierzu habe ich keine mustergültige Rechtsprechung gefunden.

Nach meiner Beurteilung wäre es jedoch so, dass die der Beurteilung als Einheitsvertrag zugrunde liegende Bindungswirkung im Erwerbszeitpunkt hierdurch beseitigt wird, da ja gezeigt wird, dass eine unwiderrufliche Bindung gerade nicht vorliegt. Hiermit würde ich beim Finanzamt, falls doch ein einheitlicher Steuerbescheid ergeht auch argumentieren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 21.12.2016 | 17:16

Das heißt die Unterzeichnung des Hausvertrages nach dem Notartermin, gibt dem Finanzamt keinen Anlass die Grunderwerbssteuer auf Haus und Grundstück zu erheben oder hätte das Finanzamt trotzdem noch Anhaltspunkte bzw. realistische Chancen, um die Grunderwerbssteuer zu fordern und auch recht zu bekommen?

Wenn Beispielsweise, der Hausvertrag kurz nach dem Notartermin unterzeichnet wurde (zeitlicher Zusammenhang), Konkurenzangebote nicht eingeholt wurden (sachlicher Zusammenhang) oder ähnliches ... So das man sich in Augen des Finanzamtes quasi, auch ohne eigentliche Vertragsunterzeichnung, schon festgelegt hat.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.12.2016 | 17:52

Lieber Fragesteller, gern beantworte ich ihre Nachfrage.

Allerdings kann man das so klar und pauschal nicht vorhersagen.

Grundsätzlich geht die Rechtsprechung bei Unterzeichnung des Hausvertrages NACH dem Notartermin zum Grundstück, nicht von einem einheitlichen Grundgeschäft aus, wenn nicht weitere Umstände hinzutreten, die eine andere Beurteilung ermöglichen. Insbesondere zählen hierzu zeitliche Nähe und die Nichteinholung von Vergleichsangeboten sowie Beratungsgespräche direkt auf das Grundstück bezogen vor dem Kaufvertrag. In ihrem Fall würde also auch bei Unterzeichnung ganz kurz nach dem Noatartermin, ein einheitliches Grundgeschäft nicht fernliegen.

Natürlich kann das Finanzamt speziell in ihrem Fall damit argumentieren (zeitliche Nähe, sachliche Nähe) und wird durch den bereits einmal geschlossenen Kaufvertrag, der (ja dann eventuell) rück abgewickelt wurde und kurz nach Kauf wieder auflebt sogar noch gestützt. Aber man wird schauen müssen, welche Argumente genau wie formuliert und vorgetragen werden, um diese eventuell doch zu entkräften.

Ich würde also keineswegs davon ausgehen, dass das Finanzamt bei Rücktritt und Neuunterzeichnung so ganz leicht von der Steuerhebung auf die Immobilie ablässt, zumal hierzu noch keine einschlägige Rechtsprechung vorliegt. Allerdings können sie meines Erachtens mit dem Rücktritt ihre Position gegenüber dem Finanzamt zumindest nicht verschlechtern und sich wieder Spielräume eröffnen, während ohne Rücktritt bei Unterzeichnung desd Hausbauvertrages vor dem Notartermin zur Grundstücksübertragung die Versteuerung der Immobilie ganz klar ist.

Selbstverständlich gewinnt der Rücktritt bzw. das generelle Auseinanderfallen von Hausbau und Grundstückskauf an Gewicht, wenn sie vor neuerlicher Vertragsunterzeichnung etwas Zeit verstreichen lassen und durchaus noch weitere Angebote einholen ( Vielleicht ist ja auch wirklich was besseres dabei). Wenn sie aber dann doch wieder bei dem alten Bauuntertnehmer den Vertrag schließen, wird es sich das Finanzamt nicht nehmen lassen, hier genauer nachzuforschen.

Insofern kann ich das Vorgehen über den Rücktritt den Vertrag später neu abzuschließen, zwar durchaus als kleine Chance etwas zu ihren Gunsten zu verbessern werten, ob dem ganzen aber am Ende Erfolg beschieden sein wird, lässt sich nach derzeitigem Stand nicht sicher beurteilen. Ich gehe eher nicht davon aus, und rate hiervon auch ab, falls eine Rücktrittsklausel nicht vorbehalten wurde und dadurch hohe Kosten für die Lösung vom Vertrag entstehen. Sie eröffnen sich gegen das Finanzamt nur Argumente durch diese Vorgehensweise (Rücktritt), ob diese aber durchdringen lässt sich nicht wirklich prognostizieren.

Es tut mir wirklich leid, aber Alles in Allem neige ich dazu, hier durchaus gute Chancen des Finanzamtes zu vermuten, den Steuerbescheid auf einen Einheitsvertrag zu erheben. Denn es reicht die Indikation einer Bindung.

Leider ist ihre Position auch wirklich nicht die Beste, dennoch würde ich es versuchen und in Widerspruch gehen, falls der Rücktritt vorgenommen wird (Bitte Rücktrittskosten beachten). Allerdings würde ich es auf eine Klage nicht mehr ankommen lassen, diese erscheint mir hier zu unsicher.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

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