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Grunderwerbssteuer vermeiden

17.06.2014 07:31 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag.

Mein Fall ist recht verzwickt, weshalb ich etwas aushole:

Mein (inzwischen eingetragener) Lebenspartner hat 2006 mit mir zusammen gebaut. Kredit lief jedoch nur auf ihn, im Grundbuch war auch nur ER eingetragen.
2009 geriet er durch die Kostenexplosion und Bankrott der Baufi-Bank in finanzielle Schieflage, bis fast zur Zwangsversteigerung.
So habe ich ein Darlehen aufgenommen und ihm das Haus abgekauft. Da meine "Bonität" (Einkommen) wohl nicht ausreichte, nahm ich einen guten Freund als Bürgen mit in die Finanzierung.
Wir wurden von einem Vermögensberater betreut, der uns ziemlich hinters Licht führte und nicht UNSERE Interessen, sondern SEINE Interessen vertrat.
Wie auch immer: Dieser Vermögensberater behauptete, dass die Bank es VERLANGE, dass der Bürge mit im Grundbuch steht - vor 6 Monaten habe ich erfahren, dass es die Bank nicht im Geringsten interessiert. Denn der Bürge wollte nur helfen und ansonsten mit nichts zu tun haben.
Dennoch haben wir ihn zu 1/4 eingetragen.
Ich musste für meine 3/4 Grunderwerbssteuer zahlen und für das 1/4 des Bürgen auch. Meine 3/4 habe ich nach langem Prozessieren wieder zurück bekommen, da ich ja der eingetragene Lebenspartner des vorherigen Eigentümer bin.
Nun habe ich nach 5 Jahren eine Umfinanzierung vorgenommen (Darlehen läuft nun nur auf mich) und möchte den Bürgen/Freund natürlich aus dem Grundbuch haben - ER möchte natürlich auch da raus.
Das würde ja bedeuten, dass ich nun NOCHMAL Grunderwerbssteuer für diesen Anteil bezahlen muss. Denn schenkt er es mir, wird das Haus geschätzt und ich zahle 20 % Schenkungssteuer von diesem Anteil (abzüglich dem Freibetrag natürlich) Gibt es da keine Möglichkeit, dies alles legal zu umgehen?
Er hatte ja nie wirklich was mit dem Haus zu tun. Er hat auch nie einen Cent für das Haus bezahlen müssen. Das komplette Haus ist ausschliesslich in MEINER Einkommenssteuererklärung erwähnt, etc.

Um das Ganze mit Zahlen noch aufzuhübschen:

Ca 600.000 € hatte mein Lebenspartner 2006 in das Haus gesteckt, ehe er "bankrott" war (Sollte eigentlich 300.000 € kosten - er liess sich jedoch von nahezu JEDEM über den Tisch ziehen).
Wir (mein Bekannter und ich) hatten 2009 ein Darlehen i.H.v. 280.000 € aufgenommen, ihm das Haus für 200.000 € abgekauft und 80.000 € in die Fertigstellung investiert.
Momentan habe ich ein Darlehen über 409.900 € aufgenommen.

Wenn es keinen Ausweg gibt: WELCHEN niedrigst möglichen Wert kann man beim Notar angeben, ohne Gefahr zu laufen, dass das Finanzamt Schenkungssteuer erhebt?

Vielen Dank für eine schnelle Antwort

17.06.2014 | 08:40

Antwort

von


(77)
Entenplan 6
06217 Merseburg
Tel: 03461201220
Web: http://www.ra-merseburg.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Die Tatbestände bei denen Grunderwerbsteuer anfällt sind im Grunderwerbsteuergesetz geregelt. Grunderwerbsteuerpflichtig sind demnach vor allem Grundstückskaufverträge, Grundstückstausch, Gesellschaftsverträge, die eine Übereignung eines Grundstücks vorsehen und andere Tatbestände. Näheres hierzu regelt § 1 Abs. 1 GrEStG.

Grunderwerbsteuerpflichtig sind hingegen nach § 3 GrEStG insbesondere folgende Übertragungsvorgänge nicht: Erbschaft, Teilung eines Nachlasses, Schenkung unter den Voraussetzungen von § 3 Nr. 2 und Erwerbsteuergesetz, Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten, Angehörigenerwerb und Bagatellverkäufe (bis 2500 €).

Nach Ihrer Schilderung liegt kein Tatbestand vor, der die Grunderwerbsteuerpflicht nach § 3 GrEStG entfallen ließe, so dass die Übertragung vom Bürgen auf Sie unter die Grunderwerbsteuerpflicht nach § 1 fällt. Dass der Bürge ursprünglich überhaupt nicht mit in das Grundbuch wollte und man hier diesen Weg nur gewählt hat, weil man Ihnen dies fälschlicherweise geraten hat, ist für den Anfall der Grunderwerbsteuer grundsätzlich unbeachtlich.

Zwar gibt es noch die Möglichkeit der Erstattung der Grunderwerbsteuer bei Rückabwicklung des Kaufvertrages, allerdings hätte dies binnen zwei Jahren nach Abschluss des Geschäfts wieder erfolgen müssen. Nach Ihrer Schilderung ist jedoch der Erwerbstatbestand bereits fünf Jahre her, so dass Ihnen auch diese Möglichkeit leider nicht zur Verfügung steht.

Sie werden daher um die Grunderwerbsteuer nicht drum herum kommen, es sei denn Sie würden eine Schenkung vornehmen, wovon jedoch angesichts der Steuersätze abzuraten ist. Da der Bürge in keinem verwandtschaftlichen Verhältnis zu Ihnen steht, so habe ich es den Sachverhalt jedenfalls entnommen, besteht für diesen lediglich ein Freibetrag nach § 16 ErbStG von 20.000 €, im übrigen ist er der Steuerklasse III gemäß § 15 ErbStG zugeordnet. In dieser Steuerklasse beträgt bereits bei einem steuerpflichtigen Erwerb bis einschließlich 75.000 € der Steuersatz 30 %. Insoweit kommen Sie in jedem Fall mit der Grunderwerbsteuer besser Weg als mit einer Schenkung.

Eine gemischte Schenkung liegt bereits dann vor, wenn der Beschenkte durch einen Überschuss des Wertes der Zuwendung verglichen mit seinen Gegenleistungen objektiv bereichert wird, die Vertragsparteien sich dieses Überschusses bewusst und subjektiv auch darüber einig sind, dass jedenfalls die überschießende Zuwendung dem Beschenkten unentgeltlich zugewendet wird. Grundsätzlich reicht jede bloße Wertdifferenz zu Gunsten des Beschenkten aus, egal wie hoch diese ist, siehe Urteil des BGH X ZR 45/10 .

Grundsätzlich bedarf es daher im Notarvertrag auch des Ansatzes eines objektiv gerechtfertigten Wertes. Ein Zusammenwirken der Parteien zur Herabsetzung dieses Wertes, notfalls auch durch die Zuhilfenahme eines Gutachters, den man entsprechend „instruiert", würde nach der Rechtsprechung des BGH zu einer gemischten Schenkung führen und damit zum Anfall von Schenkungssteuer. Eine andere Frage ist natürlich, wie dies von dritter Seite möglicherweise bewiesen werden soll, wenn ein instruierter Gutachter den Wert der Immobilie und damit auch den anteiligen Wert der Übertragung verhältnismäßig niedrig schätzt. Der gangbarste Weg wäre hier den Anteil des Kaufpreises zumindest um den Freibetrag der Schenkungssteuer (20.000 €) zu reduzieren, so dass hier nur noch die steuerfreien 20.000 € geschenkt werden, der restliche Wert dementsprechend über den normalen Weg übertragen wird.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Lorenz Weber

ANTWORT VON

(77)

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