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Grunderwerbssteuer nach Auszahlung von Geschwisterteil?

27.06.2018 19:17 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Fällt eine Grunderwerbssteuer an, wenn das Eigentum an einer Wohnung von einem noch lebenden Vater notariell auf seine zwei Kinder (A und B) übertragen worden ist; der Wohnungsanteil des einen Geschwisterteils A nun aber an den Geschwisterteil B übertragen (verkauft) werden soll? Also: muss B Grunderwerbssteuer für den Erwerb der halben Wohnung von A bezahlen?

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Grundsätzlich unterliegt jeder Grundstückserwerb in Deutschland der Grunderwerbsteuer.

Ob Immobilientransaktionen innerhalb der Familie nicht unter die Grunderwerbsteuer fallen, ist diffenziert zu betrachten. Zunächst ist grunderwerbssteuerfrei, wenn der Grundstückserwerb von Todes wegen erfolgt oder bei Schenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes.

Des Weiteren fällt keine Grunderwerbsteuer an, wenn der Grundstückserwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Verkäufers vorgenommen wird.

Sprich insbesondere ist lediglich der Erwerb eines Grundstücks durch solche Personen von der Grunderwerbsteuer befreit, die mit dem Verkäufer direkt in gerader Linie verwandt sind. Z.B. zwischen Eltern und Kindern oder auch Großeltern und Enkeln.

Veräußerungen zwischen Geschwistern sind jedoch nicht über diese Regeln von der Steuer befreit, da es sich bei Geschwistern entsprechend der Regelungen des BGB nicht um Verwandte in gerader Linie handelt.

Relativ aktuell musste sich der Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen II R 49/14 mit der Frage der Grunderwerbsteuer beim Grundstückserwerb unter Geschwistern beschäftigen.

BFH Urteil vom 16.12.2015, II R 49/14

- Im Streitfall kommt eine Befreiung des Grundstückserwerbs der Antragstellerin ernsthaft in Betracht, soweit dieser als freigebige Zuwendung des Vaters anstelle der Zahlung eines Gleichstellungsgeldes erfolgte.
- Der Grundstückserwerb der Antragstellerin erfüllt zwar nicht die Voraussetzungen des § 3 Nr. 2 Satz 1 GrEStG. Die Vorschrift setzt u.a. voraus, dass sich der Grundstückserwerb zwischen Schenker und Bedachtem vollzieht. Daran fehlt es vorliegend, weil der Erwerb der Antragstellerin nicht auf einer Schenkung des Bruders beruht. Vielmehr lag der Übertragung eine Auflage bzw. eine schuldrechtliche Verpflichtung zugrunde. Schenkungsteuerrechtlich ist damit nicht der mit der Auflage beschwerte Bruder, sondern der am Grunderwerb selbst nicht beteiligte Vater als Zuwendender anzusehen.
- Eine Befreiung des Grundstückserwerbs der Antragstellerin gemäß § 3 Nr. 6 Satz 1 GrEStG scheidet ebenfalls aus. Die Antragstellerin und ihr Bruder sind nicht Verwandte in gerader Linie, sondern als Geschwister in Seitenlinie verwandt.
- Bei summarischer Beurteilung kommt jedoch eine teilweise Befreiung des Grundstückerwerbs der Antragstellerin bei interpolierender Betrachtung nach § 3 Nr. 2 i.V.m. § 3 Nr. 6 GrEStG in Betracht. Aus der Zusammenschau zweier Befreiungsvorschriften kann sich eine Steuerbefreiung ergeben, die im Wortlaut der Einzelvorschriften, je für sich allein betrachtet, nicht zum Ausdruck kommt.
- Im Streitfall erweist sich die anstelle der Zahlung eines Ausgleichsgeldes erfolgte Übertragung des Miteigentumsanteils als abgekürzter Weg einer freigebigen Zuwendung des Vaters an die Antragstellerin. Die Übertragung dieses Miteigentumsanteils vom Bruder auf den Vater wäre gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG steuerfrei gewesen. Für die anschließende Übertragung von Vater auf die Antragstellerin wäre die Befreiung des § 3 Nr. 2 GrEStG einschlägig gewesen.

Im vorliegenden Fall ging es um den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück von einem Geschwisterteil. Es wurde keine vollständige Immobilien erworben. In diesem Rechtsstreit kam der BFH zum Ergebnis, dass auch zwischen Geschwistern eine Befreiung von der Grunderwerbssteuer in Frage kommen kann. Besonderheit dieses Falles ist aber, dass der Erwerber/Bruder der Schwestern zum Zeitpunkt der Grundstücksübertragung an die Schwestern nocht nicht geboren war und daher eine notarielle Auflage bestand, dem später Geborenen seitens der Schwestern Miteigentumsanteile zu übertragen.

Problematisch ist daher, dass die Übertragung der Miteigentumsanteile in dem Rechtsstreit durch die Schwestern nicht freigebig erfolgte, sondern zur Erfüllung der Auflage aus dem damaligen notariellen Vertrag und damit keine Umgehung des Steuertatbestandes vorlag, sondern ein Fall der vorweggenommenen Erbfolge.

Sofern man den Sachverhalt des entschiedenen Falles auf den Sachverhalt bei Ihnen anwenden kann, käme eine Steuerbefreiung für die Verfügung unter den Geschwistern aus der Gesamtschau der beiden Vorschriften in Betracht.

Meines Erachtens aber, wird dieser Sachverhalt und damit die mit dem Urteil getroffene Entscheidung des BFH nicht ohne Weiteres 1 zu 1 auf Ihren Fall anwendbar sein, da der Verkauf freiwillig und ohne Auflagen etc. erfolgt, sodass eine Steuerbefreiung in Ihrem Fall wahrscheinlich nicht eintritt. Diese Frage ist aber auch noch nicht unmittelbar entschieden, sodass angesichts des Urteils gleichwohl dennoch Hoffnung bestehen kann, da sich das Urteil eben auf die Grundstücksübertragung zwischen Geschwistern generell bezieht, zumal wenn die Verfügung über das Grundstück anderweitig gelaufen wäre, z.B. der es wäre nur ein Miteigentumsanteil übertragen worden, das bedachte Kind hätte den anderen Anteil vom Veräußerer gekauft, dieser Erwerbsvorgang wäre insgesamt steuerfrei, ebenso, wenn dem anderen Kind der Verkaufserlös im Wege der Schenkung durch den Veräußerer zugewendet worden wäre, sodass auch hier eine interpolierende Betrachtung möglich ist.

Ich hoffe, Ihre Frage möglichst verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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