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Grunderwerbssteuer für ein noch zu bebauendes Grundstück

10.05.2011 12:17 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen ein Baugrundstück von einer Kommune zu kaufen. Im Rahmen eines Förderprogramms für junge Familien würden wir uns verpflichten innerhalb von zwei Jahren das Grundstück zu bebauen. Kommen wir dieser Verpflichtung nicht nach, ist die Stadt berechtigt eine Aufhebung des Grundstückskaufvertrages zu verlangen. Es besteht keine Bauträgerbindung, d.h. wir sind völlig frei zu entscheiden welche Firma wir mit dem Bau beauftragen.

Frage 1: Ist die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis oder auch auf die Hausbaukosten zu leisten?

Frage 2: Ist es ggf. wichtig zuerst den Grunderwerb und den Eintrag in das Grundbuch durchzuführen und dann erst den Werkvertrag für das Haus zu unterzeichnen?

Frage 3: Müssen wir mehrere Angebote von Bauträgern einholen um dem Finanzamt zweifelsfrei beweisen zu können, dass unsere Entscheidung für einen Bauträger völlig unabhängig war?

Wir bedanken uns im Voraus für Ihre Mühe und
verbleiben mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Rechtsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

1. Ist die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis oder auch auf die Hausbaukosten zu leisten?

Der Grunderwerbsteuer unterliegen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG Kaufverträge über Grundstücke. Damit löst bereits der Abschluss des notariellen Kaufvertrages die Grunderwerbssteuer aus.

Deren Höhe bemisst sich dann nach § 8 Abs. 1 GrEStG. Dieser bestimmt, dass sich die Steuer nach der Gegenleistung bemisst. Das ist in Ihrem Fall der Kaufpreis für das Grundstück einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG). Bei letzteren handelt es sich meistens um Kosten, die eigentlich der Verkäufer zu tragen hätte, die der Käufer aber – aus welchen Gründen auch immer – übernimmt. Nicht hierunter fallen die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen; diese hat der Käufer nach § 448 Abs. 2 BGB ohnehin zu tragen. Auch § 9 Abs. 2 GrEStG nennt noch weitere Bestandteile der Gegenleistung, für deren Vorliegen ich nach Ihrer Schilderung keine Anhaltspunkte sehe.

Somit bemisst sich die Höhe der Grunderwerbssteuer nach der Höhe des Kaufpreises einschließlich übernommener sonstigen Leistungen, soweit solche anfallen sollten. Soweit keine besonderen Umstände für eine andere Bewertung sprechen, ist der Kaufpreis mit seinem Nennwert zur Bemessung der Steuer heranzuziehen.

Dass Sie das Grundstück später bebauen wollen, ist dagegen für die Grunderwerbsteuer unerheblich. Zum maßgeblichen Zeitpunkt – Abschluss des Kaufvertrages – ist die durch die Bebauung zu erwartende Wertsteigerung noch nicht eingetreten.

2. Ist es ggf. wichtig zuerst den Grunderwerb und den Eintrag in das Grundbuch durchzuführen und dann erst den Werkvertrag für das Haus zu unterzeichnen?

Im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer ist dies unerheblich. Auch zivilrechtlich wäre ein Abschluss des Werkvertrags vor Übergang des Eigentums – dieser erfolgt erst mit der Eintragung in das Grundbuch – unproblematisch.

Beachten sollten Sie allerdings, dass der Werkvertrag von der Erfüllung des Kaufvertrags unberührt bleibt. Es ist daher denkbar, dass Sie aus dem Werkvertrag verpflichtet bleiben, obwohl der Kaufvertrag „platzt" und Sie nicht Eigentümer des Grundstücks werden. Dass Ihr Interesse an der Werkleistung dann entfallen ist, ist für den Fortbestand des Werkvertrags irrelevant. Sie könnten diesen zwar ggf. kündigen, hierdurch können aber Forderungen (z.B. entgangener Gewinn) gegen Sie entstehen. Nicht in jedem Falle ist hierfür ein Dritter haftbar zu machen.

Wenn Ihnen ausreichend Zeit bleibt, können Sie also zunächst den Kaufvertrag in Ruhe abwickeln, also Ihre Eintragung in das Grundbuch abwarten.

Alternativ können Sie auch den Werkvertrag so gestalten, dass dieser Ihnen die Möglichkeit gibt, sich unter im einzelnen näher auszuhandelnden Bedingungen (folgenlos) vom Vertrag zu lösen. Als problematisch könnte sich hier die Verhandlungsbereitschaft des Werkunternehmers herausstellen.

Ob Sie schon frühzeitig Werkvertrag abschließen wollen, ist daher davon abhängig, wie risikobereit Sie sind bzw. wie sehr Sie der Gemeinde vertrauen schenken, dass der Kaufvertrag richtig durchgeführt wird. Aber auch finanzielle Aspekte spielen eine Rolle: Wenn Sie später mit dem Bau beginnen, müssen Sie unter Umständen Ihre bisherige Wohnung länger unterhalten/anmieten.

3. Müssen wir mehrere Angebote von Bauträgern einholen um dem Finanzamt zweifelsfrei beweisen zu können, dass unsere Entscheidung für einen Bauträger völlig unabhängig war?

Da die Kosten des Bauwerkes für die Grunderwerbsteuer nicht von Bedeutung sind, kommt es insoweit auch nicht darauf an, an wen Sie aus welchem Grund einen späteren Aufrag vergeben.

Mehrere Angebote sollten Sie aber schon aus anderen Gründen in Ihrem Interesse einholen: Nur so können Sie sich ein Bild über einen angemessenen Marktpreis bilden. Auch können Sie so vergleichen, zu welchen Bedingungen die einzelnen Anbieter tätig sind oder sich einen persönlichen Eindruck von verschiedenen Unternehmern verschaffen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meinen Ausführungen weiterhelfen.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Sachverhaltsaufklärung nicht ersetzen kann. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen Ihrerseits kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Bei Unklarheiten können Sie gerne von Ihrem Nachfragerecht Gebrauch machen.

Mit freundlichen Grüßen

Gina Haßelberg
(Rechtsanwältin)

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