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Grunderwerbssteuer bei Neubau - Schamfrist bei getrennter Finanzierung

| 11.10.2018 09:35 |
Preis: 68,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


Meine Frau und ich planen einen Neubau auf einem Grundstück.

Das Grundstück wird erst im Januar 2019 käuflich zu erwerben sein. Wir würden allerdings gerne jetzt schon einen Vorverkaufsvertrag mit dem Bauträger abschließen, um einerseits von günstigeren Konditionen zu profitieren als auch um einen früheren Baubeginn zu ermöglichen. Grundstücksverkäufer und Bauträger sind in keiner Weise miteinander verbunden.

Meine Frage betrifft die Thematik mit der Grunderwerbssteuer und der Schamfrist. Nach meinen Informationen müssen zwischen Grundstückskauf und Baubeginn/Vertragsabschluss (?) min. 6 Monate liegen, da das Finanzamt sonst die Grunderwerbssteuer auf Haus & Grundstück berechnet.

- Ist die Schamfrist bei dem genannten Szenario einzuhalten, damit nur auf das Grundstück die Steuer fällig wird?

- Wie ist die Schamfrist genau definiert? Zählt hier der Baubeginn auf der Baustelle oder bereits der Vertragsabschluss (hier der Vorverkaufsvertrag mit dem Bauträger)?

- Mit Unterzeichnung würde eine Vorauszahlung fällig werden, damit der Architekt tätig wird. Ist dies bei der oben gestellten Frage zu berücksichtigen (zählt dies evtl. bereits als Leistung im Sinne eines Baubeginnes?)?

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Fragen gerne wie folgt:

Ihre Bedenken sind durchaus berechtigt, denn gemäß der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gilt folgendes:

(Urteil vom 3. März 2015, Az.: II R 9/14). Beim Kauf eines Grundstücks, das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaut ist, sind die Kosten für die anschließende Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer einzubeziehen. Es muss sich aus den vertraglichen Vereinbarungen ergeben, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält. Diese Vereinbarungen müssen mit dem Kaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen.
Es ist also genau zu prüfen, ob hier wirklich keine wirtschaftliche Einheit besteht. Maßgebend ist auch nicht allein nur der Baubeginn im öffentlich- rechtlichen Sinne, sondern vielmehr der objektive sachliche Zusammenhang. Es ergeben sich hier erhebliche Bedenken, weil Sie ja bereits jetzt schon Ihre Absicht kundtun, das Grundstück zu bebauen. Unabhängig davon gibt es im deutschen Recht das Institut des Vorvertrages gar nicht. Sie schließen wohl bereits jetzt einen Bauträgervertrag zur Errichtung eines Hauses. Der Baubeginn kann zwar nach der öffentlich-rechtlichen Vorschriften der Bauordnung Bayern erst mit der Erteilung der Baugenehmigung zu sehen sein, jedoch erscheint diese Sichtweise hier sehr fraglich, weil Sie ja bereits jetzt nach außen hin kundtun, dass Sie bauen wollen. Die Architektenleistung kann hier wohl schon in diesem Sinne gewertet werden.
Der Fall der Schamfrist ist für Fälle gedacht, in denen zunächst ein Grundstück gekauft wird und dieses "liegen gelassen " wird und man sich nach einer Weile entscheidet zu bauen. Hier jedoch gibt es viele Fragezeichen, wie oben geschildert. Die Finanzämter prüfen sehr genau den Zusammenhang der Verträge, welche man auch vorlegen muss. Zudem gehen Sie ein Risiko ein, wenn das Grundstück doch 2019 gar nicht zum Verkauf stehen sollte. Zudem kennen Sie ja den Inhalt des Grundstückskaufvertrages noch gar nicht, welcher ja erst 2019 geschlossen werden würde.
Ich kann Ihnen daher - im Rahmen dieser online Ersteinschätzung, bei der ich keine Unterlagen zur Verfügung habe - nur zur Vorsicht raten. Es ist auch zu empfehlen, den Entwurf für den "Vorvertrag" genau anwaltlich prüfen zu lassen und sich auch Hilfe durch einen Steuerberater zu suchen. Machen Sie das, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 11.10.2018 | 18:14

Sehr geehrte Frau Draudt,

in dem von Ihnen angeführten Urteil war die Sachlage so, das der Bauträger mit dem Grundstücksveräußerer personell, wirtschaftlich bzw. gesellschaftsrechtlich verbunden war.

In meinem Fall ist die Veräußererseite (Verkäufer ist eine städtische Gemeinde) und der geplante Bauträger in keiner der genannten Formen miteinander verbunden.
Aus meinem Verständnis heraus handelt es sich bei dem Kaufvertrag für das Grundstück und dem Bauvertrag mit dem Bauträger um zwei getrennte Verträge.
Somit besteht weder ein rechtlicher noch ein sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückserwerb und dem Bauvorhaben (Definition rechtlicher und sachlicher Zusammenhang: https://www.wohnen-im-eigentum.de/content/bfh-grunderwerbsteuer-auf-hausbau-nach-grundst%C3%BCckskauf-bleibt)

Hier verweise ich auf die Einschätzung von Dipl.-Finw. Hans-Ulrich Kühn, Borgholzhausen im Beispiel Nr. 2

https://www.iww.de/gstb/archiv/grunderwerbsteuer-umsatzsteuer-erwerb-unbebauter-grundstuecke-mit-anschliessender-bebauung--steuerfallen-vermeiden-f45261#

Anhand der genannten Beispiele und Definitionen kann ich nicht erkennen, welche rechtliche Grundlage in meinem Fall zu einer Grunderwerbsbesteuerung von Haus und Grundstück führt. Selbst bei einer Absichtserklärung des Hausbaus in Form der Beauftragung eines Architekten für die Vorplanung besteht doch kein rechtlicher/sachlicher Zusammenhang gemäß der Definition im genannten Urteil?

Auch der geplante Bauträger hat mir auf Anfrage mitgeteilt, dass im genannten Szenario kein einheitlicher Vertrag vorliegt.

Ich hoffe Sie können die Situation noch einmal detailliert erläutern und mir bei der rechtlichen Beurteilung eine klare Aussage geben.

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.10.2018 | 20:30

Sehr geehrter Fragesteller,
Wenn dem tatsächlich so ist, ist das Merkmal einer nicht wirtschaftlichen Einheit erfüllt, so dass unter diesem Gesichtspunkt keine erhöhte Grunderwerbsteuer anfiele.
Ich weise jedoch nochmals auf meine weiter geschilderten Bedenken hin, dass Sie ja bereits jetzt die Absicht des Bauens nach außen kundtun und das FA das entsprechend prüft. Wie gesagt, ist das Institut des Vorvertrages auch nicht existent. Auch kennen Sie noch nicht den Wortlaut eines möglichen späteren Kaufvertrages, welcher dem FA vorgelegt werden muss.
Meine ursprüngliche Empfehlung der Vorsicht und weiteren Prüfung bleibt daher bestehen.

Mit freundlichen Grüßen Draudt Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 13.10.2018 | 19:00

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"Das angeführte Gerichtsurteil war nicht zutreffend. Antwort im allgemeinen nicht als hilfreich empfunden."
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 13.10.2018 3/5,0
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