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Grunderwerbssteuer - Wie ist hier zu verfahren, damit die Grunderwerbssteuer nicht 2x anfällt.?

26.01.2009 17:12 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Marlies Zerban


Im Januar habe ich als geschäftsführender Alleingesellschafter eine GmbH gegründet (Notar) und mit dieser GmbH i.G. anschließend (ein paar Tage später) eine Wohnung gekauft. Die Auflassungsvormerkung ist noch nicht eingetragen. Für die Kaufpreiszahlung benötigt die GmbH ein Darlehen. Die GmbH erhält jedoch kein Darlehen (Bankenkriese) und kann die Wohnung deshalb nicht kaufen. Ich möchte die Wohnung nun persönlich kaufen. Wie ist hier zu verfahren, damit die Grunderwerbssteuer nicht 2x anfällt.

Optionen:
1. Der Eigentümer/Verkäufer tritt vom Vertrag zurück, da der Kaufpreis nicht gezahlt werden kann. Anschließend erwerbe ich die Wohnung vom Eigentümer/Verkäufer.

2. Die GmbH schließt mit dem Verkäufer/Eigentümer einen Aufhebungsvertrag. Anschließend erwerbe ich die Wohnung von Eigentümer/Verkäufer

3. Die GmbH wird liquidiert. Das Eigentum der GmbH geht auf mich als Alleingesellschafter über. (Steuer fällig?)

4. Die GmbH Anteile und die Geschäftsführung werden an eine dritte, nicht nahestehende Person abgegeben. Anschließend wird der Kaufvertrag vom Eigentümer storniert oder von beiden Parteien aufgehoben. Danach wird die Wohnung von mir gekauft.

Bitte teilen Sie mir mit, ob und wie ich mit den vorgenannten Optionen bzw. ihren Vorschlägen die doppelte Zahlung der Grunderwerbsteuer vermeiden kann und welcher gleich liegende Fall ihnen bekannt ist . Gefragt ist nicht eine „Meinung“ oder die Wiedergabe der einschlägigen Steuerparagraphen, sondern eine gefestigte Rechtsauffassung mit entsprechendem Vergleichsfall.
Bitte antworten Sie nur dann, wenn Sie den vorstehenden Anforderungen entsprechen können.

Auch wenn meine Frage bereits beantwortet wurde ,können Sie mich trotzdem kontaktieren, wenn Ihnen eine bessere und rechtssichere Lösung bekannt ist (conensum@gmail.com)
Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage im Rahmen einer Erstberatung unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes.

Vorauschicken möchte ich, dass kein Rechtsanwalt Ihnen eine „wasserdichte“ Auskunft erteilen kann und dass die Nennung von gesetzlichen Vorschriften wohl immer sinnvoll ist. Ob tatsächlich ein identischer Fall bereits entschieden ist, kann im Rahmen dieser Beratung sicher auch nicht erkundet werden. Ich führe weiter unten einen vergleichbaren Fall auf, der die bei Ihnen erkennbare Rechtsproblematik wesentlich erfasst.

Hier kommt § 16 GrunderwerbsteuerG zur Anwendung. In dieser Vorschrift ist geregelt, in welchen Fällen die Grunderwerbsteuer nicht festgesetzt, eine Steuerfestsetzung aufgehoben und der Rückerwerb nicht besteuert wird.

In Ihrem Fall kann grundsätzlich durch die Aufhebung des Vertrages oder den Rücktritt vom Vertrag die Steuerfestsetzung rückgängig gemacht werden. Es ist auf jeden Fall eine Zwei-Jahres-Frist zu beachten.

Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat den nachfolgenden Erwerb durch einen anderen Käufer dann als einen Fall des Nichtanwendung des § 16 Abs- 1 Nr. 1 GrEStG angesehen, wenn nach Rückabwicklung des ersten Vertrages bei dem Ersterwerber (also der GmbH) die verbliebene Rechtsposition so stark ist, dass er die verbliebene Rechtsposition in seinem eigenen wirtschaftlichen Interesse verwertet hat. Das ist dann der Fall, wenn der Ersterwerber praktisch bestimmen kann, wer an Stelle von ihm Erwerber wird. Dies wäre ja auch bei Ihnen der Fall.

Dies wird insbesondere dann so gesehen, wenn in einer Urkunde der erste Erwerbsvorgangs aufgehoben wird und an den Zweiterwerber im Rahmen der selben Urkunde veräußert wird (BFH II R 18/05 vom 25.4.2007). Dies sollten Sie auf jeden Fall vermeiden.

In dem hier genannten Fall des BFH wird nun geprüft, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen für die Steueraufhebung, wenn Aufhebung („rückgängig machen“) und Zweiterwerb in zwei von einander getrennten Verträgen erfolgt. Es war dort die Reihenfolge so, dass Ersterwerber der Gesellschafter-Geschäftsführer als Privatmann war und bei dem Zweiterwerb für die Gesellschaft auftrat, bei der er Gesellschafter-Geschäftsführer (mehrheitlich) agierte.

Dabei erklärt der BFH, dass wegen der maßgeblichen Stellung des Beteiligten der Beweis des ersten Anscheins dafür spricht, dass er im eigenen wirtschaftlichen Interesse mitgewirkt hat.

In einer weiteren Entscheidung vom 14.11.2007, II R 1/06 werden ebenfalls die hier erläuterte Rechtsfragen abgehandelt.

Es kommt hier darauf an, dass die wirtschaftlichen Interessen der GmbH nicht durch den nachfolgenden Erwerb durch Sie gestärkt werden. Nur wenn Sie darlegen können, dass Ihre persönlichen und wirtschaftlichen Interessen völlig unabhängig von dem Geschäftsbetrieb der GmbH sind, haben Sie Chancen, dass das Finanzamt anerkennt, dass der erste Erwerbsvorgang vollständig rückgängig gemacht wird. Eine Vermietung der Räumlichkeiten an die GmbH wäre sicher schädlich.


Für die Frage , ob hier wirtschaftliche Interessen der GmbH für den Erwerb durch Sie sprechen, ist z.B. entscheidend, welche Nutzung der Immobilie durch die GmbH vorgesehen war und welche Sie im persönlichen Bereich damit anstreben.

Dies kann mangels näherer Angaben im Sachverhalt hier nicht weiter beurteilt werden.

Die Alternativen 3. und 4. sollten nicht erwägt werden, da auch die Abtretung und Veräußerung der GmbH-Anteile Grunderwerbsteuer auslöst.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Ich weise Sie im Rahmen der Beantwortung darauf hin, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Steuerberatung nicht ersetzen kann,

Die Antwort kann ausschließlich dazu dienen, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Sie können mich gerne im Wege einer Direktanfrage oder einer Mandatierung außerhalb dieses Forums beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen



Marlies Zerban
Rechtsanwältin
Steuerberaterin

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