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Grunderwerbssteuer: Berechnung des Wohnwerts für Wohnrecht Wohnung und Gartennutzung

| 04.04.2017 12:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich habe vor einigen Wochen notariell ein Grundstück mit Mehrfamilienhaus gekauft.

Für eine der zwei Wohnungen des Gebäudes (45 m2) wurde ein lebenslanges Wohnrecht für den Verkäufer eingetragen. Vom Wohnrecht auch umfasst ist ein Gartenanteil (146 m2).

Der Mietpreis für die Wohnung lt. Mietspiegel beträgt 7,50 Euro. Der Verkäufer ist 62 Jahre alt.

Welchen Wert hat das Wohnrecht für die anfallende Grunderwerbssteuer?

Einsatz editiert am 04.04.2017 16:42:14

05.04.2017 | 11:54

Antwort

von


(712)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider haben Wohnrecht und auch Nießbrauchrecht im Rahemen der Verkaufs/ Kaufs von Immobilien keine steuermindernde Relevanz. Die Grunderwerssteuer richtet sich allein nach dem Immobilienwert, sprich dem Kaufpreis, ohne dass ein eingerichtetes und gewährtes Wohnrecht hieraus Einfluss haben , § 9 Abs.1 Nr. 1 Grunderwerbssteuergesetz. Nur bei Schenkung und Erbschaft wird ein Wohnrecht steuermindernd berücksichtigt ( Erbschafts- und Schenkungssteuer)

Eine Minderung der Grunderwerbssteuerlast kann demnach nur erfolgen, in dem der Kaufpreis minimiert wird oder der Verkäufer zur Rückzahlung des auf sein Recht entfallenden Steueranteils verpflichtet wird.

Den Wert des Wohnrechts ermitteln sie, in dem sie zunächst den Wert der Wohnung und der Gartennutzung für die fiktive Miete von 1 Jahr ausrechnen. Bei der Wohnung gibt der Mietspiegel einen guten Anhaltspunkt. Bei ihnen wäre die Wohnung 337,50 € pro Monat und damit 4050 € pro Jahr Wert. Der Mietpreis kann sich durch die Gartnennutzung pro m² leicht ändern. Sind die 7,50€/ m² aus dem Mitspiegel jedoch bereits inklusive Gartennutzung, so wird der Wert hiervon nicht berührt, also nicht extra erhöht.

Diesen Wert von 4050 € kapitalisieren sie nun über die zu erwartende Lebensdauer des Berechtigten. Hierfür gibt es am 2. Oktober 2012 veröffentlichten Sterbetafel 2009 / 2011 des Statistischen Bundesamtes, die den Kapitalwert als Mittelwert für jährlich vorschüssige und jährlich nachschüssige Zahlungsweise ausgibt. Laut dieser Tabelle liegt der Kapitalwert bei einem 62 jährigen Mann bei 12,196 %.

Nun multiplizieren sie den Jahreswert mit dem Kapitalwert laut Tabelle : 4050 € x12,196 und erhalten den Gesamtwert des Wohnrechts mit einer Höhe von 49393, 80 €.

Fazit der Wert für das Wohnrecht beträgt 49393,80 €. Beinhaltet der Mietspiegelpreis die Gartennutzung, so hat diese keine weitere Relevanz. Ist eine Gartennutzung im Mietspiegel nicht enthalten, so ist im Mietspiegel eine andere Einordnung oder eine leichte Erhöhung des Mietspiegelpreises vorzunehmen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwältin Doreen Prochnow

Rückfrage vom Fragesteller 06.04.2017 | 11:19

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin Prochnow,

vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Dies bedeutet also zusammenfassend, dass das Finanzamt die Gartennutzung des Wohnrechteinhabers nur dann für die Berechnung der Grunderwerbssteuer in Ansatz bringen kann, wenn diese Gartennutzung nicht bereits im Mietspiegel abgebildet ist. Dies würde dann durch einen Aufschlag auf die 7,50 €/m² erfolgen. Habe ich dies richtig verstanden?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.04.2017 | 11:27

Lieber Fragesteller,

ja, sie haben es richtig verstanden.

Bilden die 7,50 € bereits Preis für eine Wohnung inkl. Gartennutzung ab, so bleibt es bei den 7,50 €. Sollte die Gartennutzungkein inbegriffenes Ausstattungsmerkmal sein, so muss der Preis aus dem Mietspiegel erhöht werden.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

P.S. : Eine aktuellere Sterbetafel (Oktober 2016) finden sie auf http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Erbschaft_Schenkungsteuerrecht/2016-11-04-bewertung-eine-lebenslaenglichen-nutzung-oder-leistung-fuer-stichtage-ab-1-1-2017.pdf?__blob=publicationFile&v=2

Der Faktor hat sich auf 12,269 erhöht, so dass nun ein Wert von 49689, 45 € zu Grunde zu legen ist.

Bewertung des Fragestellers 19.04.2017 | 16:22

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