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Grunddienstbarkeiten und Bewilligungen dem Landkreis gegenüber

| 27.03.2016 15:28 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


A und B haben ein Grundstück gemeinsam gekauft um es später zu teilen. Nachdem A seine Baugenehmigung erhalten hat, wird das Grundstück 2008 geteilt, im Katasterregister und im Grundbuch eingetragen. A erhält von B ein Leitungsrecht und ein Grenzmauerrecht. Dies wird im Notarvertrag geregelt und im Grundbuch eingetragen. Allerdings wurde versäumt zu der 3 m hohen Grenzmauer die zwingend dazugehörige Abstandsfläche von 3 m als Dienstbarkeit einzutragen.

1.) Dem Landkreis gegenüber wurde die Grundstücksteilung nicht mitgeteilt. Ist die Teilung daher ungültig oder unvollkommen und kann man sie vollenden bzw. auf welcher rechtlichen Grundlage könnte man sie anfechten?
2.) Kann A verlangen, daß die Abstandsfläche von 3 m zur Grenzmauer von B nachträglich bewilligt werden muss, da das Mauerrecht bewilligt wurde, aber die Abstandsfläche im Notarvertrag vergessen wurde einzutragen?
3.) Muss B dem Landkreis die Dienstbarkeiten bewilligen, denen er im Notarvertrag zugestimmt hat und die im Grundbuch sind oder mit welcher rechtlichen Begründung kann er sie ablehnen?

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrte Fragensteller,

laut § 19 BauGB setzt die wirksame Teilung eines Grundstücks grds. nur die entsprechende Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt voraus, nicht die Zustimmung oder Mitteilung an den Landkreis:

"(1) Die Teilung eines Grundstücks ist die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll.

(2) Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen."

Die nachträgliche Bewilligung der Eintragung der Abstandsfläche kann durchaus verlangt werden, da Sie ja Teil der ursprgl. Vereinbarung zwischen den Parteien war.

In der Regel dürfte sich in dem Vertrag auch folgende Klausel finden:

"Die Ansprüche auf Einräumung der Dienstbarkeit und die Ansprüche aus dem Rechtsverhältnis zwischen den Dienstbarkeitsberechtigten und -verpflichteten verjähren in 30 Jahren, soweit sie nicht der Verjährung entzogen sind."

Ansonsten greift jedenfalls § 196 BGB:

"Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts eines solchen Rechts sowie die Ansprüche auf die Gegenleistung verjähren in zehn Jahren."

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 28.03.2016 | 18:25

Sehr geehrter Herr Saeger,

vielen Dank für die Beantwortung der Fragen 1. und 2. Zu der Frage 3., die Sie vermutlich übersehen haben, möchte ich noch folgendes sagen: die Formulare für die "Bewilligungen der Dienstbarkeiten zugunsten des Landkreises" durch B gingen A, der deren Abwicklung 2010 organisieren sollte, nie zu. A hatte sie reklamiert, aber nie erhalten. Anschließend vergass A sich weiter darum zu kümmern. Erst in den Verkaufsverhandlungen von B an C Ende 2015, fiel dies auf. Jetzt bemerkte dies auch der Landkreis, der daraufhin A androht die widerrufliche Baugenehmigung zurückzuziehen und die Nutzung des Wohnhauses zu untersagen. Gleichzeitig verweigert der Landkreis A gegenüber die Bekanntgabe des neuen Eigentümers mit dem Hinweis auf den "Datenschutz" und empfiehlt A sich an einen Notar zu wenden. A hat B vor 3 Wochen die Bewilligungsformulare für den Landkreis zur Unterschrift per Einschreiben zugesendet, aber leider ohne Reaktion, nicht mal den Hinweis, dass B an C verkauft hat. Jetzt die Frage aus der vorherigen Mail:
3.) Muss B dem Landkreis die Dienstbarkeiten bewilligen, denen er im Notarvertrag zugestimmt hat und die im Grundbuch sind oder mit welcher rechtlichen Begründung
könnte er sie ablehnen? Mit welchen Folgen muss A angesichts dieser Situation rechnen?

Vielen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.03.2016 | 18:29

Sehr geehrter Fragensteller,

B muss der vertraglich vereinbarten Bewilligung zustimmen - s.o.. Die Einrede der Verjährung kann er basierend auf den genannten Normen nicht erfolgreich erheben. Andere Einwendungen sind - ohne Kenntnis des Vertrages - nicht ersichtlich.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Bewertung des Fragestellers 28.03.2016 | 19:49

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