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Grunddienstbarkeiten in Abtg. II des Grundbuches

29.10.2020 13:57 |
Preis: 80,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Zur Auslegung einer Grunddienstbarkeit des Jahres 1934.

Ortsbeschreibung: Es handelt sich um eine von öffentlichen Strassen umschlossene "Insel", die seit 1934 mit 104 baugleichen Reihenhäusern in 7 Reihen versehen wurden. Alle Grundstücke sind etwa
170 qm gross. Für jedes Grundstück mit je zwei Flurstücken existiert ein Grundbuchblatt. Es handelt sich um eine Art Wohnsiedlung ohne gemeinsame Autorität, wie bei einer WEG.

Problembeschreibung: Bei Erstellung der Wohnanlage hatten die Bauherrn sich des Instruments "Dienstbarkeit" bedient und schon damals eine, wie erst viel später mögliche Form durch das erst erschaffene Wohneigentumsgesetz, gewählt. In den 104 Grundbüchern sind jeweils in den Abtg. II gleichlautende Grunddienstbarkeiten eingetragen, in gleichem Range untereinander.

a. eine Bau-, Gewerbe- und Benutzungsbeschränkung,

b. der Eigentümer hat die Unterhaltungs- und Reinigungskosten der die Grundstücke der Berechtigten umschliessenden Strassen ............................ im Verhältnis 1 : 104 zu tragen.

c. die Fassade und die Umzäunung sowie die gesamten sonstigen Baulichkeiten des auf dem Grundstück stehenden Hauses in dem von der Deutschen Heimbau......gemeinn. AG Berlin geschaffenen Zustande zu erhalten, auch die Gartenfläche laufend bepflanzt zu erhalten,

d. die in dem zu f. angegebenen Privatwege liegenden Leitungen, sowie etwaige Anschlüsse dieser Leitungen, an die öffentlichen Hauptleitungen, auch soweit diese Anschlüsse ausserhalb der Privatwege oder der anliegenden Grundstücke liegen, gesamtschuldnerisch mit den zu f. angegebenen Eigentümern dauernd zu erhalten, sowie die Kosten für die bauliche und betriebliche
Unterhaltung der Brauch- und Regenwasserleitungen auf der Strecke zwischen den öffentlichen Strassenleitungen und den nächsten hinter der Bauflucht auf dem Gelände der Siedlung gelegenen Einsteigeöffnungen im Verhältnis 1 : 104 zu tragen,

Weitere Grundbucheintragungen, Abtg. II, beziehen sich auf Wege und Leitungsrechte ohne Bezug auf den Rechtsstreit.

In Auseinandersetzung befinde ich mich mit dem Nachbarn des Reihenhauses zur Rechten, der sein Immobil etwa vor 10 Jahren erwarb. Der Vollständigkeit sei erwähnt, dass er im notariellen Kaufvertrag Kenntnis über die von ihm zu übernehmenden Belastungen bekam.

Die Nachbarn haben auf ihrem Grundstück zunächst einen Geräteschuppen auf einem Betonsockel errichtet, direkt an der gemeinsamen Grundstücksgrenze. Zu späterem Zeitpunkt wurde ein etwa 0,5 m breiter Umlauf aus Gehwegplatten errichtet. Unmittelbar daneben wurde ein weiterer Betonsockel gegossen, auf dem zwischenzeitlich auch eine Gartenbank stand.

Anlässlich des Beginns der Baumassnahme wurde von der umittelbar betroffenen Nachbarschaft darauf hingewiesen, dass die Grunddienstbarkeit jede Veränderung verbietet. Ohne Erfolg. Vielmehr wurde die Vervierfachung der Terrassenfläche von 7 x 4 m über ddie gesamte Grundstücksbreite vorgenommen.

Meine Terrasse, nunmehr direkt anschliessend an den Neubau des Nachbarn, wird als Sichtschutz durch meine gelb getönte Mattglaswand, abgegrenzt. Die Nachbarn errichteten nun eine Holzwand und verschatteten meine Terrasse vollständig. Beide Terrassen liegen nun ohne Abstand nebeneinander und verändern das optische Gesamtbild. Auch beeinträchtigt durch die ursprünglich nicht geplante Nähe, da die Terrassen nunmehr ohne Abstand nebeneinander liegen. Da die Nachbarn ihren Garten mit weiteren Gehwegplatten bestückt haben, sind neben der Vervierfachung der Terrassenfläche weitere Quadratmeter Grünfläche versiegelt. So ist die Sollgrünfläche von 76 qm auf einen nicht versiegelten Gartenbereich von 35 m2 geschrumpft. Dies verstösst eindeutig gegen die Veränderungssperre der in Abtg. II eingetragenen Grunddienstbarkeiten. Ich bin der Meinung, dass es unerheblich ist, welche Veränderungsmassnahmen ergriffen wurden, ob das Gerätehaus gross oder klein ist, ob und wie viel Rasengrün zubetoniert und eine zwei oder drei Meter hohe Holzwand als Sichtblende erstellt wurde. Die Veränderungssperre ist ausnahmslos gültig.

Ich denke, ich muss den Eingriff in mein Eigentum nicht dulden. Die eingetragenen Grunddienstbarkeiten sind Teile meines Eigentums, oder? Wenn das so ist, hat der Nachbar es jahrelang anektiert. Es sind Stück für Stück Eigentumseingriffe erfolgt und es muss die Frage gestellt werden, ob Schadenersatz zur Diskussion steht. Und, wenn ja, wie hoch? In einem kürzlichen Gespräch hatte ein Kaufinteressent das Weite gesucht, weil ihm die "verbaute Grünlage" nicht gefiel und er einen Rechtsstreit nicht miterwerben wolllte. Das ist belegbar, weil er mir gegenüber seinen Rückzug ausdrücklich begründete.

30.10.2020 | 00:37

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es könnte ein Verstoß gegen die Grunddienstbarkeit c) vorliegen. Danach ist "die Gartenfläche laufend bepflanzt zu erhalten". Es fragt sich, ob es einen definierten Zustand der Gartenfläche gibt. Sonst könnte darunter auch jeweils schlicht die Fläche verstanden werden, die nicht bebaut ist. In dem Fall würde sich die Klausel schlicht darin erschöpfen, eine unansehnliche Brache und damit mittelbar den Übertrag von Unkraut (Wildkräutern) in die Nachbargärten zu verhindern. Für den Fall aber, dass die Gartenfläche flächenmäßig definiert ist, würde sich dann in der Tat ein Verbot ergeben, diese zu überbauen.

Gibt es irgendwo eine Definition der Gartenfläche? Möglicherweise ergibt sich dies aus einer 1934 geltenden baupolizeilichen Verordnung, z.B. zu Fluchtlinien. Wenn das nicht der Fall ist, würde ich die Klausel jedoch als bloßes Brachflächenverbot interpretieren.

Berechtigte der Grunddienstbarkeit sind die jeweiligen Eigentümer der anderen 103 Grundstücke, wenn ich Sie richtig verstanden habe. Für den Fall einer Gesamtberechtigung müssten Sie, um gegen den widerspenstigen Nachbarn vorzugehen, Einigkeit herstellen unter den anderen 103 Grundstückseigentümern.

In diesem Sinne könnten Sie vom Nachbarn Beseitigung und Unterlassung verlangen. Das Abspringen von Kaufinteressenten dürfte dagegen nicht mehr vom Schutzzweck der Grunddienstbarkeit erfasst sein, sodass ein diesbezüglicher Schadensersatzanspruch ausscheiden muss.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Gero Geißlreiter
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

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