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Grunddienstbarkeit für Öltanks - Löschung oder Verjährung möglich?

| 20.08.2013 07:55 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Anspruch auf Löschung einer Dienstbarkeit, wenn dies objektiv nicht mehr umsetzbar oder nutzbar ist.

Wir haben kürzlich ein Haus erworben in dessen Keller sich zwei große Öltanks (40.000 und 50.000 l) befinden, die die Nachbar-Wohnanlage mit Öl versorgt haben. Hierfür ist unser Haus mit einer Grunddienstbarkeit aus dem Jahr 1972 belastet (Öltankhaltungs,- Öllagerungs- und Ölleitungsrecht). Einer der Öltanks wurde bereits 1979 stillgelegt, der zweite Öltank wurde bis zum Januar 2010 genutzt und dann ebenfalls stillgelegt. Die Wohnanlage wird jetzt mit Fernwärme versorgt.
Beide Öltanks wurden vor der Stilllegung von einem Fachbetrieb gesäubert, dennoch ist in unseren Kellerräumen ein unangenehmer Ölgeruch wahrnehmbar.
Die Grunddienstbarkeit sieht neben dem erwähnten Öltankhaltungs,- Öllagerungs- und Ölleitungsrecht aber auch ein Entnahmerecht (gegen Bezahlung) für unser Haus vor. Da die Öltanks stillgelegt wurden (laut Aussage der Vorbesitzerin ohne vorherige Rücksprache mit ihr), können wir dieses Recht nicht ausüben.
Die Vorbesitzerin hat bereits erfolglos versucht (unseres Wissens aber nicht rechtlich) auf die Entfernung der Öltanks hinzuwirken.

Fragestellungen:
1.) Haben wir eine rechtliche Handhabe eine Löschung der Grunddienstbarkeit zu erreichen hinsichtlich der Tatsache
a) dass beide Tanks seit Jahren nicht mehr genutzt werden (einer bereits seit 1979 stillgelegt ist)
b) Wir somit völlig unnötig Platz verschenken, in unserem Umbau eingeschränkt sind und eine Ölgeruchsbelästigung dulden müssen
2.) Wäre die einseitige Einschränkung unseres Entnahmerechts ein möglicher Angriffspunkt?
3.) Verjährt die Grunddienstbarkeit durch die Nichtausübung? Falls ja, wann? Wäre auch eine teilweise Verjährung denkbar; sprich das der seit 1979 stillgelegte Öltank verjährt ist (was uns auch schon helfen würde)

Wir wären auch gerne bereit eine einvernehmliche Lösung herbeizustreben (z. B. Entschädigungszahlung und/oder wir kommen für die Entsorgung der Öltanks auf). Dies wird sich aber sehr schwierig gestalten, da die Wohnanlage 70 Eigentümber hat.

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben nachfolgend beantworte:
1. Eine Löschung der Grunddienstbarkeit bedarf gemäß § 876 S. 2 BGB der Zustimmung der dinglich Berechtigten am herrschenden Grundstück. Wenn aufgrund einer grundlegenden Veränderung auf dem Grundstück die Grunddienstbarkeit nicht mehr gegeben ist, erlischt die Berechtigung an der Eintragung der Grunddienstbarkeit. Dies gilt auch wenn die rechtliche Grundlage hierfür objektiv nicht mehr gegeben ist. Wenn die Ausübung der Grunddienstbarkeit durch eine dauernde Veränderung ausgeschlossen oder der Vorteil für das Nachbargrundstück entfallen ist, erlischt die Grundschuld. BGH NJW-RR 88, 1229. Durch die Stilllegung fehlt es für das Betreiben der Öltanks an einer behördlichen Genehmigung. Dies kann zwar jederzeit wieder aktiviert werden. Durch die alternative Versorgung werden aber die Öltanks objektiv nicht mehr benötigt, so dass ein Anspruch auf Zustimmung zur Löschung besteht.
2. Die einseitige Einschränkung sehe ich hier nicht als Argumentation, da dies gerade Sinn und Zweck einer Dienstbarkeit ist.
3. Auch die Verjährung hilft Ihnen hier nur für den einen Öltank weiter. Nach § 1028 BGB haben Sie seit der Stilllegung einen Anspruch auf Beseitigung der störenden Anlage. Dieser Beseitigungsanspruch unterliegt der 30 jährigen Verjährung. Da die Dienstbarkeit jedoch als Ganzes zu sehen ist, wird die frühere Stilllegung des Öltanks aufgrund der Verjährungs- oder Verwirkungstatbestände nicht zu einer Löschung der Dienstbarkeit führen.

Im Ergebnis besteht ein Beseitigungsanspruch der Öltanks nebst Anschlüssen. Weiterhin haben Sie einen Anspruch auf Zustimmung zur Löschung der Dienstbarkeit. Hierbei müssen Sie aber darlegen, dass das Nachbargrundstück weder die Öltanks noch die Dienstbarkeit wird benötigen müssen.

Hinsichtlich der weiteren Verhandlungen sollten Sie sich an den Hausverwalter wenden, der für die Eigentümer vertritt. Da die Sicherung der Öltanks mit laufenden Kosten verbunden ist, wäre es für die Eigentümergemeinschaft günstiger die Tanks jetzt zu entfernen, möglicherweise kostenneutral aufgrund des zu erzielenden Schrottpreises. Die Kosten für die Löschung der Dienstbarkeit hat die Eigentümergemeinschaft zu tragen. Hier könnten Sie für eine Beschleunigung kulanterweise anbieten diese Kosten zu übernehmen.

Die Entsorgungskosten sollten aber die Eigentümergemeinschaft tragen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und stehe Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.08.2013 | 17:01

Vielen Dank für Ihre ausführliche Beantwortung. Einige Ausführungen sind uns noch nicht ganz klar:

1.) "Wenn aufgrund einer grundlegenden Veränderung auf dem Grundstück die Grunddienstbarkeit nicht mehr gegeben ist, erlischt die Berechtigung an der Eintragung der Grunddienstbarkeit."

Bezieht sich die grundlegende Veränderung auf das herrschende oder das beherrschte Grundstück oder auf beide?

2.) Verstehen wir es richtig, dass durch das Fehlen der behördlichen Genehmigung die rechtliche Grundlage für die Dienstbarkeit nicht mehr gegeben ist?

3.) Bezüglich der einseitigen Einschränkung haben Sie uns vermutlich falsch verstanden: Neben den Pflichten (Öltankhaltungs,- Öllagerungs- und Ölleitungsrecht) wird uns das Recht gewährt, Öl für unsere eigenen Heizzwecke zu entnehmen. Durch die Stilllegung der Öltanks wurde uns dieses Recht entzogen. Wäre dies nicht als ein Verstoß gegen die Grunddienstbarkeit zu verstehen, der die Gültigkeit derselbigen zusätzlich in Frage stellt?

4.) Verjährung: Verstehen wir es richtig, dass wir die Entfernung des schon seit 1979 stillgelegten Öltanks erwirken können, selbst wenn die Grunddienstbarkeit bestehen bleiben würde?

5.) Wie könnte hinreichend dargelegt werden, dass das Nachbargrundstück weder die Öltanks noch die Dienstbarkeit wird benötigen müssen? Reicht hierür die Umstellung auf Fernwärme aus? Wäre die Tatsache, dass die Öl-Heizungsanlage samt Leitungen entfernt wurde, ein hinreichender Grund?

6.) Sie erwähnen laufende Kosten zur Sicherung der Öltanks. Welche laufenden Kosten gibt es Ihres Wissens für stillgelegte Öltanks? Unseres Wissens müssen die Tanks zwar zum Zeitpunkt der Stillegung abgenommen werden, weitere Prüfungen sind nach unserem Kenntnisstand nicht erforderlich - oder liegen wir hier falsch?

Nochmals vielen herzlichen Dank für Ihre rasche und kompetente Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.08.2013 | 13:26

Vielen Dank für die Nachfragen, die ich wie folgt beantworte:

1.) "Wenn aufgrund einer grundlegenden Veränderung auf dem Grundstück die Grunddienstbarkeit nicht mehr gegeben ist, erlischt die Berechtigung an der Eintragung der Grunddienstbarkeit."

Bezieht sich die grundlegende Veränderung auf das herrschende oder das beherrschte Grundstück oder auf beide?

Auf beide Grundstücke. Durch die Stilllegung der Öltanks kann weder das herrschende Grundstück aus der Dienstbarkeit die Rechte in Anspruch nehmen, als auch das dienende Grundstück sein Entnahmerecht umsetzen.

2.) Verstehen wir es richtig, dass durch das Fehlen der behördlichen Genehmigung die rechtliche Grundlage für die Dienstbarkeit nicht mehr gegeben ist?

Dies ist ein Ansatzpunkt, dass die Grundlage der Dienstbarkeit entfallen ist. Wenn die Eigentümer des herrschenden Grundstückes wohl mit Einstimmigkeit beschlossen haben die Heizung nicht mehr mit Heizöl zu betreiben, dann ist dieser Beschluss nicht so ohne weiteres wieder rückgängig zu machen. Durch den Beschluss der Eigentümer des Nachbargrundstückes ist jedenfalls aktuell die Grundlage der Dienstbarkeit entfallen, könnte aber bei einem entsprechenden Beschluss wieder hergestellt werden.

Hinzukommt aus meiner Sicht, dass bei einer Inbetriebnahme die vorhandenen Tanks nicht mehr den Anforderungen der Technik entsprechen dürften.

3.) Bezüglich der einseitigen Einschränkung haben Sie uns vermutlich falsch verstanden: Neben den Pflichten (Öltankhaltungs,- Öllagerungs- und Ölleitungsrecht) wird uns das Recht gewährt, Öl für unsere eigenen Heizzwecke zu entnehmen. Durch die Stilllegung der Öltanks wurde uns dieses Recht entzogen. Wäre dies nicht als ein Verstoß gegen die Grunddienstbarkeit zu verstehen, der die Gültigkeit derselbigen zusätzlich in Frage stellt?

Richtig, dies stellt ein Verstoß gegen die Dienstbarkeit dar, was ein zusätzliches Argument für deren Löschung ist, da Sie keine Möglichkeit mehr haben entsprechend der Dienstbarkeit die Tanks zu nutzen.

4.) Verjährung: Verstehen wir es richtig, dass wir die Entfernung des schon seit 1979 stillgelegten Öltanks erwirken können, selbst wenn die Grunddienstbarkeit bestehen bleiben würde?

Ja, dies sollten Sie unter Inanspruchnahme des Bauamtes bewirken. Das Bauamt kann den Eigentümern des Nachbargrundstückes aufgeben, den bzw. die Öltanks zu entsorgen. Die Kosten hat das herrschende Grundstück zu tragen. Denn auch wenn die Tanks gesäubert wurden, besteht gleichwohl die Gefahr einer Durchrostung der Tanks.

5.) Wie könnte hinreichend dargelegt werden, dass das Nachbargrundstück weder die Öltanks noch die Dienstbarkeit wird benötigen müssen? Reicht hierür die Umstellung auf Fernwärme aus? Wäre die Tatsache, dass die Öl-Heizungsanlage samt Leitungen entfernt wurde, ein hinreichender Grund?

Dies ist ein hinreichender Grund. Wichtig ist hierbei, dass Ihr Recht auf Entnahme von Heizöl ebenfalls nicht mehr umsetzbar ist und Sie hier einen Schadensersatzanspruch gegen die Eigentümergemeinschaft haben, den Sie als Verhandlungsargument nutzen sollten.
Da die Stilllegung und die Entfernung der Leitung theoretisch wieder rückgängig gemacht werden könnten, wäre zusätzlich darzulegen, dass das Nachbargrundstück mangels Heizungsanlage eine Bevorratung von Brennstoffen nicht mehr benötigen wird.

6.) Sie erwähnen laufende Kosten zur Sicherung der Öltanks. Welche laufenden Kosten gibt es Ihres Wissens für stillgelegte Öltanks? Unseres Wissens müssen die Tanks zwar zum Zeitpunkt der Stillegung abgenommen werden, weitere Prüfungen sind nach unserem Kenntnisstand nicht erforderlich - oder liegen wir hier falsch?

Aus meiner Sicht ist in regelmäßigen Abständen eine Prüfung erforderlich, ob die Tanks durchrosten. Auch wäre die Geruchsbelastung in regelmäßigen Abständen zu prüfen und deren Ursache zu beseitigen.

Mit besten Grüßen

Bewertung des Fragestellers 23.08.2013 | 03:16

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