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Grunddienstbarkeit durch Garten nahe Haus

08.05.2009 20:48 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Wir sind zur Zeit am Bauen und haben ein Grundstück gekauft, auf dem ein Regenwasserrohr verlegt ist.

Links und rechts des Rohres ist ein Schutzstreifen von 2m ausgewiesen.

Die Grunddienstbarkeit ist bisher nicht eingetragen gewesen und nun möchte der Wasserverband dieses nachholen. Als Entschädigung bietet er 3 Euro pro lfm, ca. 105 Euro.

Das finde ich sehr wenig und habe ein wenig im Internet recherchiert. Hier habe ich zum Teil von automatischen Pauschalen für die betroffenen Schutzbereiche von mindestes 20% bis max. 80% gelesen.

Aufgrund der Röhre konnten wir unser Haus nicht so stellen wie wir das urspünglich vorhatten. Wir mußten einen Meter nach Norden springen und konnten damit unseren Doppelcarport vergessen.

Weiterhin grenzt die Südseite des Hauses direkt an den Schutzstreifen. Es wird zukünftig daher nicht möglich sein, in diesem Bereich anzubauen, z.b. Wintergarten oder eine massive Terrasse mit Fundementen zu erstellen. Lediglich eine Holzterrasse bzw. eine Terrasse, die sich leicht rückbauen läßt, (Waschbetonplatten) dürfte ich glaube ich nur bauen...

Weiter verläuft die Röhre zentral durch den Garten, so dass ich meine Gartengestaltung mit Teich, Pool oder Gartenhaus ebenso nicht frei ausüben kann. In der Summe fühle ich mich durch die Röhre stark beeinträchtigt.

Nun habe ich für mich versucht einen Wertminderungsansatz zu finden. Ich gehe von einer Minderung von 60% des Kaufpreises aus, in dem Bereich, wo der Schutzstreifen direkt an meinem Haus vorbeigeht. Die Beeinträchtigung, dass ich keine Anbauten vornehmen kann und auch die Terrasse womöglch nicht so sein wird wie geplant, finde ich recht groß.

Für den Bereich weiter weg vom Haus, wo ich keine Anbauten durchführen würde (aber auch kein Teich, Pool, Gartenhaus, etc. bauen kann), gehe ich von einer Minderung von 40% aus.

Da die Grunddienstbarkeit sich aber auch auf das ganze Grundstück auswirkt, da potentielle Käufer diese z.B. abschreckt, habe ich die Bereiche außerhalb des Schutzstreifens noch einmal mit 5% Wertminderung bewertet. Damit komme ich auf rund 13000 Euro.

Im Verhältnis zu 105 Euro recht viel.

Meine Frage nun:

Sind meine Vorstellungen realistisch, wie sind die üblichen Bewertungsmaßstäbe bei derartigen Einschränkungen und lohnt sich die Beauftragung eines Sachverständigen?

09.05.2009 | 00:05

Antwort

von


(2273)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
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Sehr geehrter Ratsuchender,


der von der Gemeinde genannte Betrag erscheint zu niedrig.

Als Faustregel wird, sofern es in Ihrer Gemeinde keine entsprechende Satzung oder Zusatzrichtlinien zur Festsetzung der Entschädigung gibt, 10-25% der Quadratmeterpreises für die Fläche, die betroffen ist, angenommen.

In Ihrem Fall müsste also der Quadratmeterpreis vorliegen und dann der Prozentsatz mit den betroffenen 140 qm multipliziert werden.

Davon ausgehend, ist der angebotene Betrag zu gering, vermutlich - je nach qm-Preis aber auch Ihre Forderung zu hoch.

Dieses gilt aber nur als Richtwert, da die örtlichen Gegebenheiten immer zu berücksichtigen sind.

Sofern eine vernünftige Lösung nicht getroffen werden kann, wird sich zur Ermittung der tatsächlichen Wertes dann sicherlich die Beauftragung eines Sachverständigen lohnen; vorab sollten Sie aber die gemeindlichen Vorschriften auf entsprechende Satzungen und Zusatzrichtlinien prüfen lassen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle


ANTWORT VON

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