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Grunddienstbarkeit - Garagennutzungsrecht, Geh- und Fahrtrecht

26.02.2010 16:00 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beschreibung der Situation:

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe ein Mehrfamilienhaus mit 13 Garagen incl. Grundstück erworben. Auf dem Nachbargrundstück steht ebenso ein Mehrfamilienhaus mit 3 Garagen. Das Nachbargrundstück sowie dessen Garagen kann nur über meine Zufahrt erreicht werden.
In Grundbuchauszug des gekauften Grundstücks ist für den Eigentümer des Nachbargrundstückes eine Grunddienstbarkeit für ein Geh- und Fahrtrecht sowie ein ausschließliches und unentgeltliches Nutzungsrecht für 7 (von 13) definierten Garagen eingetragen. Die Grundstücke incl. Gebäude wurden im Rahmen eines Erbes 1970 vom Vater auf die Kinder übertragen. Der Sohn (Eigentümer des benachbarten Grundstücks) lebt in einem anderen Ort 400 km entfernt vom Grundstücksstandort. Das Gebäude (incl. der Garagen) das ich erworben habe, hat ursprünglich seiner Schwester gehört.
Die Grundsdienstbarkeit wurden automatisch beim Kauf im Grundbuch übernommen.

Problem:
Der Eigentümer nutzt die 7 Garagen nicht selber sondern hat diese teilweise direkt an Dritte weitervermietet oder im Rahmen seiner Wohnungen auf dem Grundstück in die Wohnungsmiete integriert, d.h. der Mieter einer Wohnung des Nachbarn bekommt eine Garage kostenlos zur Verfügung gestellt.

Aktuell beziehe ich nur für die restlichen 6 Garagen eine Miete. Nach mehreren Aufforderungen an den Nachbarn mir die Mieten für die 7 durch Dritte genutzte Garagen zu übergeben hat dieser mir das verweigert mit dem Hinweis, dass er das alleinige Nutzungsrecht hat und deshalb das entweder selber nutzen oder vermieten kann. Ich hätte in dieser Hinsicht keine Rechte. Über das Recht einer Weitervermietung steht jedoch nichts im Grundbuch.

Im Grundbuch ist dies wie folgt ausgeführt:

„Herr A räumt hiermit als Eigentümer des Grundstückes X dem jeweiligen Eigentümer B des Grundstückes Y das Recht ein, die auf dem südlichen Teil seines Grundstückes (X) stehenden 7 Garagen ausschließlich und unentgeltlich zu nutzen.„ Ein Nießbrauch liegt nicht vor.

Darüber hinaus wollte ich im Rahmen einer Umnutzung sowie Umbau alle 13 Garagen abreißen und hier auf einem Teil der Flächen ein Neubau mit Tiefgaragen errichten und auf dem Rest der Fläche wollte ich einen Garten anlegen.

Fragen:

1. Darf mein Nachbar aufgrund des Garagennutzungsrechts mein Eigentum an Dritte ohne mein Einverständnis vermieten oder kostenlos im Rahmen der Vermietung seiner Wohnungen überlassen und die Miete dafür einnehmen? Darf ich vom Nachbarn die Mieten verlangen die er von Dritten bekommen hat?
2. Darf mein Nachbar auch für das Geh- und Fahrrecht ohne mein Einverständnis eine Miete von Dritten verlangen?
3. Darf ich als Eigentümer die 7 Garagen auch nutzen?
4. Unter welchen Vorraussetzungen kann ich die Grunddienstbarkeit für das Garagennutzungsrecht anfechten bzw. aus dem Grundbuch entfernen lassen? Kann ich das Garagennutzungsrecht des Nachbarn kündigen, wenn ein Eigenbedarf also Eigennutzung oder Umnutzung besteht?

5. Darf ich die Garagen in meinem Eigentum für den Umbau ohne Einverständnis des Eigentümers abreißen oder baulich verändern? Wenn keine Garagen mehr auf dem Grundstück sind, macht dann das Garagennutzungsrecht einen Sinn oder kann es aus dem Grundbuch entfernt werden?
6. Wer kommt für die Kosten bei Umbau, Schäden, Instandhaltung, Renovierung usw. der vom Nachbarn genutzten Garagen auf? Falls eine Garage nicht mehr nutzbar wird oder wenn ich diese entferne, muss ich eine andere Garage für die Nutzung des Nachbarn zur Verfügung stellen?

Vielen dank schon im Voraus.


Sehr geehrter Fragesteller:

gerne beantworte ich Ihre Frage ich auf Grund des dargelegten Sachverhalts wie folgt:

Frage 1:
Das darf der Nachbar. Der erzielte Mietzins gehört zur Nutzung und steht dem Nachbarn zu.

Frage 2:
Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks (= Ihr Nachbar) hat das Nutzungsrecht und kann dies wirtschaftlich verwerten, also auch Mietzins verlangen.

Frage 3:
Das ausschliessliche Nutzungsrecht hat der Eigentümer des herrschenden Grundstücks, also ihr Nachbar.

Frage 4:
Das Erlöschen ist nur möglich, wenn Aufhebung durch den Berechtigten erfolgt oder wenn der Vorteil für das herrschende Grundstück aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründern dauerhaft entfällt § 1091 BGB.

Frage 5:
Nein, Sie dürfen nicht abreissen. Löschung im Grundbuch ist wohl nicht möglich, außer der Nachbar ist mit einer dauerhaften Entfernung der Garagen einverstanden.

Frage 6:
Je nach Vereinbarung kann es sogar sein, dass Sie den Unterhalt tragen müssen (vgl. § 1021 BGB) und die Garagen in einem entsprechenden Zustand halten müssen. Es kann aber auch umgekehrt sein, das ergibt sich aus dem zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrag. Entfernen dürfen Sie die Garagen leider nicht.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichem Gruß

Michael J. Zürn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.02.2010 | 17:36

Sehr geehrter Herr Zürn,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Mir ist immer noch nicht klar wieso ich dann der Eigentümer der Garagen und Grundstücks bin wenn ich keine Rechte habe.

zu 2.
Habe ich das richtig verstanden. Mein Nachbar, der ein Geh- und Fahrtrecht über mein Grundstück hat darf von Dritten (also auch von mir) wenn diese über mein Grundstück laufen eine Miete verlangen?

zu 5. Habe ich denn wenigstens das Recht bauliche Veränderungen vorzunehmen ohne dabei die Garagennutzung des Nachbarn zu verhindern. z.B. kann ich auf die Garagen Wohnungen bauen oder weitere Garagen aufstocken. Der Nachbar könnte die bestehenden Garagen weiter nutzen.

zu 6. Im schuldrechtlichen Vertrag ist hierzu nichts geregelt. Wie ist dass dann zu bewerten? Muss ich Instandhaltungsarbeiten und Nebenkosten wie z.B. Grundsteuer, Versicherung oder ähnliches tragen, obwohl ich es wirtschaftlich nicht nutzen kann? Darüberhinaus ist mir aus Ihrer Antwort leider nicht klar geworden, ob ich dem Nachbarn eine Garage zur Verfügung stellen oder Schadenersatz zahlen muss, wenn die von Ihm genutzte Garage aufgrund baulicher Schäden nicht mehr nutzbar oder einsturzgefährdet ist?

Vielen Dank schon im Voraus für Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.02.2010 | 12:33

Sehr geehrter Frachsteller,
Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Grundsätzlich ist es mit einer Grunddienstbarkeit so, dass zu irgend einem früheren Zeitpunkt freiwillig dem sog. Begünstigtem (= Nachbar) Rechte eingeräumt wurden, meist gegen eine finanzielle Entschädigung.
Als Erwerber sind Sie daher heute in der unglücklichen Lage, die Belastung akzeptieren zu müssen, allerdings sollte diese Wertminderung durch eine entsprechende Reduzierung auch im Kaufpreis Ausdruck gefunden haben. Sofern der Kaufpreis deswegen nicht reduziert worden ist, ist die Situation natürlich besonders unglücklich. Andererseits muss der Berechtigte, der für die Belastung etwas gegeben hatte, natürlich auch geschützt werden.

Löschen oder einschränken könne Sie die Belastung in aller Regel nur im Einverständnis mit dem Berechtigten.

Nun konkret zu Ihren Nachfragen:

Zu Frage 2:
Ihr Eigentumsrecht ist zugunsten des Nachbars insofern (aber auch nur soweit) eingeschränkt, als Sie ihm die vereinbarte Nutzung (= Geh- und Fahrtrecht sowie Garagennutzung) nicht verbieten können. Sie selbst haben natürlich das Recht, ihr Eigentum kostenlos zu nutzen. "Dritte" in diesem Sinne sind daher auch nur die Mieter des Hauses/der Garagen, Handwerker im Reparaturdienst, Besucher der Mieter etc.
Keinesfalls sind dies aber x-beliebige andere Dritte. Hier könnten Sie ihre Eigentumsrechte ohne Einschränkung ausüben.

Eine Miete kann er für das Geh- und Fahrtrecht schon aus praktischen Gründen von niemandem verlangen, wer sollte das auch bezahlen. Er und seine Mieter dürfen nur kostenfrei die Zuwegung nutzen. Wenn er in der Miete einen Zuschlag dafür machen sollte, wäre das nicht erkennbar. Letztlich richtet sich der Mietzins nach Angebot und Nachfrage.


Frage 5:
Jede Behinderung der von Ihnen zu duldenden Benutzung des Nachbarn (und seiner Mieter) müssen Sie unterlassen. In diesem Rahmen könnten Sie theoretisch auch ohne Einverständnis des Berechtigten sogar bauliche Veränderungen vornehmen. Letztlich hängt das vom Einzelfall ab, eine Baumassnahme ohne Behinderung ist aber praktisch eher schwer vorstellbar.

Frage 6:
Garagen sind Anlagen für die, sofern vertraglich (es kommt auf die Verträge anlässlich der Bestellung der Grunddienstbarkeit an) nicht anders vereinbart, gem. § 1020 S.2 BGB gilt, dass der Berechtigte (= Ihr Nachbar) die Anlage (= Garagen) in ordnungsgemässem Zustand zu halten hat.
Gem. § 2021 Abs.1 BGB könnte aber auch der Eigentümer (= Sie) den Unterhalt der Garagen tragen müssen, sofern dies bestimmt wurde.

Sie müssen sich, um hier Genaueres sagen zu können, die notarielle Bewilligung mit dem genauen Wortlaut besorgen, aus dem auch die etwaige schuldrechtliche Vereinbarungen hervorgehen sollte.

Letztlich sind das natürlich Belastungen, die man am Besten vor dem Kauf feststellen und bewerten sollte.

Gerne bin ich bereit, Ihnen hierzu weitere Auskünfte zu erteilen, wenn Sie die erforderlichen Unterlagen besorgt haben. Ggfls. könnte ich dies auch für Sie erledigen, wenn Sie dies wünschen. Dazu müssen Sie sich am Besten mit mir telefonisch, per Fax oder per E-Mail gem. den angegebenen Kontaktdaten in Verbindung setzen.

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