Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Grunddienstbarkeit - Änderung der Grundlagen

19.10.2015 11:09 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Ich habe 1999 eine Doppelhaushälfte erworben, wo u.a. im Kaufvertrag ein „Spielplatzmitbenutzungsrecht" im Rahmen einer notariellen Urkunde vereinbart wurde.

Auszug: „Der Eigentümer, „Bauträger", verpflichtet sich hiermit nach erfolgter Vermessung aller Baugrundstücke, d.h. aller Parzellen auf denen die geplanten Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser sowie die Tiefgarage errichtet werden sollen, zu Lasten der im anliegenden Lageplan I grau unterlegt dargestellten Teilfläche, die Eintragung einer Grunddienstbarkeit „Spielplatzmitbenutzungsrecht" zugunsten der jeweiligen Eigentümer aller Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser aus dem Gesamtneubauvorhaben (…). Die Kosten der Unterhaltung und Wartung des Kinderspielplatzes tragen die jeweiligen Berechtigten untereinander zu gleichen Teilen.. (…) Die Eigenheime sind Teil der Gesamtbaumaßnahme in x-Stadt entsprechend dem Bebauungsplan Nr. 123 vom 16.12.1998. (…) Die Anlieger zahlen hierfür an die Tiefgaragenverwaltung einen pauschalen Kostenanteil von DM 1,- zuzügl. gesetzlicher Mehrwertsteuer/pro qm Wohnfläche/pro Jahr. (..)"

Im Nachgang jedoch wurde in 2001 der Bebauungsplan geändert: „Spielflächen - Da bei der Neuplanung ein Großteil der Mehrfamilienhausbebauung entfällt reduziert sich der zur Anrechnung benötigte Wohnungsanteil von vorher 45 auf nunmehr 6 Wohneinheiten." Ursprünglich geplante Bebauung waren 4 Punkthäuser mit je 6 Wohneinheiten und eines Mehrfamilienhauses mit 21 Wohneinheiten. Neue Bebauung Reihenhäuser.

Hätte diese Änderung des Bebauungsplans in der Umlage des Spielplatzes Berücksichtigung finden müssen oder ist durch die Änderung des Bebauungsplans die gesamte Vereinbarung „Spielplatzmitbenutzungsrecht" nichtig?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Diese Änderung des Bebauungsplanes ist nur dann relevant, wenn der Spielplatz deswegen ersatzlos wegfiel, also nicht gebaut oder auf Geheiß des Bauamtes entfernt wurde. Dann würde die Gegenleistung für den pauschalen Kostenanteil fehlen, wodurch die Vereinbarung nichtig würde.

Höchstens könnte die Tiefgaragenverwaltung eine Anpassung der Kostenumlage aufgrund der anderen Anliegerzahl in Erwägung ziehen, jedoch ist eine solch einseitige Kostenanpassung stets juristisch sehr schwierig.

Kurz: Solange der Spielplatz noch existiert, ist die gesamte Vereinbarung nicht nichtig und muß auch nicht zwingend an den Bebauungsplan angepaßt werden.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 19.10.2015 | 13:30

Noch eine Frage zu "Pauschal": ist denn die Regelung "pauschalen Kostenanteil" so zu bewerten, dass selbst bei einer Unterdeckung bezüglich Kosten der Unterhaltung und Wartung, keine Nachforderungen geltend gemacht werden können? In der notariellen Urkunde ist lediglich von nicht verbrauchten Beträge die Rede, aber nicht von Unterdeckungen: "Die Tiefgaragenverwaltung erhält von diesen Beträgen zur Abdeckung ihrer Verwaltungskosten einen Anteil von 15 %, die übrigen Beträge sind zweckgebunden zu verwenden, nicht verbrauchte Beträge sind auf das nachfolgende Rechnungsjahr vorzutragen."
Weiter ist noch folgendes geregelt: "Um Kostensteigerungen aufzufangen erfolgt ab dem 01.01.2001 eine pauschale Erhöhung der Kostenanteile der Anlieger in Höhe von 3 % pro Jahr."
Steht es derm Verwalter frei, diese Erhöhung in Ansatz zu bringen, d.h. unterliegt es seiner Entscheidung?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.10.2015 | 17:13

Sehr geehrter Ratsuchender,

in der Tat bedeutet pauschal, dass bei Unterdeckungen keine Nachzahlungspflicht besteht. Das hängt aber auch von der juristischen Konstruktion der Verwaltung ab. Wenn die Häuser und die Tiefgarage/der Spielplatz als eine Wohnungseigentümergemeinschaft organisiert sind, müssen die jeweiligen Eigentümer die Fehlbeträge ausgleichen.

Die pauschale Erhöhung ist eine automatische Erhöhung. Der Verwalter kann nicht darüber entscheiden.

Mit freundlichen Grüßen,
Robert Weber
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70814 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
letztlich hab mir die Antwort insoweit geholfen das ich mir ein besseres Bild von meiner Situation machen konnte. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Beantwortung hat mir in der Situation immerhin bestätigt das ich zu recht etwas vorsichtig vorgehen musste. Dafür vielen lieben Dank. ...
FRAGESTELLER
4,4/5,0
Nach meiner Rückfrage war die Antwort für mich dann plausibel und hilfreich, wenn auch nicht positiv. Hat gut geklappt. Vielen Dank ...
FRAGESTELLER