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Grundbuchrecht Verfahrensrecht


27.07.2017 13:27 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Dem Grundbuchamt liegen alle erforderlichen Unterlagen für die Eintragung des Eigentumübergangs einer Immobilie vor (notariell beglaubigte Abschrift der Ausfertigung des Vertrages sowie die notarielle Genehmigung der Beschenkten). Auch die Informationen im Vorfeld, Notarbeschwerdeverfahren usw. sind bekannt.

Das Eintragungsverfahren ist ein hermetisches, ein reines Urkundsverfahren bei dem das GBA die Vollständigkeit der Urkunden prüft. Die rechtliche Prüfung ist nach meinen Recherchen unzulässig. Dennoch verstieg sich das GBA in rechtliche Bewertungen und ließ wesentliche Fakten außer Acht. Das OLG bestätigte im Beschwerdeverfahren die Sicht des GBA. Die Annahme des Beschenkten, der Justizbeamte würde nach neuem Vorbringen und Beweisen nun endlich die Grundbuchänderung vornehmen ging ins Leere. Der Justizbeamte lehnte ab und fühlte sich an den OLG-Beschluss gebunden.

Welche Möglichkeiten bestehen nun für den Beschenkten, die Grundbucheintragung zu erlangen?

Handelte der Justizangestellte unkorrekt, hätte er aufgrund neuen Vorbringens neu entscheiden müssen, sprich sich auf die Vollständigkeit der Unterlagen beschränken und eintragen müssen? Wie kann ihm bewiesen werden, dass es seine Pflicht ist?

Oder braucht es ein Feststellungsverfahren in einem Zivilverfahren gegen die Erben des Schenkers im Rahmen der Einklagung der Mieten? Würde der Justizangestellte des GBA's den Eintrag ungeachtet des OLG-Beschlusses, den Eintrag nach Kenntnis des Feststellungsverfahrens und es positiv ausginge, vornehmen müssen? Wären die Richter des Zivilgerichts an den Beschluss des OLG-Grundbuchamtbeschwerdeverfahren gebunden? Oder noch schlimmer, würden sie gar nicht erst ein zivilrechtliches Feststellungsverfahren zulassen und entgegnen, der Beschenkte ist nicht gegen den OLG-Beschluss des Beschwerdeverfahrens vorgegangen, hat ihn somit anerkannt?

Oder kommt der Beschenkte nicht drumherum sich an den BGH zu wenden, dazu ist nur noch einige Wochen Zeit. Man könnte also nicht warten wie ein Mietverfahren ausginge.

Im Beschluss des OLG-GBA-Beschwerdeverfahren steht:
"eine Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, weil die gesetzlichen Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind (§ 78 GBO). Weder hat die Sache grundsätzliche Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.
Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nicht vorliegend gegeben."

Ich denke eine Nichtzulassungsbeschwerde könnte sehr wohl infrage kommen, da es einheitlicher Rechtsprechung widerspricht, trotz Vorlage aller erforderlichen Urkunden den Eintrag zu verewigern. Aber solche Verfahren sind teuer und bedeuten neue Risiken, sofern sie überhaupt vom BGH angenommen werden. Eigentlich sehe ich in dem Falle im BGH nur einen verlängerten Arm des BGA mit entsprechenden Kompetenzen, die Urkunden zu prüfen; dennoch schwingt die Befürchtung mit, der BGH könnte die Ausfertigung des Vertrages für unwirksam erklären und den Einzug erzwingen.

Wünschenswert wäre, wenn es ausreicht, mit möglichst einfachen Mitteln den Justizangestellten doch noch zum Eintrag zu überzeugen, direkt oder falls möglich durch ein zivilgerichtliches Feststellungsverfahren ohne den BGH einschalten zu müssen.

>>> Wie sieht das verfahrensrechtlich aus, welche Verfahrensmöglichkeiten bestehen, wie können, müssen die nächsten Schritte aussehen, um die Grundbucheintragung zu erwirken. Welche Gesetze, Rechtsprechung, juristischen Kommentare gibt es dazu. <<<

Wie rechtssicher ist die Antwort, gibt es unterschiedliche Einschätzungen und somit Risiken?

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Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Es ist Aufgabe des Grundbuchamts, bei Eintragungen neben den formellrechtlichen Voraussetzungen im Sinne der GBO auch die Einhaltung der materiellrechtlichen Regelungen des BGB zu beachten, damit es die Richtigkeit des Grundbuchs gewährleisten kann, vgl. ständige Rechtsprechung des BGH seit dem Beschluss vom 28.04.1961, Az. V ZB 17/60. Dies ist wegen der gesetzlichen Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs gemäß § 891 BGB auch geboten, weshalb es nach §§ 1 Abs. 1 GBO, 26 FamFG von Amts wegen die zur Feststellung der entscheidungserheblichen Tatsachen erforderlichen Ermittlungen durchführen muss. Entgegen Ihrer Ansicht ist dem Grundbuchamt somit die inhaltliche Prüfung nicht verwehrt – ob diese hier zu einem richtigen Ergebnis geführt hat, kann im Rahmen dieser Plattform ohne Kenntnis der Hintergründe des Falles, insbesondere der Entscheidungen des Grundbuchamts und des OLG, nicht beurteilt werden. Dies gilt auch für die Fragen der Bindungswirkung der OLG-Entscheidung und was nun am besten zu veranlassen ist und ob sich der kostenintensive Weg der Anrufung des BGH lohnt.

Ich rate Ihnen bzw. dem Beschenkten deshalb, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung und ggf. Interessenvertretung zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.07.2017 | 16:05

Sehr geehrter Herr RA Böhler,

ob das GBA rechtliche Bewertungen geben darf oder muss sei dahingestellt. In GBO für Anfänger, Beck-Verlag las ich das in aller Deutlichkeit und auch in Hügel GBO Kommentar fand ich Hinweise die ich so interpretierte. Spielt für meine Frage an Sie keine Rolle.

Meine Frage ist, welche rechtlichen Schritte, welchen Instanzenweg, in welcher Reihenfolge muss der Beschenkte gehen, um zu einer Grundbucheintrag zu kommen.

Nachfrage vom Fragesteller 27.07.2017 | 16:05

Sehr geehrter Herr RA Böhler,

ob das GBA rechtliche Bewertungen geben darf oder muss sei dahingestellt. In GBO für Anfänger, Beck-Verlag las ich das in aller Deutlichkeit und auch in Hügel GBO Kommentar fand ich Hinweise die ich so interpretierte. Spielt für meine Frage an Sie keine Rolle. Meine Frage ist nicht beantwortet.

Meine Frage ist, welche rechtlichen Schritte, welchen Instanzenweg, in welcher Reihenfolge muss der Beschenkte gehen, um zu einer Grundbucheintrag zu kommen.

Nachfrage vom Fragesteller 27.07.2017 | 16:05

Sehr geehrter Herr RA Böhler,

ob das GBA rechtliche Bewertungen geben darf oder muss sei dahingestellt. In GBO für Anfänger, Beck-Verlag las ich das in aller Deutlichkeit und auch in Hügel GBO Kommentar fand ich Hinweise die ich so interpretierte. Spielt für meine Frage an Sie keine Rolle. Meine Frage ist nicht beantwortet.

Meine Frage ist, welche rechtlichen Schritte, welchen Instanzenweg, in welcher Reihenfolge muss der Beschenkte gehen, um zu einer Grundbucheintrag zu kommen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.07.2017 | 18:09

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Das Grundbuchamt hat wie gesagt die Richtigkeit des Grundbuchs sicherzustellen, weshalb es insofern materiellrechtliche Prüfungen vornehmen muss.

Wenn es festgestellt haben sollte, dass die Eintragung unzulässig ist (leider teilen Sie auch im Rahmen der Nachfrage nicht mit, mit welcher Begründung das Grundbuchamt die Eintragung verweigert hat und weshalb das OLG diese Entscheidung stützt), ist dieser Umstand für die Beantwortung der Frage von Bedeutung. Die Beantwortung kann erst in Kenntnis aller Details erfolgen, da hier nicht der Regelfall vorliegt und zunächst zu prüfen ist, ob Eintragungshindernisse bestehen. Sollte dies nicht der Fall sein, ist gegen ablehnende Entscheidungen vorzugehen, was der Beschenkte ja bereits - wenn auch leider erfolglos - getan hat.

Ohne alle Einzelheiten des Falles zu kennen, kann ich Ihnen an dieser Stelle nur nochmals raten, einen Rechtsanwalt vor Ort zu beauftragen

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

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