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Grundbuchrechlich besicherte bedingte Kaufpreisforderung - Verjährung, Löschung, ..?

16.01.2013 12:18 |
Preis: ***,00 € |

Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung


Beantwortet von

Rechtsanwalt Philipp Wendel


Ich bin Geschäftsführer eine Gesellschaft (Firma B), welche im Jahr 1996 günstig gelegene Ackerlandgrundstücke von einer ihr seinerzeit nahestehenden Firma A erworben.

Im Rahmen des notariellen Kaufvertrages zwischen dem ursprünglichen Verkäufer und der ersterwerbenden Firma A wurde seinerzeit 1991 vereinbart, dass der Kaufpreis in zwei Teilen bezahlt wird, und zwar

1) ein fixer Kaufpreis(-.teil)
sowie
2) ein bedingter Kaufpreisteil, der bestehet aus
"einer weiteren Nachzahlung in Form eines pauschalierten Wertzuwachses von [..] DM, wenn
a) der Kaufgegenstand in dem von der zuständigen Verwaltungsbehörde genehmigten Bebauungsplan als Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet ausgewiesen wird, sowie
b) keine Beschränkungen nach dem Naturschutzrecht für eine derartige Nutzung bestehen,
was beides dem beurkundenden Notar nachzuweisen ist, ansonsten verbleibt es bei der zu 1) genannten Summe."

Eine zeitliche Begrenzung, bis wann der Kaufgegenstand spätetens im Rahmen eines Bebauungsplanes als Bauland auszuweisen ist, damit der Kaufpreis zu 2) auch tatsächlich fällig wird, ist im ursprünglichen Kaufvertrag nicht enthalten. Die Parteien gingen seinerzeit von einer kurzfristigen Entwicklung der Ackerlandflächen zu Bauland aus.

Der Kaufpreis zu 1) wurde von Firma A als Käufer bezahlt, und diese wurden dann im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die geplante Entwicklung der Ackerlandflächen zu Bauland gestaltete sich in der Folge als nicht möglich. Daraufhin wurde 1993 im Rahmen einer Grundschuldbestellung nebst Sicherungsabrede die bedingte Kaufpreisforderung zu 2) des Ursprungsverkäufers grundbuchrechtlich besichert, und zwar nominal in maximaler Höhe in Abt. III des Grundbuches. Die Flächen sind jedoch bis heute reines Ackerland.

Im Rahmen des Verkaufes der Grundstücke 1996 von Firma A an Firma B wurden die Grundschulden "mit dinglicher Wirkung" übernommen.

Spätestens mit Inkraftteten des geltenden Flächennutzungsplanes im Jahr 2004 wurde klar, dass für die betroffenen Flächen weder kurz- noch mittelfristig seitens der zuständigen Verwaltungsbehörde die Aufstellung eines Bebauungsplanes möglich sein wird. Dieses wurde seitens der Gemeinde bei weiteren Versuchen in den Folgejahren auch immer wieder abgelehnt und bestätigt.

Hier nun die Fragen:
- kann der Grundschuldgläubiger aus der Grundschuld vollstrecken, auch wenn es eine Sicherungsabrede gibt?
- sind die Ansprüche des ursprünglichen Verkäufers und Grundschuldgäubigers verjährt?
- auf welchem Wege und mit welchen Fristen könnte eine Löschung der Grundschulden durchgesetzt werden?

Ich bedanke mich für Ihren Einsatz und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworte. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.


1)Kann der Grundschuldgläubiger aus der Grundschuld vollstrecken, auch wenn es eine Sicherungsabrede gibt?

Der Grundschuldgläubiger kann vollstrecken, wenn

a) das Ereignis eintritt

["einer weiteren Nachzahlung in Form eines pauschalierten Wertzuwachses von [..] DM, wenn
a) der Kaufgegenstand in dem von der zuständigen Verwaltungsbehörde genehmigten Bebauungsplan als Wohn-, Misch- oder Gewerbegebiet ausgewiesen wird, sowie
b) keine Beschränkungen nach dem Naturschutzrecht für eine derartige Nutzung bestehen,
was beides dem beurkundenden Notar nachzuweisen ist, ansonsten verbleibt es bei der zu 1) genannten Summe."]

oder (schon jetzt)

b) die Sicherungsabrede nicht für Firma B wirkt.

Falls die Rechte aus der Sicherungsabrede von Firma A auf Firma B übertragen wurden - was eigentlich der Normalfall ist, aber ohne Einsicht in den Kaufvertrag hier nicht mit Sicherheit angenommen werden kann - kann der Grundschuldgläubiger nur vollstrecken bei Eintritt des Ereignisses.
Im Übrigen hat die Firma B im Falle einer Nichtübertragung der Rechte aus der Sicherungsabrede in der Regel einen Anspruch gegen die Firma A aus kaufvertraglicher Nebenpflicht.


2)Sind die Ansprüche des ursprünglichen Verkäufers und Grundschuldgläubigers verjährt?

Nein, die Ansprüche sind nicht verjährt. Eine Grundschuld selbst kann nicht verjähren. Der Anspruch des Grundschuldgläubigers, kann zwar grundsätzlich verjähren, ist aber hier noch gar nicht entstanden, da das Ereignis nicht eingetreten ist. Damit hat eine etwaige Verjährungsfrist noch gar nicht zu laufen begonnen. Voraussetzung für den Beginn der Verjährung ist nämlich die Entstehung des Anspruchs.


3) Auf welchem Wege und mit welchen Fristen könnte eine Löschung der Grundschulden durchgesetzt werden?

Einen Anspruch auf Löschung kann ich derzeit nicht erkennen. Ein solcher könnte sich ergeben, wenn das vereinbarte Ereignis eintritt und die Firma A die kaufvertraglich vereinbarte Summe bezahlt hat.

Natürlich haben Sie noch die Möglichkeit, den Gläubiger der Grundschuld zur Löschung zu veranlassen, indem Sie ihn bitten, eine Löschungsbewilligung zu erteilen. Hierzu müssten Sie ggfls. je nach Ausgang der Verhandlungen eine gewisse Ablösesumme entrichten.


Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Philipp Wendel

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