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Grundbucheintrag durch Bürgschaft löschen


| 09.02.2007 15:12 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Karin Plewe



Hallo,

folgender Fall:

Eltern und Sohn gehört ein Zweifamilienhaus jeweils zur Hälfte; es gibt also zwei getrennte Grundbücher. Vor ca. 5 Jahren nehmen Eltern ein Darlehen über 43.000€ auf. Es existiert im Grundbuch der Eltern bereits eine Grundschuld in Höhe von 60.000€. Daher soll lt. Bank der Sohn mitunterschreiben,der zu dem Zeitpunkt auf seinem Grund eine Grundschuld in Höhe von ebenfalls 60.000€ eingetragen hatte.Was er auch tut -und hat damit wohl gebürgt. Die 43.000€ stehen nun in beiden Grundbüchern voll drin. Wobei wir hier bei der ersten Frage wären: müssten sie nicht jeweils zur Hälfte drinstehen?
Stand heute: Im Grundbuch der Eltern stehen nach wie vor die beiden Einträge, sprich insgesamt knapp 100.000€. Da der Sohn inzwischen gebaut hat und dies durch eine zweite Bank fninanzieren ließ, erhöhte sich seine Grundschuld um weitere 70.000 €. Wenn man die 43.000 € nun also voll anrechnet, ist auf seinem Grund eine Grundschuld in Höhe von 170.000€ eingetragen.

Nun möchte der Sohn die Bürgschaft und die 43.000 € aus seinem Grundbuch löschen lassen. Die Eltern sind einverstanden. Hat er eine Chance? Welche Möglichkeiten gibt es? Der Termin bei der verantwortlichen Bank ist nächste Woche. Die Bank wird sich sicherlich dagegen wehren, da sie sonst ihre Höchsbetragserklärung gegenüber der zweiten Bank verlieren würde. Nach Meinung des Sohnes ist aber diese Bürgschaft niemals nötig gewesen, da er ja auch weitaus mehr hat eintragen lassen können, ohne Bürgschaft und bei gleichem Gehalt wie die Eltern.
Es wurde auch nur der Darlehensvertrag sowie das Schriftstück beim Notar vom Sohn mit unterschrieben, keine gesonderte Bürgschafts-Erklärung. Muss die Bank seinen Wunsch nach Löschung zustimmen bzw. gibt es vielleicht die Möglichkeit, dass die Eltern einen neuen Bürgen benennen, falls die Bank dies wünscht?
Vielen Dank für eine baldige Antwort und herzliche Grüße

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne beantworten möchte. Allerdings ist der Sachverhalt hinsichtlich der Grundbücher nicht ganz eindeutig.

Sofern es tatsächlich zwei Grundbücher für das eine Zweifamilienhaus gibt, kann es sich nur um eine Wohnungseigentumsgemeinschaft handeln, d.h. das Haus wäre in Wohnungseigentum aufgeteilt, wie bei den üblichen Mehrfamilienhäusern mit Eigentumswohnungen. Dann gäbe es aber diese Probleme nicht, denn dann könnte jeder Eigentümer separat seine Grundschulden eintragen und wieder löschen lassen.

Deshalb vermute ich, dass es für das Haus nur ein Grundbuch gibt, in dem die Beteiligten als Miteigentümer (jeweils zu bestimmten Quoten) eingetragen sind.
Dann können die Grundschulden nur einheitlich eingetragen sein, nicht nach Personen oder Anteilen differenziert. Dann stünde aber ein und dieselbe Grundschuld auch nur einmal drin.

Rechtlich ist zu unterscheiden zwischen einer Grundschuld und einem Darlehensvertrag.
Bei dem Darlehensvertrag haftet der Darlehensschuldner (also derjenige, der den Vertrag bei der Bank unterschrieben hat) für die Rückzahlung der Darlehensschuld.
Die Grundschuld dient nur als Sicherungsmittel für das Darlehen, d.h. wenn der Darlehensnehmer das Darlehen nicht korrekt zurückzahlt, dann kann die Bank auf dieses Sicherungsmittel zurückgreifen und das Haus versteigern lassen, um mit dem Erlös das Darlehen zu tilgen.

In Ihrem Fall gehe ich nach den von Ihnen gemachten Angaben davon aus, dass es zwar unterschiedliche Darlehensverträge gibt (mal von den Eltern unterschrieben, mal vom Sohn, mal von beiden) und dass für die Darlehen nur derjenige haftet, der auch Darlehensnehmer ist.
Die Grundschuld hingegen besteht auf dem Haus, so dass der Wert des gesamten Hauses als Sicherheit für die korrekte Rückzahlung der Darlehen steht.

Mit einer Bürgschaft dürfte das Ganze wohl nichts zu tun haben.

Ich muss Ihnen angesichts der von Ihnen geschilderten Situation dringend (!) raten, vor einer Unterschrift bei der Bank sämtliche Unterlagen von einem Anwalt prüfen zu lassen, denn ohne Kenntnis des genauen Inhalts aller Urkunden und des Grundbuchs ist eine seriöse Beratung und Empfehlung nicht möglich. Für eine weitere Beratung und Vertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sie können mich gerne über die unten stehende mail-adresse kontaktieren.

Mit freundlichen Grüßen

Plewe
Rechtsanwältin
info@kanzlei-plewe.de

Nachfrage vom Fragesteller 09.02.2007 | 21:46

Herzlichen Dank für Ihre Antwort. Als Laie habe ich den Fall sicherlich undeutig geschildert. Ich versuche es ein wenig detaillierter:
Es gibt zwei seperate Grundbuchnummern, also gehe ich doch von zwei Grundbüchern aus. Eigentümer auf der ersten Nummer sind die Eltern, auf der zweiten Nummer der Sohn. Der erwähnte Vertrag mit der Bank läuft unter "Grundschuld". Als Kreditnehmer der 43.000 stehen hier die Eltern. Unter "Eigentümer als Sicherunsgeber" stehen wieder beide Grundbuchnummern und beide Namen.
In BEIDEN Grundbüchern stehen nun diese 43.000€ drin, dahinter steht u.a.: "Belastet sind die Wohnungsgrundbücher Nr.XXXXX und XXXXX jeweils BV.1. Gemäß Bewilligung vom XX.XX.2004".
Ich hoffe, das hilft Ihnen weiter?
Jedenfalls meint Bank Nr 2 des Sohnes (die, bei der er den weiteren Baukredit von 70.000 hat und bei der er gerne noch einen kleinen Ausbau finanzieren würde), dass er dringend diesen Eintrag löschen lassen soll, da dieser weiteren Finanzierungen natürlich im Wege steht.Und natürlich, weil die Bank im Falle eines Zahlungsverzug seiner ELtern ihn belangen können. Zudem sind diese der Meinung, dass da was nicht mit rechten Dingen zuging. Darum hat die komplette Familie am kommenden Montag den Termin bei der Bank Nr. 1, um nach einer Möglichkeit zu fragen, den Eintrag löschen zu lassen. Und da wären sie natürlich gerne ein bißchen vorbereitet.

Ich danke Ihnen für Ihre Mühe und hoffe, ich konnte ein wenig Licht ins Dunkle bringen!
Herzlichen Dank und freundliche Grüße

Ergänzung vom Anwalt 10.02.2007 | 11:03

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage, allerdings unter dem Vorbehalt, dass sich aus den schriftlichen Unterlagen etwas anderes ergeben könnte, was zu einem gänzlich anderen Ergebnis führen könnte.

Ihrer Angabe "Wohnungsgrundbuch" entnehme ich, dass das Haus tatsächlich in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und dass tatsächlich zwei Grundbücher bestehen.

Soweit darin Grundschulden eingetragen sind, haben diese mit den tatsächlichen Schulden nur indirekt etwas zu tun.

Eine Finanzierung funktioniert wie folgt:

Man nimmt bei der Bank ein Darlehen auf. Die Bank möchte sicher stellen, dass sie das Geld auch zurück erhält und verlangt dafür Sicherheiten. Man kann diese in unterschiedlicher Form stellen, z.B. duch Verpfändung eines Wertpapierdepots, durch Abtretung einer Lebensversicherung oder eben durch Eintragung einer Grundschuld.
Wenn der Bank nun die Grundschuld auf einer Wohnung nicht genügt, dann verlangt sie eine weitere Sicherheit, z.B. durch eine weitere Grundschuld auf der anderen Wohnung. Dies dürfte in Ihrem Fall vorliegen. Natürlich darf die Bank den Betrag dann nicht zweimal verlangen, sondern sie kann nur die Rückzahlung in der Höhe des Darlehens verlangen, für das die Grundschuld bestellt wurde. Dies ist in der "Sicherungsabrede" so festgehalten.

Sie können sich die Grundschuld vorstellen wie eine Art "Pfand", das man gibt und das man nach Rückzahlung des Darlehens wieder zurück erhält.

Nun zahlt man ja üblicherweise das Darlehen allmählich zurück, so dass die Schulden immer geringer werden. Die Grundschuld bleibt jedoch in voller Höhe im Grundbuch stehen. Selbst wenn das Darlehen ganz zurück gezahlt ist, kann man die Grundschuld noch im Grundbuch stehen lassen und sie später zur Absicherung eines weiteren Darlehens verwenden.

Ihrer Familie ist deshalb zu empfehlen, bei der Bank zunächst zu klären, in welcher Höhe die Darlehensschuld (Restschuld) noch besteht. Soweit die Grundschuld deutlich höher ist als die Restschuld, muss die Bank die Grundschuld in dieser Höhe freigeben, z.B. durch Abtretung an die andere Bank des Sohnes. Alternativ können die Eltern auch andere Sicherheiten stellen (Wertpapiere etc.). Ob die Bank eine Bürgschaft einer anderen Person akzeptiert, hängt von der Zahlungsfähigkeit dieser anderen Person ab.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit diesen Angaben weiter helfen.

Mit freundlichen Grüßen

Plewe
Rechtsanwältin
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