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Grundbucheinträge bei Erbengemeinschaft

| 21.03.2015 18:04 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Ich bin Mitglied der Erbengemeinschaft bzgl. des Nachlasses meiner Mutter, die Anfang des Jahres verstorben ist.

Die Erbengemeinschaft besteht aus 4 Erben. Gemäß Erbvertrag beträgt mein Anteil an der Erbschaft 1/2; der Anteil der drei weiteren Erben beträgt jeweils 1/6.

Die übrigen drei Erben sind damit einverstanden, dass ich sie ausbezahle.

Meine Fragen beziehen sich auf die Vorgehensweise bzgl. des Umschreibens der Eigentumswohnung meiner Mutter im Grundbuch.

1. Muss die Eigentumswohnung trotz Ausbezahlung der Miterben zunächst auf alle vier Erben umgeschrieben werden bevor sie auf mich umgeschrieben werden kann?

2. Kann die Eigentumswohnung nach Ausbezahlung der Miterben ohne weiteren Schritt direkt von meiner Mutter auf mich umgeschrieben werden?

3. Wie kann der die Ausbezahlung regelnde Vertrag sinnvollerweise gestaltet werden?


Mit freundlichen Grüßen
Fragesteller

Sehr geehrter Fragesteller,

im Rahmen einer anwaltlichen Erstberatung möchte ich Ihnen Ihre Anfrage auf Grundlage der angegebenen Informationen und Darstellungen wie folgt beantworten:

Vorab: Die Eigentumsübertragung durch Erbfall geschieht automatisch qua Gesetz auf die Erben. Das mit Erbfall falsch werdende Grundbuch, muss an die tatsächliche Rechtslage angepasst (berichtigt) werden. Wird von Miterben das Eigentum dann übertragen, egal ob an fremde Dritte oder auf einzelne Miterben, ist dieses ein zweiter Übertragungsakt durch Rechtsgeschäft. Im Gegensatz zum Erbanfall, geschieht die Eigentumsänderung durch (notariellen) Vertrag. Die Eintragung im Grundbuch ist Wirksamkeitsvoraussetzung, damit sich überhaupt die Rechtslage verändert. Es gibt also nichts zu berichtigen, sondern erst durch Eintragung im Grundbuch wird überhaupt erst das Eigentum übertragen.

Da Frage 1 und 2 quasi inhaltsgleich sind, werden diese zusammen beantwortet: Die zwei Erwerbsakte (Erbe vom Erblasser auf die Erben, und sodann von den drei Miterben auf Sie) sind immer vorliegend. Ob diese im Grundbuch eingetragen werden oder nicht, ist für die Erwerbskette unbeachtlich.

Ich rate Ihnen jedoch ausdrücklich, beides eintragen zu lassen. Muss allerdings nicht. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Umschreibung auf die Erbengemeinschaft beim Grundbuchamt auch gebührenfrei. Zwar ist durch Vorlage des Erbscheins (1. Erwerb) und der notariellen Auseinandersetzungsverfügung (2. Erwerb) auch möglich, direkt nur Sie einzutragen. Sie laufen jedoch unnötig Gefahr, dass der 2. Erwerb von den Miterben auf Sie unwirksam sein könnte, wenn sich später irgendwann mal rausstellen sollte, dass einer der Miterben fälschlich dabei war und stattdessen der wahre Miterbe fehlte. Weil sie von Nichtberechtigten erwerben würden, wäre die Übertragung unwirksam.

Helfen würde Ihnen in diesem Fall nur, wenn zuvor die (fehlerhafte) Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen war. Dann nämlich wäre es egal, dass der wahre Erbe nicht im Grundbuch eingetragen wäre. Sie wären unzweifelhaft Eigentümer geblieben.

Da die Voreintragung der Erbengemeinschaft auch innerhalb der ersten zwei Jahre keine Kosten auslöst, würde ich kein unnötiges Risiko eingehen. Immer zuerst die Berichtigung des Grundbuchs auf die Erbengemeinschaft vornehmen. Das können Sie auch selber machen. Für NRW gibt es es Musterantrag: https://www.justiz.nrw.de/BS/formulare/grundbuch/gs_89.pdf Am besten rufen Sie einfach mal Ihr Amtsgericht als Grundbuchamt an und fragen nach, was die bei Ihnen brauchen.

Frage 3)
Es ist ein Teilungsplan durch die Erbengemeinschaft aufzustellen. Weil eine Grundstücksübertragung enthalten ist, muss ein Notar diesen Vertrag beurkunden. Rufen Sie einfach einen Notar innerhalb Ihres Bundeslands an. Sagen Sie ihm einfach, dass Sie einen Teilungsplan aufstellen wollen. Er hat mehrere passende Muster hierzu. Die Notarkosten sind abhängig vom Gegenstandswert.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.

Mit freundlichen Grüßen
Christian Spies, LL.M.
Rechtsanwalt in Düsseldorf

Bewertung des Fragestellers 21.03.2015 | 19:39

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Stellungnahme vom Anwalt:
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