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Grundbuch - fehlender Eintrag Überbauung. Ansprüche?

25.09.2013 22:24 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Pilarski


Zusammenfassung: Es geht um Schadensersatz- und Unterlassungsansprüche im Rahmen eines Grundstückskaufvertrags, bei dessen Abwicklung der Bau eines fremden Hauses von einem Nachbargrundstück (Überbau) auf das gekaufte Grundstück stattgefunden hat.

Sachverhalt:

Grundstückskauf 1999. Das Flurstück(leeres Grundstück) wurde bis zum Kauf zusammen mit dem benachbarten Flurstück(Grundstück&Haus) in einem Grundbuchblatt geführt. Nach dem Kauf wurde für das gekaufte Grundstück ein neues Grundbuchblatt angelegt.
Jetzt soll das Grundstück verkauft werden. Das in Auftrag gegebene Gutachten, kommt zu dem Schluss, dass das erwähnte Haus des Nachbargrundstücks auf einer Fläche von ca. 20qm auf dem zu verkaufenden Grundstück liegt, also eine Überbauung vorliegt, was untem Strich eine Wertminderung von 10.000€ ausmacht.
Hätten man dies bereits 1999 gewusst, wäre das Grundstück nicht gekauft geworden bzw. nur für einen geringeren Preis.
Wäre das Grundbuchamt verpflichtet gewesen, Auskünfte beim Katasteramt einzuholen oder wäre ich als Käufer in der Pflicht gewesen, mich darüber zu informieren ?
Wäre ggf. eine Forderung auf Schadenersatz möglich, wenn ja bei wem ?

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Eingangs teile ich mit, dass die abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne die Einsicht in die entsprechenden Unterlagen, das heißt, das Grundbuch sowie den Kaufvertrag nicht möglich ist.

Zunächst haben Sie 1999 das leere Grundstück gemäß § 311b BGB gekauft. Nach dem Kauf wurde ein neues Grundbuchblatt angelegt, so dass ich davon ausgehe, dass die Auflassung sowie die Eintragung in das Grundbuch stattgefunden haben, vgl. §§ 873, 925 BGB.

Nunmehr wollen Sie das Grundstück verkaufen, wobei sich herausstellt, dass der Wert um 10.000 Euro gemindert ist, da ein Überbau auf dem Grundstück steht.

Aus Ihrer Sachverhaltsschilderung schließe ich, dass das Haus, das vom Nachbargrundstück (Stammgrundstück) aus gebaut worden ist, bereits beim Kauf auf dem Ihrem Grundstück stand.

In Betracht käme zunächst die Möglichkeit, dass Sie sich im Hinblick auf etwaige Ansprüche an die Verkäufer des Grundstücks richten. Hier könnten sich beispielsweise Schadensersatzansprüche daraus ergeben, dass die Verkäufer, falls diese Kenntnis darüber hatten, dass das Haus aus deren zu verkaufenden Grundstück steht, es unterlassen haben, Ihnen mitzuteilen, dass ein fremdes Haus auf Ihrem Grundstück steht. Unter Umständen wäre bei Arglist, also Vorsatz, sogar eine arglistige Täuschung denkbar, aufgrund derer der Kaufvertrag angefochten werden könnte. Allerdings ist Arglist sehr schwer nachzuweisen.

Weiter könnte daran gedacht werden, dass das Grundbuchamt eine Amtspflichtverletzung begangen hat, indem es den Eintrag hinsichtlich Ihres Flurstücks vorgenommen hat, ohne darauf hinzuweisen und zu erkennen, dass das Haus des Nachbarn darauf steht. Meiner Ansicht nach entsteht aber keine Amtspflichtverletzung durch das Grundbuchamt, da das Grundbuchamt verpflichtet ist, durch den Eintrag in Grundbuch den Eigentumserwerb durch den Käufer zu vollziehen. Das hat das Grundbuchamt getan.

Dadurch dass das Haus des Nachbarn auf Ihrem Grundstück steht, ändern sich nicht die Eigentumsverhältnisse an Ihrem Grundstück. Der Überbau wird nämlich in § 912 BGB geregelt. Hier entzieht sich meiner Kenntnis, wie der Sachverhalt hinsichtlich des Baus des Nachbargrundstücks aussah. Hat der Eigentümer des Grundstücks, von dem das Haus auf Ihr Grundstück gebaut worden ist, ohne Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit gebaut, so müssten Sie das Haus dulden. Jedoch könnten Sie hierfür eine Geldrente als Entschädigung verlangen. Die Höhe richtet sich nach der Zeit der Überschreitung durch den Überbau. In § 915 BGB ist so dann der Abkauf geregelt. Hiernach könnten Sie als Rentenberechtigte/r verlangen, dass der rentenpflichtige Nachbar Ihnen gegen Übertragung des Eigentums an dem überbauten Grundstücksteil den Wert ersetzt, den dieser Teil zur Zeit der Grenzüberschreitung hatte.

Sollten tatsächlich Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit bei dem Überbau durch die Nachbarn vorgelegen haben, so könnten Sie unter Umständen sogar die Beseitigung des Teils des Hauses, welche die Grundstücksgrenze überschreitet, verlangen. Der Nachbar, der über eine Linie baut, muss sich nämlich grundsätzlich über die Grenzen informieren, bis zu den er bauen darf.

Zuletzt könnten Sie sich also gegen den Eigentümer des Nachbarhauses richten und versuchen dort Rentenansprüche als Entschädigung sowie einen Abkauf zu verlangen. Dies hängt allerdings gegebenenfalls davon ab, ob diesen ein Verschulden trifft.

Hier ist die Frage zu komplex, um Sie im Rahmen einer Erstberatung ohne die Einsicht in die Unterlagen und die Kenntnis der genauen Umstände zu beantworten. Aber eine Inanspruchnahme des Nachbarn auf Beseitigung des Überbaus, Schadensersatz und Unterlassen sind meiner Ansicht nach am aussichtsreichsten.

Ich würde Ihnen dringend anraten, einen Rechtsanwalt Ort aufzusuchen, der die Unterlagen sichtet und dann eine abschließende Prüfung vornimmt, um eine Entscheidung hinsichtlich des weiteren Vorgehens zu treffen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit bei der Entscheidung hinsichtlich Ihres weiteren Vorgehens behilflich sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Michael Pilarski, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2013 | 08:38

In dem Fall liegt kein Vorsatz vor, da der "Alteigentümer" seinerseits die Immobilie (beide Grundstücke) gekauft und auch keine Kenntnis von einer Überbauung hatte.
Wie sieht es hinsichtlich des neuen Eigentümers des unbebauten Grundstücks aus, da er mit Kauf Kenntnis vom Überbau erlangt hat, kann dieser seinerseits Ansprüche gegen den Hauseigentümer geltend machen ? Oder umgekehrt hat der Hausbesitzer ein Recht auf eine einvernehmliche Lösung, da spätestens, wenn das Haus verkauft werden soll, Probleme entstehen ?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2013 | 20:46

Sehr geehrter Ratsuchende/r,

ich entschuldige mich für die späte Beantwortung der Nachfrage, ich musste heute leider einige auswärtige Termine wahrnehmen.- Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:

Legen wir zugrunde, dass kein Vorsatz bzw. keine Arglist vorlag, so bedeutet dies, dass es sich grundsätzlich um einen "entschuldigten" Überbau handelt. Hier entsteht die Duldungspflicht Ihrerseits. Da eine Duldungspflicht vorliegt, besteht für Sie auch kein Anspruch auf Unterlassung und Beseitigung, da § 1004 Abs. 2 BGB den Anspruch aufgrund einer Duldungspflicht ausschließt.

Wie bereits oben ausgeführt bleibt Ihnen dann gegenüber dem Nachbarn nur noch über, den Überbau zu dulden und eine Rente im Sinne des § 912 Abs. 2 BGB oder den Abkauf des überbauten Teils des Grundstücks nach § 915 BGB zu verlangen.

Bei Schadensersatzansprüchen, die verschuldensabhängig sind, könnte Ihnen ein Mitverschulden vorgeworfen werden, das zur Minderung des Anspruchs führt, weil Sie als Käufer über den Kaufgegenstand, insbesondere die Grenzen, solange nicht arglistig verschwiegen wurde, gut informiert sein müssten.

Der neue Eigentümer wird den Überbau, soweit dieser entschuldigt ist, dulden müssen, der Hauseigentümer wird weiterhin die Rente zahlen müssen oder mit dem Abkauf einverstanden sein.

Eine einvernehmliche Lösung kann immer getroffen werden, aber einen Anspruch auf eine einvernehmliche Lösung hat der Hauseigentümer grundsätzlich nicht.

Es besteht zwar die Möglichkeit eines Widerspruchs gegen die Überbauung, die jedoch vor oder sofort nach Grenzüberschreitung erfolgen muss. Hier wäre trotz fehlen des Vorsatzes oder der groben Fahrlässigkeit der Überbau nicht zu dulden. Hierzu fehlen allerdings die Angaben.

So wie Sie den Sachverhalt schildern, wären derzeit die Rente und der Abkauf die Möglichkeiten, um Ihren "Wertverlust" zu kompensieren, wenn Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit fehlen.

Ich hoffe, ich konnte mit der Beantwortung Ihrer Nachfrage die Unklarheiten ausräumen.


Mit freundlichen Grüßen

Michael Pilarski
Rechtsanwalt

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